В Петербурге цены на жилье в прошлом году выросли почти на треть, что стало рекордом за многие годы. В 2021 году рост цен, по прогнозам экспертов, продолжится, но будет идти более щадящими темпами – квадратный метр подорожает на 5–8 %. Аналитики рынка рассказали «ФедералПресс», останется ли в этом году жилье в Северной столице выгодным инструментом для инвестирования.
Цены достигли предела
В среднем в 2020 году цены на новостройки в Петербурге выросли примерно на 30 %, притом что «нормой» роста цен считают порядка 8–12 % в год, рассказал «ФедералПресс» президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Дмитрий Рубин. «Мы ожидаем продолжения роста цен и в 2021 году, однако не такого стремительного, как в 2020 году. Цены поднялись на 3 года вперед»,– отметил он.
По оценке главного эксперта аналитического центра ЦИАН Виктории Кирюхиной, в среднем стоимость квадратного метра жилья в 2021 году вырастет на 5–7 % (в целом по рынку). Как считает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко, увеличение цен на первичном рынке жилья продолжится, однако темпы замедлятся до 2–5 % в квартал.
Причиной замедления роста цен на жилье в 2021 году эксперты называют рекордную стоимость квадратного метра, которая была достигнута в 2020 году. «Прошлый год был рекордным по росту цен на жилье на первичном рынке Петербурга. В классе масс-маркет в городе 1 кв. м в среднем подорожал на 26 %, в пригородах – на 23 %. Мы видим, что цены уже достигли исторически высокого уровня, поэтому в текущем году мы не ожидаем такого же роста», – объясняет руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
Драйверы роста
При этом на рост цен продолжит оказывать влияние ряд факторов. Среди них Кирюхина называет льготное кредитование, переход застройщиков на эскроу-счета, а также снижение предложения на новые объекты. «На вторичном рынке задел для роста цен остается за счет более низкого среднего прайса по сравнению с первичным рынком», – добавила она.
Эксперты сходятся во мнении, что льготная ипотека станет основным драйвером, разгоняющим цены на квартиры. Пик сделок с использованием ипотеки, отмечает Трошева, пришелся на конец лета и осень, но тем не менее доля ипотечных сделок (70 % в целом по рынку в декабре) превышает показатели стандартных периодов (60–65 %).
В то же время льготная ипотека помогает смещать спрос в сторону более дорогого жилья. Как объясняют в ЦИАН, она имеет ограничения по максимальной сумме кредита в 12 млн рублей. То есть при первом взносе в 20 % от стоимости жилья максимальная стоимость квартиры не превышает 15 млн рублей. В Санкт-Петербурге в данном бюджете продаются 88 % лотов, поэтому при желании покупатель, планирующий взять льготную ипотеку, может наравне с проектами массового сегмента рассматривать и бизнес-класс.
Жилье как инвестиция
Эксперты сходятся во мнении, что, даже несмотря на взлетевшие в 2020 году цены, в 2021 году вложения в квадратные метры Петербурга и ближайших пригородов в текущих рыночных условиях останутся выгодными. «В условиях экономической неопределенности недвижимость остается одним из самых стабильных инвестиционных инструментов. Этому способствуют волатильность рубля, введение налога на доходы физических лиц в размере 13 %, который будет взиматься с суммы процентов по вкладам суммой больше 1 млн рублей, а также снижение ключевой ставки Центробанка (что снизило доходность вкладов и сделало более привлекательным ипотечное кредитование)», – объясняет директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Однако рост цен на жилье и сокращение объемов его ввода застройщиками осложняют поиск подходящего проекта для инвестиций. «Главная сложность сегодня – это стоимость квадратного метра, которая на первичном рынке в среднем (156,6 тысячи) оказывается выше, чем на вторичном рынке (132,2 тысячи рублей). То есть необходимо оценивать инвестиционный потенциал не только на локальном рынке новостроек, но и с учетом вторичных объектов. К тому же завершение льготного ипотечного кредитования приведет к частичному перераспределению спроса в пользу готового жилья, что также усложнит инвесторам перепродажу», – говорит Виктория Кирюхина.
В то же время она оговаривается, что недвижимость сегодня является фактически безальтернативным вариантом для вложения средств: банковские вклады не дают желаемую доходность, а фондовый рынок – рискованный инструмент. «Поэтому недвижимость в 2021 году останется пусть не столь доходным, но надежным инструментом вложения средств», – заключила собеседница.
Где выгоднее покупать квартиры
Наибольшим спросом в этом году будут пользоваться в основном 2 сегмента жилья: комфорт-класса, которое покупают для жизни, и жилье экономкласса для сдачи и инвестиций. По мнению Рубина, из районов Петербурга наиболее интересен в ближайшее время будет Петроградский. При этом отдаленные районы Петербурга, которые еще 3–5 лет назад испытывали всплеск спроса как инструменты выгодных инвестиций, будут терять популярность.
«Если смотреть на более отдаленные от центра районы, то Девяткино, Парнас и Кудрово сохранят спрос на высоком уровне, хотя он в перспективе будет снижаться из-за довольно низкого качества жизни и большого количества негативных отзывов жильцов этих районов. Покупать будут, но повального спроса, как 3–5 лет назад, не будет», – уверен он.
В этой ситуации аналитики рынка советуют обратить внимание на проекты в центральных и околоцентральных районах, которые в большинстве случаев располагают собственной инфраструктурой, находятся поблизости от центра. По мнению экспертов, в перспективе рост спроса будет смещаться именно туда, а значит, объекты станут выгодным инструментом для инвестиций.
«В этом году мы ожидаем новые проекты в локациях, пользующихся особой популярностью покупателей, – это гавань Васильевского острова, новый Лиговский проспект, Адмиралтейский район, Охта», – говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева
Прогнозы-2021