В 2023 году Екатеринбург вошел в пятерку российских городов с самым бурным ростом по строительной отрасли. Впереди только Москва, Санкт-Петербург и Тюмень. Уральские города строят не больше, но быстрее, чем федеральные центры. «ФедералПресс» расскажет о том, кто сейчас возводит Екатеринбург и что стоит за красивыми фасадами новых домов. Впереди – серия публикаций о девелоперах уральской столицы, а также тех, кто пытается зайти на местный строительный рынок из других городов и регионов.
Строительные скрепы
На рынке недвижимости нашей страны спады регулярно сменялись подъемами и даже прорывами, но затем следовал неизменный «откат». И если за границей речь шла лишь о колебании уровня цен, то в России вместе с этим строительная отрасль меняла и формы собственности – национализировалась, становилась исключительно государственной, имела долю кооперативного строительства и, наконец, в последние три десятилетия стала практически полностью коммерческой, то есть частной.
Екатеринбург примечателен тем, что среди его застройщиков есть фирмы, которые имеют четко выраженный «советский след», берут начало с заводских и ведомственных строительных трестов. Одна из таких организаций – ООО «Первостроитель», которое «выросло» из производственного объединения «Уралобувь».
Однажды, двадцать лет назад
ООО «Первостроитель» эксперты относят к одним из самых надежных застройщиков Екатеринбурга. Сейчас он активно застраивает самую дорогую землю в центре города.
За время своего существования девелопер пережил серьезную метаморфозу. Строительная фирма выросла из производственного объединения «Уралобувь», которая начала отсчет своей истории с 1934 года.
Строили обувную фабрику специалисты со всего бывшего СССР. Во время ВОВ предприятие поставило стране 15 млн пар крепчайшей обуви. Фабрика активно развивалась в течение всех послевоенных десятилетий, укрепляя также и свою материальную базу. Для своих сотрудников предприятие возводило не только производственные цеха, но и жилые дома, детские сады – всю социальную инфраструктуру.
«До создания самой фабрики Совет народных комиссаров СССР создал трест «Уралобувьстрой». Сначала это была самостоятельная организация, которая после окончания строительства промпредприятия влилась в его структуру как отдел, а после – как управление капитального строительства. Такие же структуры были и на других градообразующих предприятиях в те времена», – рассказывал в интервью «Новому дню» бывший руководитель «Уралобувь» Виктор Иванисенко.
В 2000 году история предприятия была завершена, оно не выдержало конкуренции с дешевой китайской продукцией, которая хлынула в страну в 90-е. Фабричные цеха было решено снести, а на их месте возвести новый жилой квартал.
«Оставлять площадку, чтобы здания превратились в руины, мы считали неприемлемым. Продавать ее тоже было бы неправильно – зачем, если у нас у самих есть компетенции, чтобы ее освоить», – объяснял причину решения, которое было принятого два десятилетия назад Виктор Иванисенко.
В 2002 году Иванисенко принимал на площадях «Уралобуви» высоких гостей – бывшего губернатора Свердловской области Эдуарда Росселя. Уже тогда обсуждались планы будущего строительства на месте старых фабричных корпусов.
Ребрендинг производственной деятельности
В 2015 году произошел глубокий ребрендинг – с обувной фабрики на строительное предприятие. Иванисенко стал единственным владельцем новой компании «Первостроитель».
Согласно официальному сайту застройщика, «Первостроитель» специализируется на реализации проектов комплексного освоения и редевелопмента территории в Екатеринбурге. Общий объем проектов компании превышает 500 тыс. кв. м жилья и соцобъектов, 40,5 тыс. кв. м коммерческой инфраструктуры.
В 2023 году первый вице-губернатор – председатель правительства Самарской области Виктор Кудряшов и директор «Первостроителя» Виктор Иванисенко подписали соглашение о строительстве в Самаре отеля с яхт-клубом.
«Первостроитель» Екатеринбурга
Сейчас «Первостроитель», по данным их официального сайта, завершает возведение последней серии домов в построенном ими микрорайоне Университетский. Квартал расположен в границах улиц Малышева – Мира – Комсомольская – Библиотечная. Центр города – в пешей доступности.
Стоимость однокомнатных квартир в микрорайоне Университетский начинается от 6 млн рублей (в продаже 91 помещение). Двушки стоят от 10 до 13 миллионов (в продаже сейчас находятся более ста таких помещений).
Самые дорогие квартиры стоят в микрорайоне Университетский около 22 млн рублей.
Согласно бухгалтерскому балансу по базе данных Seldon Basis, в далеком 2015 году работать фирма начала с убытков – минус 94 тысячи рублей. Обвал произошел и в 2017 году – минус 21 тысяча.
Первую серьезную прибыль, по финансовым документам, ООО «Первостроитель» получило только в 2020 году, выручив 45 млн. В 2021 году девелопер, согласно бухгалтерскому отчету, получил годовой выручки всего около 3,5 млн рублей. В 2022 году – 52 млн рублей.
Уставной капитал компании ООО «Первостроитель» составляет более 174 млн рублей, что является крупной суммой даже для строительной отрасли.
Политическое лобби
Судя по всему, «Первостроитель» вслед за такими крупными собратьями по нелегкому бизнесу, как ЛСР и «Атомстройкомплекс», всерьез озаботился созданием собственного лобби во власти. В частности, на сентябрьских выборах в Екатеринбургскую городскую думу депутатский мандат получил главный юрист организации Денис Хаванцев. В думе он будет представлять партию «Справедливая Россия – За правду».
Интерес строителей к политике объясняется просто: гордума полномочна менять городские Правила застройки и землепользования – документ, определяющий целевое назначение земель на территории Екатеринбурга. Легким росчерком пера общественная территория может переместиться в категорию Ж-5 – участок, предназначенный для многоэтажной застройки.
Возможен и обратный переход, как в случае со злополучным сквером у Драмтеатра.
К слову, не секрет, что глава «Первостроителя» увлекается бильярдом. На этой почве заметны общие интересы с главой Екатеринбурга Алексеем Орловым. В марте 2023 года на территории компаунда «Университетский» был открыт бильярдный клуб. Почетным гостем на его открытии стал мэр уральской столицы. А в июле 2023 года был проведен Кубок мира «Кубок Главы Екатеринбурга» по бильярдному спорту «Динамичная пирамида». Генеральным спонсором стала ГК «Первостроитель».
Кем и как управляются дома в Университетском
Дома в микрорайоне Университетский, согласно открытым данным, управляются дочерней компанией ООО «Первостроитель» – ООО «УК «АКТИВ-СИНЕМА». Директором является Олег Луговских, на котором, по разным сведениям, числятся еще 4–5 организаций. Некоторые из них не имеют активов и находятся в стадии ликвидации.
Организация зарегистрирована по адресу: ул. Библиотечная, д. 43, то есть расположена в квартале, возведенном ООО «Первостроитель».
УК «АКТИВ-СИНЕМА», согласно официальным данным, является наиболее успешной организацией, которую возглавляет Олег Луговских. Только за 2022 год выручка управляющей компании составила 146 млн рублей, что на 18 % больше, чем за 2021 год.
Между тем УК «АКТИВ-СИНЕМА» заявляет о чистой прибыли компании за минувший год в 1,1 млн рублей.
По состоянию на 31 декабря 2022 года совокупные активы организации составляли 229 млн руб. Это на 52,8 млн руб. (на 30,1 %) больше, чем годом ранее.
По одному юридическому адресу с УК «АКТИВ-СИНЕМА» зарегистрированы еще две фирмы. Согласно открытым данным, с ними также связан директор управляющей компании Олег Луговских. К ним относятся ООО «Готика» и ООО «Универсал».
Так, ООО «Готика» занимается производством санитарно-технических работ, монтажом отопительных систем и систем кондиционирования воздуха. Дополнительно организация заявила следующие виды деятельности: строительство жилых и нежилых зданий, производство электромонтажных и штукатурных работ, работы по устройству покрытий полов и облицовке стен и т.д.
В 2022 году совокупные активы организации составляли 179 млн руб. Это на 82,3 млн руб. (на 85,1 %) больше, чем годом ранее.
В 2022 году ООО «Готика» получила выручку в сумме 34,9 млн руб., что на 4,2 млн руб., или на 13,7 %, больше, чем в 2021 году.
Что касается, ООО «Универсал», то оно занимается деятельностью по комплексному обслуживанию помещений. В 2022 году организация получила выручку в сумме 35,5 млн руб., что на 8,5 млн руб., или на 31,6 %, больше, чем годом ранее.
По состоянию на 31 декабря 2022 года совокупные активы организации составляли 9,4 млн руб. Это на 6,2 млн руб. (на 191,4 %) больше, чем годом ранее.
Чистые активы ООО «Универсал» по состоянию на 31 декабря 2022 составили 2,5 млн руб.
Отметим, что до 2 января 2022 года Олег Юрьевич Луговских значился учредителем ЖСК «Университетский».
Глас жителей
Несмотря на выгодное расположение микрорайона Университетский, на сайтах и в социальных сетях жильцы не спешат делиться положительными эмоциями и превосходными отзывами об условиях своего проживания.
«Дворовая территория убирается, снег чистят с тротуаров, чего не скажешь о подъездах, ужасная грязь. Полы моют раз в неделю, но не так тщательно, как должно быть. Стены и плинтуса в грязи. Стены тоже в пятнах. Ни разу не проводилась генеральная уборка подъездов. Живу здесь 2 года, пришлось мыть самой стены на своем этаже. В плафонах собираются насекомые, их тоже никто не вычищает. На подземном паркинге – слой грязи. Никогда не мыли там пол», – рассказывает Айгуль Вайснер (орфография и пунктуация сохранены – Прим. ред.).
С этим мнением, похоже, согласны и другие жильцы.
«Сам проект неплохой, дома тоже. Но управляющая компания, которая обслуживает данные дома – это какой-то ад. Коммунальные расходы приличные, сервис отсутствует. В подъездах вечная грязь», – сообщает один из жителей Университетского.
Как показывают отзывы, больше всего жильцы жалуются на уборку дворов и подъездов в микрорайоне Университетский, хотя застройка относится к домам бизнес-класса. Возможно, от этого требования у жителей чрезвычайно высоки.
Безусловно, есть и те, кому район новостроек в центре Екатеринбурга безоговорочно нравится, и они пишут в социальных сетях: «Прекрасный район». Сколько людей, столько и мнений.
«ФедералПресс» продолжит серию материалов, в которой мы расскажем о застройщиках, которые сейчас меняют облик города. Узнаем, какие проекты и материалы они используют, рассмотрим трудности и успехи как известных, так и новых девелоперов. Это поможет лучше понять, каким сейчас является рынок новостроек в уральской столице.
Ранее сообщалось, что в Екатеринбурге кончилось арендное жилье.
Фото: ФедералПресс / Елена Майорова, Евгений Поторочин, Светлана Возмилова