На сферу недвижимости малых городов Южного Урала действуют общие тенденции рынка. Но при этом уникальные особенности муниципалитетов накладывают на них свои фильтры. От чего зависит цена жилья и где в Челябинской области квартиры стоят дороже, чем в центральном городе-миллионнике – «ФедералПресс» рассказали специалисты по недвижимости риелторских компаний этих городов.
Кыштым и Озерск
Население Челябинской области по данным регионального правительства на 1 января 2019 года составляло почти 3,5 млн человек. Из них 1,2 млн проживало в Челябинске, еще 896 тысяч в четырех городах: в Магнитогорске – 413 тысяч, 167 тысяч – в Златоусте, 166 – в Миассе и почти 150 тысяч в Копейске. Остальные южноуральцы рассеяны по территории региона.
Количество жителей в некоторых муниципалитетах не превышает 40 тысяч. Один из таких городов – Кыштым. Он находится в северной части Южного Урала и, как считают эксперты, отличается удобным расположением. Город разбит на несколько частей. В зависимости от района разнятся и цены на недвижимость.
«В районе «Дальняя дача» можно купить двушку 62 квадрата за 2,4 млн рублей — получается 38 тысяч за квадрат. При этом можно сразу жить без личных вложений. В центральной части Кыштыма новостройки в основном кирпичные, и цена в среднем составляет 50-51 тысячу за квадрат. Здесь с прошлого года цена выросла – в среднем 6 тысяч за метр. Цены подскочили», – отмечает Артем Морозов, руководитель АН «Ваш риэлтор» (Кыштым).
Такая стоимость недвижимости сопоставима с вариантами в областном центре. Много покупателей в Кыштыме именно из Челябинска. Эксперт связывает это с удачным расположением города: вокруг много озер, и нет таких проблем с экологией, как в городе-миллионнике. Многие покупают недвижимость в Кыштыме, чтобы отдыхать, считает он.
«У нас рядом находится Озерск. Кто там работает, приобретает жилье здесь. Спрос растет, и цена за квадрат тоже растет, – продолжает Морозов. – Но рынок не опустел, богат и новостройками, и вторичным жильем».
Озерск – закрытый город, что не может не отразиться на особенностях рынка недвижимости. Причем его уникальность в «ровности» событий в сфере покупки-продажи жилья. «Покупательская способность у нас ровная всегда. Нет такого, чтобы что-то резко упало или взлетело. Есть проблема только в объектах», – констатирует директор центра недвижимости «Этажи. Озерск» Татьяна Чуклина.
Сатка
В объектах недвижимости наблюдается проблема и на западе Челябинской области. Особенно это чувствуют риелторы в Сатке. Жизнь в моногороде завязана вокруг комбината «Магнезит», и когда на нем началось большое плановое строительство, в Сатку привлекли достаточно большое количество рабочей силы со стороны. Всем им нужно было жилье и собственники, думающие о продаже квартир, придержали их для сдачи в аренду. Кроме того, большое количество квартир с рынка вымыло переселение жителей из ветхо-аварийного жилья. В итоге спрос превысил предложение.
«То, что спрос превысил предложение, мы связываем с большим расселением из ветхоаварийного жилья в прошлом году. Им предоставляли вторичное жилье и построили четыре многоэтажки – единственный новый микрорайон в Сатке. Жители называют его из-за цвета домов апельсиновым раем. Там цена варьируется от 30 тысяч за квадратный метр», – рассказывает Лилия Магадеева, директор АН «Фаворит» (Сатка).
Поскольку в городе давно ничего не строилось, в новом микрорайоне самые высокие цены на недвижимость. В среднем по городу на вторичке они составляют 25-27 тысяч за квадратный метр, а по району до 20 тысяч. При этом порядок цен риелтор из Сатки называет очень условным.
«Убедить обратить внимание на неизменные параметры: квадрат, район, этаж – тут сложно. У нас как в больших городах это не работает. Для людей важно состояние квартиры и цена зависит от этого. Еще один момент, что из-за повышенного спроса нам даже человеку с одобренной ипотекой трудно объект найти», – отмечает Магадеева.
Чебаркуль и Миасс
Также непросто с объектами в Чебаркуле. Очередь на новостройки в новых домах составляет до трех человек на объект, говорят местные риелторы. Впрочем, и некоторые объекты на вторичном рынке они не выставляют в продажу: обзванивают список из желающих, и квартира уходит.
«В Чебаркуле традиционно очень большой спрос, так как город маленький и мало предложений. Спрос еще больше увеличился и выросли цены на квартиры. У нас застройщик только один, долевку он не использует, только готовое жилье продает. В декабре однокомнатная с черновой отделкой у него продавалась за 35,5 тысяч за квадратный метр, с ремонтом прибавляется 4-4,5 тысячи. Сейчас цены еще вырастут», – отмечает Илья Криворучко, директор АН «Урал» (Чебаркуль).
С его слов, в Чебаркуле хорошо чувствуется «челябинский» поток клиентов, особенно после очередных выбросов или информации о загрязнении воздуха. Чебаркуль находится в 40 минутах езды от Челябинска между мегаполисом и горнозаводской зоной. Рынок «шевелят» военные и отдыхающие – рядом находится рекреационная зона: Кисегач, Еланчик.
Чуть дальше от Чебаркуля и ближе к горам находится Миасс. Там также большой спрос на новостройки. «В год сдается 2-3 дома, поэтому большой на них спрос. Последний дом был продан за два часа. Феноменальный рост произошел в прошлом году на земельные участки. В многоквартирных домах наиболее выросли в цене однокомнатные квартиры, только за последний квартал – на 20 %», – делится информацией Людмила Медведева, учредитель и директор компании «Этажи» (Миасс, Чебаркуль, Златоуст).
По ее словам, и в Миассе, и в Чебаркуле увеличилось количество военных ипотек. Покупают как дома в бюджете 3,5-5 млн рублей, так и квартиры (2,5 миллионов и выше). На рынок также вернулись инвесторы, готовые получать доход от сдачи недвижимости в аренду.
Троицк
Другая ситуация в приграничном Троицке. Здесь при достаточном количестве предложений упала покупательская способность. За наличные недвижимость практически перестали брать, в основном ипотека и в спросе однокомнатные квартиры в новостройках.
«На определенные объекты цена завышена, особенно у застройщиков. Некоторые объекты по стоимости, как в Челябинске. Квартиры, за которые они просят 2,5 миллиона, – им рыночная цена 2,2. Новое жилье в спросе, потому что десятиэтажек мало», – говорит Кристина Александрова, риелтор АН «Квартирный вопрос» (Троицк).
Впрочем, и в Троицке, и в других городах области, эксперты из которых давали интервью «ФедералПресс», отмечают одну общую тенденцию. В прошлом году из-за доступности ипотеки были выбраны наиболее ликвидные и интересные объекты. В муниципалитетах увеличились цены на недвижимость, продолжение роста ждут и в течение этого года.
Фото: ФедералПресс / Елена Мицих, Евгений Поторочин