В России за январь-ноябрь 2023 года введено свыше 86 млн квадратных метров жилья, говорится в аналитической справке, подготовленной Российской гильдией риелторов (РГР). «ФедералПресс» публикует ее ключевые моменты.
Жилищное строительство
Как отмечают эксперты РГР, даже с учетом показателей декабря 2023 год вряд ли уступит 2022-му по объему ввода жилья. Однако доля многоквартирного жилья (МНЖ) в общем объеме ввода жилья с учетом индивидуального строительства (ИЖС) падает. В 2016–2018 годах доля МНЖ колебалась на уровне 57–60 %, в 2019–2021 годах снизилась до 47–53 %, а в 2022 году – до 44 %. За 11 месяцев 2023 года доля МНЖ составляет 43 %. Таким образом, основную долю жилищного строительства в России в последние два года «тянут на себе» физические лица, т. е. домохозяйства в сегменте ИЖС.
По данным гильдии, несмотря на макроэкономические шоки 2020 и 2022 годов ситуация за весь период 2020–2023 годов в жилищном строительстве остается стабильной: 9,3 % – рост объема в ноябре 2023-го к ноябрю 2020-го.
Объем строительных работ, произведенных в 2022 году в российских регионах, хоть и вырос на 5,2 % до 12,9 трлн рублей в сопоставимых ценах по отношению к предыдущему году, все же замедлил прирост (в 2021 году он составлял 7 %). Но в целом он был выше, чем, например, накануне и в первый год пандемии (2,1 % в 2019–2020 годах). Кроме того, в сопоставимых ценах показатель впервые превысил объем строительных работ 1990 года, чего не удавалось достичь в течение всего постсоветского периода, отмечают аналитики.
По их оценке, за весь 2023 год объем строительных работ превысит 15 трлн рублей, что будет выше на 11 % по сравнению с 2022 годом. Основные причины роста последних двух лет – значительное увеличение вложений в инфраструктуру со стороны государства, в том числе в рамках нацпроектов и пока сохранявшийся рост в сфере жилищного строительства.
Федеральные расходы на инфраструктуру в 2022 году, по оценке SHERPA GROUP, могли вырасти более чем на 35 %. При этом объемы введенных жилых площадей за год увеличились на 11 %. Промышленное строительство показало более нейтральные результаты, так как столкнулось с инвестиционной паузой и отменой проектов.
66 % из всего объема строящегося жилья в РФ – это квартиры площадью до 55 квадратных метров.
Ситуация в регионах
Фактически на всех региональных/локальных рынках, кроме столичных городов и республик Кавказа, наблюдаются диспропорции по объему предложений между малоформатным жильем (1- и 2-комнатные квартиры) и квартирами большей комнатности. Выбор 3- и 4-комнатных квартир для семей с детьми ограничен, а семейная ипотека с наименьшим процентом касается именно этой категории семей. Исключение составляют республики Северного Кавказа и субъекты ДФО.
«Владивосток находится в фазе ценового спада, но пока именуемой явлением «стагнация», рост средней цены за период с ноября 2022 г. по ноябрь 2023 г. в пределах 1 %. В Воронеже – тоже стагнация, рост цен за 11 месяцев 2023 г. в пределах 1 % на первичке и 6 % на вторичке. Москва, наоборот, показывает, наибольший ценовой прирост, на первичке в пределах 28 %, на вторичке 9 %, что выше инфляции в РФ, фаза рынка в 2023 году – рост. В остальных городах рост цен за прошедший период 2023 года составляет в большинстве случаев от 10 % до 15 %. Самый большой разрыв между средними ценами на первичке и вторичке среди представленных городов демонстрирует Пермь, к концу года новостройки дороже вторички на 28 %», – отмечается в аналитической справке.
К слову, согласно анализу «Яндекс.Недвижимости», в 2023 году был зафиксирован тренд на увеличение интереса россиян к недвижимости в набирающих популярность курортных регионах России. Если несколько лет назад спрос активно рос преимущественно в Краснодарском крае и Калининградской области, сейчас он смещается в регионы, которые только набирают популярность у туристов – Кабардино-Балкарию, Карачаево-Черкесию и Ставропольский край. Эксперты «Яндекс.Недвижимости» также отметили рост интереса к загородной недвижимости в регионах России в 2023 году. Если в 2022 году доля спроса на загородные дома в регионах России (за исключением Московской и Ленинградской областей) составляла 32 %, то к концу текущего года она выросла до 41 %. Заметнее всего выросла доля спроса на загородную недвижимость в Краснодарском крае, достигнув 5,7 % в 2023 году. Доля Владимирской области в сегменте загородного жилья составила 3,1 %, а Тверской области – 2,4 %. Интерес к загородной недвижимости в этих регионах вырос у людей, проживающих в столицах.
Выводы аналитиков
Основные выводы по развитию локальных рынков РФ в 2023 году, которые делают в комитете по аналитике РГР, сводятся к тому, что в течение первого полугодия наблюдался растущий объем предложения на рынке новостроек в большинстве крупнейших российских городов. Однако уже во втором полугодии за счет ажиотажного спроса в августе-сентябре объем предложения на первичке стал уменьшаться. Ситуация с объемом предложения в октябре-декабре в представленных городах различается. Например, в Екатеринбурге, Тюмени, Перми застройщики придерживают вывод новых предложений на рынок, тем самым пытаются удержать рост цен. В Новосибирске объем предложения уменьшился за счет общего снижения вывода на рынок новых проектов, поэтому в будущем на данном рынке вполне вероятен дефицит предложения новостроек. В отличие от указанных выше городов, Хабаровск наращивает новое предложение, и в Воронеже объем предложения остается на высоком уровне. На дефицит и ограниченный выбор вторички указали фактически все аналитики, которые участвовали в формировании данной аналитической справки.
Что касается спроса на жилье, как отмечается в справке, в большинстве исследуемых городов в 2023 году он вырос по сравнению не только с 2022 годом, в котором наблюдалось охлаждение рынка из-за геополитических рисков, но и с 2021. Крупная волна сделок пришлась на период конец июля – сентябрь 2023 года. Однако уже в конце сентября – начале октября спрос начал «убывать».
Ранее в России были приняты новые требования к льготной ипотеке.
Фото: ФедералПресс / Ольга Юшкова
Итоги года – 2023 от «ФедералПресс»