Покупая квартиру в новостройке, важно не только дождаться сдачи объекта и своевременно его оформить, но и принять жилплощадь у застройщика, чтобы не столкнуться с халатно выполненными работами. «ФедералПресс» выяснил, как по новым правилам осуществлять приемку квартиры в новостройке и на что следует обращать внимание при просмотре.
Первый осмотр
Приемка квартиры – обязательное условие передачи готового жилья от застройщика покупателю. Сначала владельца приглашают на первичный осмотр, а завершается процесс при отсутствии существенных недостатков подписанием акта приема-передачи.
Несмотря на то, что для покупателя это очень волнительный и долгожданный момент, эксперты советуют не спешить и с первого раза не подписывать акт приема-передачи. Лучше так, чем потом долгие месяцы исправлять недочеты. Перед просмотром владельцам рекомендуют успокоиться, не нервничать и не спешить. Также специалисты рекомендуют записывать любые, даже незначительные недостатки. Не нужно стесняться говорить о дефектах.
Следует внимательно проверить, выполнил ли перед сдачей дома застройщик все требования, которые ему предписаны. Так, по закону, до передачи квартиры он должен получить разрешение на эксплуатацию дома и уведомить дольщиков о готовности передать объект письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или лично под расписку. Также по новым правилам можно отправлять письмо в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью на email-адрес участника долевого строительства, указанный в договоре. Рассылка по телефону или в СМС считается недействительной, если в сообщении нет гиперссылки на которую надо перейти на сайт и автоизоваться.
В течение семи дней дольщики должны начать приемку, если нет других условий в договоре долевого участия (ДДУ). Для этого нужно подтвердить намерение принять квартиру. Например, записаться на приемку. После этого на всю процедуру есть два месяца.
Если за этот срок дольщик не является, застройщик в праве подписать односторонний акт приемки, то есть передать квартиру без участия собственника.
Некоторые недобросовестные застройщики не хотят честно передавать квартиры и устранять недостатки и пытаются хитрить. Например, говорят, что на приемку выстроилась большая очередь и записывают человека через 2,5 месяца, а затем подписывают акт в одностороннем порядке, так как в течение двух месяцев после получения уведомления дольщик не пришел.
В такой ситуации нужно сразу направить претензию застройщику, в которой указать о готовности принять объект в соответствии с условиями договора и законом. Также следует затребовать копию претензии с распиской о получении уполномоченного на это сотрудника или отправить ее письмом с уведомлением и описью вложения. Это будет доказательством, что дольщик не уклоняется от приемки.
Изучение документов
Перед приемкой нужно еще раз внимательно прочитать договор и проектную документацию. В этих документах должно быть все о квартире: материалы стен и пола, отделка, производитель и конфигурация окон, двери, информация про подъезд и придомовую территорию. При передаче квартиры все вышеперечисленное должно быть готово.
Также эксперты советуют приготовить копию плана квартиры из приложения к ДДУ. Это нужно для того, чтобы при приемке сравнить площадь и проверить, на месте ли все перегородки. Если их нет, возможно, в будущем придется доплачивать за увеличение общей площади. По плану также нужно проверить, верно ли расположены «мокрые точки», куда планируется подключать сантехнику.
Помимо плана квартиры специалисты рекомендуют взять с собой на приемку также паспорт и договор, планшет, несколько листов бумаги, две ручки, мел, бумажный скотч и смываемый маркер, так как нужно будет помечать недостатки. Например, клеить скотч и писать на нем пометки, маркером обводить царапины и окалины на стеклопакетах. Также понадобятся тестер электричества или небольшой электроприбор (например, зарядка для телефона), зажигалка и свечка (по отклонению пламени можно будет понять, работает ли вентиляция и дует ли из щелей в окнах). Не лишним будет прихватить лампочку, чтобы проверить патроны, фонарик, рулетку, уровень, отвес (нитку и грузик), табурет или стремянку, сменную одежду или обувь.
Начать следует с документов – застройщик должен выдать акт приема-передачи, акт о вводе дома в эксплуатацию, кадастровый и технический паспорт, экспликацию, паспорта и гарантии на счетчики и двери.
Как проверять?
Идти на приемку специалисты рекомендуют днем, чтобы хорошо все рассмотреть при солнечном свете. Начать стоит с входной двери. Ее нужно осмотреть на предмет повреждений, проверить глазок, убедиться в том, хорошо ли дверь закрывается, проверить резинки, ручки, звонок.
Затем нужно исследовать отделку, стены и полы. Если отделка черновая, то внутри будут голые стены. Тогда необходимо проверить, ровные ли они, есть ли на стенах трещины и пятна влаги. На стенах не должно быть неровностей больше 5 мм, отклонение стены по вертикали не должно превышать 15 мм. Отклонение плит пола и потолка не должно быть больше 20 мм. Отклонения проемов дверей допускается не больше 10 мм.
При предчистовой отделке можно проверить стяжку пола, штукатурку стен и перегородок, обустройство откосов окон и входной двери. Также при такой отделке делают разводку электричества с розетками и выводами освещения.
При чистовой отделке квартира практически готова к заселению. Здесь нужно проверить, как уложен линолеум, плитка или ламинат. Ровно ли поклеены обои, целы ли двери. Сантехника и смесители должны быть без пятен и сколов, все соединения герметичны, без подтеков. Под ванной следует убедиться в заземлении – специальный провод прикреплен к корпусу. Все краны должны работать.
Самая распространенная проблема при приемке жилья – царапины на стеклопакетах и рамах. Их следует отметить смываемым маркером. Все механизмы должны работать без заеданий, створки не задевать раму, все уплотнительные резинки по периметру окон должны быть целые, без разрывов. Снаружи должен быть отлив для воды. Также следует обратить внимание на монтажную пену – она должна быть без промежутков, в идеале – защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком.
Нужно также проследить, не дует ли из окон. Для этого можно провести вдоль стыков зажженной свечой. Также специалисты советуют зажать между рамой и створкой лист бумаги, закрыть окно и попробовать вытащить лист в нескольких местах по периметру створки. Если лист можно вытащить, зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть.
Вентиляцию можно проверить, закрыв входную дверь и открыв одну створку окна. Тягу следует проверять на выходе. При этом пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать, и это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.
Чтобы проверить электрику, следует попросить включить электричество в общем щите и нажать кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится – напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать, есть ли заземление.
Также нужно проверить, есть ли вода, записать показания счетчиков и сверить серийный номер с указанным в паспорте. На трубах водоснабжения в местах вывода следует проверить запорную арматуру: кран, фильтр, редукционный клапан. Подтеков на соединениях труб быть не должно. На выводах канализации должны быть заглушки.
Последний штрих
После осмотра необходимо записать все недостатки в акт осмотра, подписать его, а также акт приема-передачи. При этом, если были выявлены существенные дефекты, которые делают квартиру непригодной для проживания и которые невозможно устранить без несоразмерных денежных или временных затрат, подписывать акт не стоит. Такие дефекты застройщик должен устранить в течение 60 календарных дней. Ключи в этом случае останутся у застройщика.
Также можно подписать акт с условием устранения дефектов, если недостатки несущественные. Для этого все недочеты нужно зафиксировать в акте осмотра. Срок устранения таких дефектов 60 календарных дней. После завершения работ застройщик обязан пригласить дольщика для подтверждения факта отсутствия недостатков, который также нужно зафиксировать в передаточных документах. Все документы перед подписью необходимо внимательно прочитать.
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева