В Курганской области происходит массовый исход застройщиков на проектное финансирование. Объем средств на счетах эскроу увеличился в пять раз. Эксперты предрекают эволюционное развитие отрасли. Какие факторы повлияли на разбухание счетов и как это отразится на строительном рынке региона, разбирался «ФедералПресс».
«Хороший рабочий инструмент»
Долевое строительство в Зауралье семимильными шагами переходит на проектное финансирование. По данным курганского отделения Центробанка, на 1 декабря 2020 года общая сумма на счетах эскроу в регионе достигла 1,9 млрд рублей (в начале года – 394 млн рублей). За 11 месяцев количество таких счетов увеличилось с 210 до 1104. Раскрыты 576 счетов на 1,2 млрд рублей. На 1 декабря в регионе насчитывалось девять действующих кредитных договоров, заключенных между банками и застройщиками, на общую сумму 1,3 млрд рублей.
Одна из основных причин роста – массовый переход застройщиков на эскроу. Сейчас практически все новые проекты в жилищном строительстве будут реализовываться только в рамках данного механизма. «Застройщики переходят на эти счета, согласно последним изменениям федерального законодательства. Первая и определяющая причина роста заключается именно в этом», – говорит гендиректор АО «Курганская ипотечно-жилищная корпорация» Илья Васильев.
Эксперты называют сложившуюся динамику эволюционным развитием отрасли после некоторого замирания из-за новых правил игры. «Переход на эскроу-счета в свое время заставил застройщиков немного умерить пыл, потому что никто не понимал, как это будет работать, все строили на деньги покупателей, но не на деньги банка. И застройщики взяли паузу, чтобы осмотреться. Сейчас они поняли, что это очень хороший рабочий инструмент. Думаю, будет очень много новых проектов с применением эскроу-счетов», – отмечает эксперт строительной отрасли, гендиректор UP consAllt Андрей Панасюк.
Доступная ипотека
Другим драйвером роста эскроу-счетов оказалась доступная ипотека и покупательская активность. По данным ЦБ РФ, за 11 месяцев прошлого года зауральцы взяли в ипотеку 15 млрд рублей (за декабрь данных еще нет. – Прим. ред.). Это на 4 млрд рублей больше, чем за тот же период 2019-го. Жители региона стали брать больше ипотечных кредитов. Средняя ставка по ИЖК снизилась в июне 2020-го до 7,75 % годовых (10,27 % было в июне 2019 года). «Путинская» льготная ипотека под 6,5 % годовых также повлияла на рынок.
«Эта программа сыграла положительную роль в развитии долевого строительства в регионе, создав дополнительный стимул для роста покупательской активности в этом сегменте», – считает управляющий курганским отделением Банка России Сергей Завьялов.
Данная программа принята по поручению президента Путина. Кабмин продлил ее действие до 1 июля 2021 года. Минимальный взнос составляет 20 %. Разницу с рыночной ипотечной ставкой банкам возмещает государство.
«Выдача ипотеки растет, и это факт. Механизм льготной ипотеки, безусловно, сыграл большую роль в том, что люди стали брать больше ипотечных кредитов. Жители Курганской области очень активно пользуются этой мерой поддержки, а она – стабильным спросом. С учетом имеющихся льготных программ по ипотеке и наших региональных субсидий, которые мы выдаем отдельным категориям граждан на погашение первого взноса, ипотека стала доступной и выгодной», – констатирует гендиректор Курганской ипотечно-жилищной корпорации Илья Васильев.
Кризис и доверие
На спрос на рынке повлиял и коронакризис. Зауральцы из страха потерять сбережения начали в 2020 году активно скупать квартиры. «Упали процентные ставки по депозитам. Люди испугались и начали перекладывать деньги с депозитов в недвижимость, считая это низкорисковым вложением. В кризис 2014 года происходило то же самое. Еще и государство подтолкнуло к этому людей, снизив процентную ставку по ипотеке», – добавляет руководитель отдела продаж курганского застройщика «Геометрия» Александр Медведев.
Ажиотаж наблюдается не только на «первичке». «Процентные ставки низкие и на вторичном рынке. Он точно так же разогнался и дал толчок к продажам квартир в новостройках», – говорит собеседник.
Рост средств на эскроу-счетах говорит и о том, что выросло доверие населения к застройщикам – люди не боятся участвовать в долевом строительстве. Новый механизм финансирования строительства защищает деньги дольщиков на счетах эскроу. Средства девелоперы получают только после ввода жилья в эксплуатацию.
Вкупе все перечисленные выше факторы в целом положительно влияют на развитие строительной отрасли. «Динамика продаж и строительства увеличивается. Какие-то проекты реализуются быстрее», – заключает Медведев. По данным Свердловскстата, в регионе объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», за 10 месяцев вырос на 10,3 % по сравнению с 2019 годом.
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева