Дальний Восток занимает одно из первых мест по стоимости жилья в стране. Хабаровск даже недавно обогнал Москву по темпам роста цен на недвижимость. Эксперты отмечают: это еще не предел. Осенью в крупных городах ДФО – в частности, во Владивостоке и Хабаровске – ожидают значительное подорожание квартир. Как это происходит и почему меры, которые предпринимают власти, не работают – разбирался корреспондент «ФедералПресс».
Спрос рождает предложение
Летом дальневосточники квартиры берут неохотно. Специалист в сфере продаж жилья из Владивостока Василий Шишкин объясняет это просто: люди, как правило, стараются уйти в отпуск и на это время не планируют крупные покупки. В основном приобретают так называемую мелочь – обычно это жилье не дороже пяти миллионов рублей.
Нет спроса – нет и предложения. Битва за квадратные метры начинается в сентябре и кульминации достигает к ноябрю-декабрю. При этом собственники вторичного жилья, выставившие квартиры на продажу, не мелочатся.
«Осень – самое активное время в сфере торговли, и рынок недвижимости не исключение. Из-за того, что покупателей становится много, продавцы чувствуют себя очень уверенно и повышают цены на недвижимость. Поэтому некоторые квартиры за этот период могут подорожать от 5 до 15 процентов», – объясняет Василий Шишкин.
Такую картину риелторы наблюдают каждый год. Впрочем, к причинам, из-за которых жилье дорожает, добавилась еще одна: коронавирус.
«Из-за пандемии люди стали больше ценить недвижимость. Теперь ее воспринимают не только как место для жизни, но и инвестицию в будущее. С большой долей вероятности покупатели опять начнут активно вкладывать деньги в жилье, чтобы подстраховаться от возможных экономических рисков», – объясняет агент по недвижимости из Хабаровска Татьяна Милиневская.
Вообще, несмотря на пандемию, сейчас жители региона активно покупают квартиры. Существенную роль в этом сыграли ставки по ипотеке. Еще два с половиной года назад они составляли 10,5–11 процентов и считались совершенно адекватными и сопоставимыми с аналогичными по стране. А в конце прошлого года Центробанк (а следом за ним и другие банки) снизил ставки на Дальнем Востоке до исторического для России минимума – 7,4 процента на вторичное жилье.
Впрочем, сейчас они снова растут. К концу года, по прогнозам аналитиков, ставки поднимутся до 9–9,5 процента. С одной стороны, это хорошая новость: вторичное жилье станет хоть и ненамного, но дешевле. С другой – покупатели, взвесив все риски, могут отложить покупку до лучших времен.
«Жилье испаряется и дорожает»
По словам Шишкина, пандемия неожиданно сыграла на руку тем, кто давно задумывался о приобретении недвижимости. Дальневосточники стали охотнее брать квартиры в ипотеку. Сейчас доля такого жилья на рынке составляет примерно 30–40 процентов.
В том числе произошло это и благодаря «Дальневосточной ипотеке». Журналист из Благовещенска Антон Сильвоник приобрел квартиру в столице Приамурья в мае прошлого года. Изначально его семья планировала переезжать из небольшой студии в жилище побольше еще в 2019-м. Тогда они рассматривали ипотеку под 8,5 процента годовых. Но решили подождать, поскольку в то время уже пошли слухи о специальном предложении для жителей Дальнего Востока.
«Осенью 2019 года на Восточном экономическом форуме президент объявил об ипотеке под 2 процента. Мы подходили по всем параметрам – молодые, были деньги на первоначальный взнос от продажи студии. Осталось только найти квартиру в новостройке – по условиям программы жилье можно покупать только в первичном фонде», – вспоминает Антон.
Когда семья начала искать подходящую квартиру, обнаружилось, что, во-первых, недвижимость резко испаряется, во-вторых – стремительно дорожает. Поскольку воспользоваться «ДВ-ипотекой» можно только один раз, решили не мелочиться. Тогда глаз упал на 80-метровую «трешку» за 6 миллионов рублей. Один миллион они положили на эскроу-счет, оставшуюся сумму взяли в ипотеку под 1,7 процента.
«Честно говоря, я был немного недоволен сделкой, так как еще пару месяцев назад квадратный метр в благовещенских новостройках стоил 65 тысяч, а зимой и 55–60. Мы взяли за 75 тысяч. Но, как оказалось позже, нам повезло. Уже через полгода грянула пандемия. Стройки встали. Китайские рабочие не могли заехать на работу», – рассказывает журналист.
Застройщики привозили на Дальний Восток каменщиков со всей страны: Тюмени, Сургута, Екатеринбурга. Антон шутит: его дом в Благовещенске будет первым за многие годы, полностью построенным россиянами. А если серьезно, квартира, аналогичная той, которую купил журналист, уже в феврале 2021 года взлетела в цене аж на 2 миллиона рублей. Сегодня стоимость «квадрата» в небольшом Благовещенске составляет в среднем 110 тысяч рублей.
Невыгодные стройки
Стремительное подорожание первичного жилья – это как раз один из главных минусов, которые эксперты находят в государственной льготе на ипотеку. Застройщикам просто невыгодно продавать квартиры дешевле. Это началось еще в 2018 году, когда российское правительство приняло закон об эскроу-счетах. Напомним, тогда застройщикам запретили продавать квартиры дольщикам. Теперь желающие приобрести жилье в строящемся доме должны класть средства на специальные счета, где они будут храниться до тех пор, пока компании не исполнят свои обязательства.
«За последние два с половиной года цены на квартиры в новостройках взлетели на 40–50%. Это неудивительно: у застройщиков стало намного больше расходов. В том числе и потому, что из-за пандемии выросла стоимость стройматериалов», – продолжает Василий Шишкин.
Специалист рассказывает: его клиенты, инвесторы, раньше покупали жилье у застройщиков по цене 60–80 тысяч за «квадрат». Это было выгодное вложение, которое потом хорошо окупалось. Сейчас во Владивостоке квадратный метр стоит около ста тысяч рублей на этапе строительства. Несмотря на то, что благодаря закону об эскроу-счетах компании всегда достраивают дома, нет никакой гарантии, что в них раскупят все квартиры.
Это одна из причин, из-за которыхэксперты критикуют грандиозный проект хабаровского губернатора Михаила Дегтярева. Тот решил застроить новым жильем столицу региона и таким образом обрушить цены на недвижимость.
Бизнесменам так работать невыгодно. Тем более на Дальнем Востоке строительство обходится априори дорого из-за удаленности от центра страны, где располагаются главные производители стройматериалов. Поэтому сработать такой план может только в том случае, если упадут цены на стройматериалы и рабочую силу. Но сейчас не самое подходящее время.
Фото: ФедералПресс / Евгений Поторочин, Елена Майорова, Полина Зиновьева