Ситуация на рынке недвижимости региона начала меняться. Вторичный фонд зафиксировал первый за пять лет подъем стоимости, объектов в новостройках становится все меньше, складские помещения провалились по продажам, а хороших предложений в секторе элитного жилья практически не найти. Что происходит с недвижимостью в октябре, «ФедералПресс» рассказали эксперты.
Квартиры в новостройках заканчиваются
С мая месяца в Челябинске наблюдается спрос на новостройки. Такого, отмечают риелторы, не было с 2014 года. К октябрю интерес не исчез, так как на рынок продолжают влиять три фактора: ипотека с господдержкой, понижение курса рубля относительно доллара и большой отложенный спрос.
Еще полгода назад в Челябинской области ценник на квартиры был одним из самых низких по России. Сегодня средняя цена квадратного метра более 50 тысяч рублей, хотя даже месяц назад подобные объекты застройщики продавали за 40 тысяч.
«Идет ажиотажный спрос на новостройки. Застройщики закрывают сотни сделок в месяц. Квартиры просто начали заканчиваться. По большинству строительных компаний квартир в готовых домах практически нет. В домах с высокой степенью готовности – практически нет. Ликвидных позиций (студия, студия и спальня) – практически нет. Там, где еще остались, цена на них выросла», – отмечает директор по развитию АН «Компаньон» Владимир Пономарев.
Спрос на рынке новостроек Челябинска в октябре уже превысил предложение. Квартиры, которые будут продаваться, имеют срок сдачи 2022 или 2023 годы. При этом рост цен продолжается. Ликвидная студия, стоившая 2,9 млн, сейчас продается за 3,2 млн рублей. Если взять ипотечный кредит на 2 млн, то разница между 6,5 % ипотеки с господдержкой и 8 % на вторичку составит примерно 500 тысяч. Эту выгоду вскоре и может «съесть» рост цен на новостройки.
«Это подогревает интерес к вторичному фонду. Ипотека на вторичном рынке от 8 % – не так много. Если хороших предложений в новых домах нет, люди начинают искать ту же студию уже на вторичке. Продавцы смотрят на цену на новостройках и поднимают цены на свои объекты. По России цены на новостройки выросли уже на 12 %, на вторичку – на 5 %», – делится Пономарев.
Вторичка продолжает расти в цене
Ситуация меняется непрогнозируемо и реагировать приходится практические мгновенно. Так две недели назад случился бум спроса в отдельном сегменте вторички в отдельном микрорайоне.
«Десять дней назад мы зафиксировали рост цен Академ Riverside. На студии и студии-спальни ценник вырос на 100-150 тысяч. Цена была 1,3 млн, а стала 1,4 млн. Причем квартиры за эту цену уходили буквально за сутки. У нас сейчас есть клиенты на такие квартиры, но объектов нет. Цена подросла, объекты закончились», – информирует начальник отдела жилой недвижимости АН «А1 Недвижимость» Анна Саббатовская.
Как отмечают опрошенные «ФедералПресс» эксперты, люди стали вкладывать 1-1,5 млн в недвижимость – в маленькие квартиры, потому что боятся роста доллара. Уходят даже варианты, которые до этого стояли полгода. Такой рост стоимости вторичного жилья эксперты наблюдают впервые за последние пять лет.
Спрос на вторичное жилье наблюдается в микрорайонах Академ Riverside, Тополиная аллея, Парковый. Отдаленные районы остались в прежней цене. Кроме того, изменились и предпочтения челябинцев. Если раньше они покупали «стены» и делали ремонт под себя, то теперь предпочитают варианты с мебелью, чтобы сразу въехать и жить.
«Двухкомнатная хрущевка в старой пятиэтажке стоит 34 тысячи рублей за квадратный метр. Квартира 97-й серии (планировка домов, разработанная в 1971 году – Прим. ред.) в панельке 42-44 тысяч рублей за квадрат, элитка «кирпич-монолит» – в районе 50 тысяч. Самый дешевый сегмент подрос на четыре тысячи, средний – на две, а элитка осталась на том же уровне примерно», – говорит Саббатовская.
Хороших предложений в элитке нет
Если говорить о секторе элитной недвижимости, то сейчас в Челябинске хороших предложений нет, заверяет директор АН «R.I.C.H.»Максим Фридман: «У нас нет предложений с хорошим качественным ремонтом. Есть желающие купить 300 метров за 20 млн, но вариантов нет. Предлагают интерьер еще с трехуровневыми потолками из гипсокартона. Он морально устарел десять лет назад. Выбирать не из чего».
Впрочем, отмечает эксперт, дефицит хороших объектов в элитной недвижимости был всегда. Это не связано ни с сезоном, ни с пандемией. В Челябинске не более 200 домов, которые можно назвать элитной недвижимостью. Хорошие объекты продаются очень быстро, также, как и в загородке, считает Фридман.
Загородная недвижимость не сбавляет обороты
Пандемия увеличила спрос на загородную недвижимость. Специалисты назвали его бумом загородки. Это направление стало самым востребованным весной, и часть хороших предложений к лету уже вымыло с рынка. К осени база вариантов пополнилась новыми.
«Сейчас есть и новые строящиеся жилые районы, есть коттеджные поселки – закрытые, благоустроенные. Со своими управляющими компаниями. За пять миллионов можно купить 100 квадратных метров без отделки. Благоустроенные будут дороже», – говорит Мария Шишкина, руководитель отдела загородной недвижимости АН «ДАН-Инвест».
Наиболее привлекают челябинцев направления вблизи города. Причем спрос идет на разные сегменты: земельные участки, садовые товарищества, дачные домики для отдыха, комфортное жилье за 9-15 млн. Направления выбирают совершенно разные: это могут быть варианты и ближе к Ленинскому району, и к Металлургическому. Эксперты, опрошенные «ФедералПресс» говорят, что на каждое направление есть свой покупатель. Наблюдается и такая интересная тенденция, что чаще челябинцы стали обращать внимание на соседний город Копейск.
Интерес к городу-спутнику
В Копейске, рассказывают риелторы города, был очень длительный спад активности в сфере недвижимости. С марта она начала увеличиваться, и к октябрю рост цен по сравнению с началом года составил порядка 10 %. Жилье в Копейске дешевле, чем в Челябинске, а инфраструктура в центре в шаговой доступности – это и привлекает покупателей, считает Анна Антонова, директор копейского центра недвижимости «Новосел».
«Панельное жилье около 32 тысяч за квадрат, если хороший класс – это 42 тысячи. В Челябинске дороже. Все, что стояло месяцами и годами, сейчас стало уходить с рынка. Новостройки разобрали из-за господдержки. Объектов осталось мало – пять домов. Поэтому предложения о продаже можно пересчитать. На данный момент можно забронировать квартиры в доме, который застройщик строит на собственные деньги и объявит продажу только после сдачи», – говорит Антонова.
Размер брони составляет 30 тысяч рублей. На самом деле новостроек в городе больше, но большинство из них (это девять адресов) сейчас находятся в реестре проблемных домов и стоят замороженными. Также простаивает и ряд помещений в сегменте коммерческой недвижимости.
Производственные помещения простаивают
Затишье в октябре наблюдается со сделками в среднем сегменте рынка коммерческой недвижимости. Это производственные помещения. Спрос на них упал еще с началом пандемии, а сейчас его практически нет. При этом на складские помещения от 5 000 квадратных метров, наоборот, стал наблюдаться очень хороший спрос.
«Складские помещения сейчас в дефиците. Интернет-магазины активно ищут площади или покупают площадки для строительства помещений. Остальное с марта в упадке», – комментирует специалист по элитной и коммерческой недвижимости компании «IBC Недвижимость» Руслан Салимов.
Покупателей мало, арендаторов тоже немного. При этом последние не торопятся с выбором, так как предложений много. Менее всего пострадавший сегмент – объекты до 10 млн рублей: недвижимость до 150 метров на первых этажах с арендаторами. Покупатели рассматривают его со сроком окупаемости 7-10 лет. Но выбор здесь не очень большой. Еще меньше выбор среди объектов в 30-50 млн: магазины от 150 до 500 квадратных метров. Здесь и спрос и предложение одинаково маленькие.
Что будет с рынком недвижимости дальше?
Все эксперты, опрошенные «ФедералПресс», склоняются к тому, что дальнейшее развитие ситуации на рынке недвижимости Челябинска прогнозировать достаточно сложно. После того как на прошлой неделе продлили ипотеку с господдержкой, челябинцы поняли, что можно не торопиться и на некоторое время возникло затишье.
Еще один момент: дефицит объектов. Люди просто придерживают недвижимость, боясь остаться с наличкой при нестабильном курсе рубля. Вызывает опасение и рост заболеваемости коронавирусной инфекцией. Южноуральцы видят, что можно остаться на время без работы и дохода, и предпочитают перенести сделку «на потом».
При этом отложенный спрос никто не отменял. По данным Росстата, в России более 40% населения нуждается в расширении жилплощади. А значит, покупки будут. Ипотека с господдержкой будет подогревать цены. Спрос на новостройки останется высоким, но застройщики будут назначать сроки сдачи новых домов с большей осторожностью, так как оценивают риски выхода на новую волну пандемии.
Из продолжающихся тенденций эксперты прогнозируют, но с еще большей осторожностью, перемещение интереса на вторичку. Высоколиквидные позиции на новостройке в течение ближайшего времени будут выпадать, и челябинцы начнут смотреть на квартиры от инвесторов, а потом и более старые позиции вторичного рынка.
Фото: ФедералПресс /Полина Зиновьева,Елена Сычева,Тимур Крутой