Западные санкции и высокая ставка ЦБ ударили по рынку недвижимости Петербурга и Ленобласти. Строительные компании столкнулись с проблемами при покупке стройматериалов и начали останавливать работы на объектах. В то же время спрос на новое жилье растет, а вместе с ним и цены. «ФедералПресс» вместе с экспертами решил разобраться, стоит ли в ближайшее время покупать квартиру в новостройке и как дальше будет себя вести рынок недвижимости.
Как санкции отразились на темпах строительства
Опрос межотраслевой ассоциации саморегуляторов «Синергия» выявил тревожные показатели: 40 % застройщиков остановили работы на отдельных объектах из-за того, что производители перестали отгружать заказанные стройматериалы, а около 29 % участников опроса отложили строительство недавно начатых объектов, так как все ресурсы направили на завершение почти готовых зданий. Кроме того, участники рынка отметили значительный рост стоимости строительных материалов. При этом санкции не повлияли на деятельность лишь четверти опрошенных девелоперов.
«ФедералПресс» опросил крупные строительные компании Петербурга, чтобы узнать, как на них повлияли проблемы с поставкой материалов и рост цен. В пресс-службе «Группа ЛСР» «ФедералПресс» не стали жаловаться на проблемы со стройматериалами, так как в активах организации домостроительный комбинат, заводы по производству кирпича, бетона и газобетона, а также предприятия по добыче песка и щебня.
Компании Setl Group и ГК «Лидер Групп» напротив отметили, что из-за нехватки импортных стройматериалов им приходится работать над изменениями цепочек логистики и поисками качественных аналогов импортному сырью. Но в то же время участники рынка не прогнозируют остановок работ на объектах. Так, директор по развитию ГК «Лидер Групп» Надежда Ильина отметила «ФедералПресс», что ни один проект не заморожен. «Пока вопрос импортозамещения стоит по объектам, которые готовятся к вводу в текущем году. Могу сказать, что по многим позициям на нашем рынке достойная альтернатива есть», – сообщила она.
Почему спрос на квартиры растет
На фоне возникших проблем со стройматериалами продолжает расти спрос на квартиры. Об ажиотажном спросе на студии и однокомнатные квартиры рассказали в ГК «Лидер Групп». Также в компании заметили, что в центре повышенного внимания покупателей было готовое жилье и объекты коммерческой недвижимости. Снижение спроса было отмечено лишь в сегменте бизнес-класса. Однако, по словам директора по развитию ГК «Лидер Групп», оно некритичное, как ожидалось, и составило порядка 4,7 % по отношению к очень активному февралю.
Участники рынка обратили внимание на популярность программ семейной ипотеки и льготного ипотечного кредитования под 12 % годовых. Они уверены, что именно такие программы будут самыми популярными инструментами покупки жилья в новостройках в ближайшее время.
Как отметила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева, большая часть сделок за три недели в марте была с ипотекой, а примерно треть со 100%-ой оплатой.
Стоит ли покупать квартиру в ипотеку
Ипотека всегда была самым популярным инструментом для покупки жилья. В Петербурге и Ленинградской области по ипотеке традиционно продавалось 70–80 % всех квартир в новостройках. Несмотря на увеличение ключевой ставки ЦБ до 20 %, за три первых недели марта 2022 года объем выдач ипотеки по всем льготным программам в Сбере увеличился на 54,2 % по сравнению с аналогичным периодом февраля текущего года. Наибольшей популярностью пользуются программы «Ипотека для семей с детьми», «Господдержка-2020» и «Дальневосточная ипотека».
С 1 апреля для Петербурга и Ленобласти начали действовать новые условия льготного кредитования: ставка 12 % и лимит ипотечного займа – 12 млн руб. Но даже на льготных условиях эксперты не рекомендуют сейчас брать ипотеку, если перед покупателем остро не стоит проблема смены жилья. «Лучше всего было брать ипотеку два года назад, когда льготная ипотека была под 4,5 %. В текущих реалиях ипотеку можно брать только в том случае, если стоит острая необходимость в проживании», – сказал сотрудник аналитического центра университета «Синергия» Антон Рогачевский.
Также и аналитики «Фридом финанс» не ждут резкого всплеска спроса после 1 апреля. Увеличение лимита до 12 млн руб. сможет привлечь к льготному кредитованию более состоятельную категорию граждан, но из-за роста ставки все равно не позволит поддерживать прежний спрос.
Будут ли цены на жилье расти дальше
Эксперты разошлись во мнениях о том, будут ли и дальше расти цены на квартиры. Президент Российской гильдии риэлторов Игорь Горский считает, что жилье будет дорожать примерно на 1 % в месяц в течение 2022 года. Так, за год квартира вырастет в цене на 10–12 %. «Я не вижу критериев падения стоимости на жилплощадь. Во-первых, у нас не увеличилось, а значительно уменьшилось количество выдаваемых разрешений на строительство, поэтому уменьшится количество ввода жилья. Во-вторых, крупные города-миллионники сейчас стали очень доступными и интересными для жителей регионов», – объяснил он «ФедералПресс».
По его словам, в апреле этого года цена на недвижимость будет расти, в мае рост цен остановится, летом будет небольшое сезонное уменьшение стоимости объектов недвижимости, в сентябре-октябре стабилизация, а ноябре-декабре снова стоимость жилья увеличится.
По прогнозам директора образовательной программы «Экономика» СЗИУ РАНХиГС Артема Голубева, к весне 2023 года будут, вероятнее всего, минимальные цены на квартиры, а ставка ЦБ снизится вдва и более раз лишь к середине-концу следующего года. При этом он также отметил, что объемы строительства будут сокращаться в ближайшее время, поэтому и предложение уменьшится. «Строительный цикл длится около двух лет и в 2024 году весьма вероятен дефицит квартир на первичном рынке, при этом сейчас будет наблюдаться заметный избыток нового жилья, поскольку для строительных компаний предыдущие два года были весьма благоприятными в период роста цен на недвижимость и было выгодно начинать новые проекты. Вместе с тем возможности приобретения недвижимости у населения резко снизились: как из-за выросших цен, так и по причине дорогой ипотеки», – рассказал он.
По словам эксперта, первые несколько месяцев кризиса цены стоят на месте, спрос падает, при этом продавцы еще не готовы уменьшать цены. Однако из-за необходимости получать оборотные средства застройщикибудут вынуждены идти на уступки покупателям в виде снижения цен и предоставления больших скидок.
Председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш отметил, что оживленность на рынке недвижимости, несмотря на кризис, все равно будет продолжаться. Ведь она не останавливалась в 1993, в 1998, в 2008, в 2012 годах. По его словам, основная активность, это не покупка и продажа недвижимости, а те или иные формы обмена недвижимости.
Фото:Konstantin Kokoshkin / Global Look Press / globallookpress.com