Одной из существующих альтернатив ипотеке в нашей стране являются так называемые жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Они приобрели некоторую популярность за последние годы, особенно на фоне роста цен на недвижимость. Но на ЖСК в России вдруг начались гонения. С чем это связано и как отразится на ценах на жилье – в материале «ФедералПресс».
Прецедент
В феврале впервые состоится судебное разбирательство по поводу включения ЖСК в так называемый «список компаний с выявленными признаками нелегальной финансовой деятельности», или предупредительный список. В суд подал крупный межрегиональный потребительский кооператив «Бест Вей», тем самым создав прецедент. На официальном сайте Центробанка в любой момент можно ознакомиться с этим предупредительным списком и увидеть, что туда включено более 70 потребительских кооперативов. Обвинения серьезные – основаниями для включения в список названы признаки «финансовой пирамиды».
Но, как всегда, заложниками ситуации становятся обычные люди, пайщики. Член жилищного кооператива, житель Владимира Роман Боровков рассказал, что он встал в очередь на жилье в кооперативе в апреле прошлого года, внеся 35% от стоимости предполагаемой квартиры. О кооперативе ему рассказала давняя знакомая, которая уже купила квартиру в городе.
«Мы долго обсуждали этот шаг на семейном совете, но в конце концов решились, так как ипотеку нам не одобрили: супруга – обычный предприниматель, таких в банке не особо жалуют. А кооператив предложил супруге условия, которые нас более чем устроили: минимальная переплата, рассрочка на 10 лет. И, честно говоря, были в шоке, когда узнали о решении ЦБ включить кооператив в черный список, и что сайт кооператива заблокирован», – комментирует пайщик.
Самое интересное, добавляет Роман, что у кооператива нет обманутых вкладчиков. Соответственно, возникает вопрос – откуда возникла информация о признаках пирамиды?
«Я ничего не имею против ипотечного кредитования. Да, это классический способ решения жилищной проблемы. Но мы выбрали другой способ, альтернативный, и это был совершенно осознанный выбор», – говорит член кооператива.
Мнение Госдумы
Давление на жилищные кооперативы связано с тем, что фактически был ликвидирован закон о долевом участии, прокомментировал ситуацию председатель комитета Государственной Думы по защите конкуренции Валерий Гартунг.
«Перевести все на экскроу-счета было большой ошибкой. С одной стороны, это было связано с тем, что возникло много разных мошеннических схем. С другой – с тем, что возникли объективные причины, когда застройщики не могли выполнить взятые на себя обязательства по независящим от них причинам», – объясняет депутат.
По мнению Гартунга, жилищные кооперативы – это работающая схема, где люди собирают деньги и на них строят, нанимая подрядчика. Перекрывание еще одного пути строительства привело к росту стоимости жилья.
Как работает ЖСК
Между жилищными кооперативами и ипотечным кредитованием существует очень давний спор еще с начала 2000-х годов на тему «кто эффективней», рассказала генеральный директор ГК «Русьнедвижимость» Екатерина Орешкович. По ее мнению, жилищные кооперативы можно отнести к модели сберегательных касс в Германии – это одноуровневая модель жилищного кредитования. А ипотечное кредитование можно отнести к американскому опыту жилищного кредитования – это двухуровневая модель, именно она практикуется и существует в нашей стране.
«В кооперативе модель выстроена таким образом: человек, вступая в кооператив, накапливает первоначальный взнос под определенные проценты, которые не выгодны человеку в текущий момент времени. Потому что, как правило, они ниже банковских ставок. И спустя какое-то время, в зависимости от кооператива через 3–5 лет, человек получает право получить заем на остаток от кооператива под проценты, которые точно так же ниже, чем ставка банка. Получается, что это такая же кредитная организация, только без лицензии», – пояснила эксперт.
Генеральный директор компании пояснила, что в ипотечной модели все гораздо проще. Человек берет кредит в банке или заем у юридического лица под залог приобретаемой или какой-то другой недвижимости и покупает жилье сразу, не накапливая первоначальный взнос. Основным преимуществом становится то, что жилье оказывается сразу в собственности заемщика. Как выразилась Орешкович, существует так называемый пучок прав: владение, пользование и распоряжение. Вот владение и пользование – полностью в юрисдикции заемщика. И лишь на распоряжение накладывается ограничение, называемое ипотекой. То есть распорядиться квартирой нельзя без согласия кредитора.
«Жилье растет более быстрыми темпами, чем происходит инфляция в стране. Русский человек привык сразу приобретать товар, сразу пользоваться этим товаром и выплачивать позже. А у кооператива жилье находится в собственности кооператива до последних минут, пока не будет выплачена вся сумма», – резюмировала эксперт по ипотечному кредитованию.
Председатель комитета Государственной думы по защите конкуренции Валерий Гартунг после разговора с коррепондентом «ФедералПресс» пообещал разобраться в вопросе ЖСК. По его словам, кооперативы являются здоровой конкуренцией ипотеке. Конкурентная среда, по словам Гартунга, уничтожена. И сейчас за это платят все покупатели жилья.
«По обвинениям в адрес жилищных кооперативов: я готов подробно разобраться в вопросе, так как это в сфере моей компетенции как главы комитета по защите конкуренции. Жилищные кооперативы – это как раз создание здоровой конкуренции крупным застройщикам», – подытожил глава комитета.
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева