Падение российского рубля имело для рынка недвижимости неожиданный эффект: произошло сближение цен на жилье в новостройках и на вторичном рынке, сейчас для уральской столицы «вилка» составляет всего 10–15 %, чего ранее никогда не было. Это позволило застройщикам Екатеринбурга сделать 2023 год временем исторических рекордов – по количеству произведенных квадратных метров, числу заключенных сделок, а также объему привлеченных инвестиционных средств. «ФедералПресс» рассказывает, кто сейчас строит Екатеринбург и является основными игроками среди девелоперов.
Покупай квартиры, спасай рубли
С августа 2023 года, по данным Уральской палаты недвижимости, в Екатеринбурге ежемесячно заключается около 4 тысяч сделок по покупке-продаже квартир, что в два раза больше, чем пару лет назад. Таким образом граждане пытаются сохранить имеющиеся денежные средства от галопирующей инфляции, которую никакими усилиями не может сдержать ЦБ РФ.
К середине лета 2023 года в Екатеринбурге, по данным Уральской палаты недвижимости, на продажу было выставлено 52 тысячи квартир, большинство – в новостройках.
Эксперты отмечали, что, несмотря на огромное число имеющихся предложений, выбрать из них приемлемые варианты, как на первичном, так и на вторичном рынке, непросто. Так, основными недостатками новостроек оставалась их отдаленность, зачастую неразвитая инфраструктура, строительные недоработки и, конечно, невообразимый рост цен, который опережал инфляцию.
По данным Гильдии российских риелторов, Екатеринбург вошел в пятерку городов, в которых цены на все виды недвижимости в 2023 году выросли сильнее всего.
Количество сделок с недвижимостью ежемесячно увеличивалось в среднем на 30 %. В августе 2023 года их было заключено на 91 % больше, чем за аналогичный период прошлого года.
«Количество сделок с квартирами на первичном рынке в августе выросло на 91 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это локальный ажиотаж. В ноябре и декабре активность покупателей поддерживалась страхом корректировки льготных ипотечных программ», – рассказала президент Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова.
В конце 2023 года на рынке недвижимости Екатеринбурга на продажу выставлено 49 тысяч лотов, которые в основном находятся в новостройках Екатеринбурга.
Между тем потенциал относительно «дешевых» банковских денег пытаются реализовать не только физические лица, но и сами девелоперы, ведь они также строят в том числе и на кредитные средства, а также с помощью привлечения частных инвестиций.
По мнению экспертов, застройщики стали более осторожно выставлять лоты на реализацию, боясь продешевить. Впрочем, начался и обратный процесс. С 23 декабря для приобретения недвижимости с помощью ипотечного кредитования нужно внести уже 30 % от его стоимости, что значительно уменьшило число потенциальных покупателей.
Кто строит Екатеринбург
По данным аналитического сервиса «ОБЪЕКТИВ.РФ», больше всего сделок среди застройщиков Екатеринбурга проведено «TEN Девелопмент» – почти 4 тысячи за 11 месяцев 2023 года, это 13 % от всего объема рынка проданных новостроек.
«Серебро» у «Группы ЛСР» – почти 2400 сделок. На третьем месте ГК «КОРТРОС» – почти 2000 сделок.
У «Брусники», «Атомстройкомплеса» – около 1800 сделок, ГК «Практика» – 1300, «Синара-Девелопмент» – около 1200, ДК «Прогресс», группа «Эталон» – более 1100 сделок, «ПИК» – 1000 сделок, «УГМК-Застройщик» – около 900 сделок, «Группа Астон», «Астра-Девелопмент», «Страна Девелопмент» – около 800, PRINZIP – 700.
Остальные застройщики Екатеринбурга показали более низкие результаты.
Какие ЖК вышли на рынок
В 2023 году на рынок новостроек в Екатеринбурге вышли около десяти крупных жилых комплексов.
Больше всего застройщики строили на ЖБИ. Здесь возводили дома один и два в ЖК «Гранит» (комфорт-класс), застройщик ЗС «Проспект Гранит».
Срок сдачи ЖК «Гранит» 2025 год. В настоящее время самые дешевые квартиры в нем стоят 3,76 млн рублей, верхний потолок находится в районе 12 млн рублей.
Вышла на рынок новая очередь «Каменных Палаток» от застройщика «BAZA/Девелопмент», «Гринвич».
Согласно схеме, представленной на официальном сайте, более 60 % квартир в новой очереди уже являются проданными. Цены за последний год в «Каменных Палатках» выросли на 30–35 %.
Так, сейчас однушка в 43–45 кв. метра торгуется здесь в районе 8 млн рублей, однокомнатная квартира в 51 кв. метр – почти 9 млн рублей, двушка в 65 кв. метра – почти 11 млн рублей,
Кроме того, значимый объект на рынок вышел в Академическом – ЖК «Горки» (застройщик «ЖИЛСТРОЙ»). Однокомнатные студии 27–35 кв. метров торгуются здесь от 3,8 млн рублей, однокомнатные квартиры площадью 40–46 кв. метров – от 5,1 млн рублей, двухкомнатные квартиры 61–66 кв. метров – 7,4 млн рублей.
Новый ЖК возводится из кирпича, здания имеют повышенную шумоизоляцию.
На Эльмаше уже можно приобретать квартиры в новом ЖК «КЗ» от ГК «Практика», а также в ЖК «Страна. Энтузиастов» от «Страна Девелопмент». «Квартал К3» — проект на ул. Красных Командиров, состоящий из трех домов высотой от 8 до 25 этажей.
Площадь квартир в данном ЖК – от 30 до 91 кв. метров. В настоящее время студии 29 кв. метров стоят около 4,2 млн рублей, однокомнатные квартиры 30,5 кв. метров – почти 4,9 млн рублей, однокомнатные в 42 кв. метра – 5,7 млн рублей, «двушки» площадью около 50 кв. метров застройщик оценивает в почти 6,5 млн рублей.
На Уралмаше вышел в продажу дом 4 в ЖК «Мир Труд Май» от застройщика АСЦ «Правобережный».
Сдача комплекса, согласно информации на официальном сайте, запланирована на четвертый квартал 2025 года. Указано, что сейчас на продажу выставлены трехкомнатные квартиры от застройщика по средней цене 9,1 млн рублей.
Таким образом, квадратный метр в данном ЖКС на данный момент стоит в среднем 110 тысяч рублей, что является минимальной стоимостью для рынка недвижимости уральской столицы.
На Уктусе в продажу вышли квартиры пятой секции ЖК «Фристайл» от FORTIS Development. ЖК состоит из пяти домов, купить квартиры можно в данный момент в каждом из них. Студии в высотных зданиях торгуются от 2,6 млн рублей, что является отличным предложением для рынка недвижимости уральской столицы. Однокомнатные квартиры торгуются от 4,1 млн рублей. Двушки – от 5,5 млн рублей.
Отметим, что на некоторых официальных сайтах застройщиков в настоящее время указывается, что при ипотечном кредитовании первоначальный платеж за новую квартиру составит 30 % от ее стоимости. В среднем будущим новоселам нужно быть готовыми отдать более 2 млн рублей.
Зачем «Самолет» прилетел в Екатеринбург
В 2023 году на рынке недвижимости Екатеринбурга состоялось весьма значимое событие. Московский застройщик бросил настоящий вызов местным девелоперам и начал активно осваивать потенциал уральской столицы. По заявлениям представителей «Самолета», в ближайшие десять лет он сможет занять до 20 % рынка Екатеринбурга.
Это сильное заявление.
Напомним, что по итогам 2023 года одному из самых крупных девелоперов удалось достигнуть 13 %, притом что практически до конца года действовали льготные ипотечные программы с государственной поддержкой, а также был высоким покупательский спрос.
Кроме того, по оценкам экспертов, в настоящее время пять крупных девелоперов контролируют в общей сложности только 35 % рынка недвижимости уральской столицы.
Примечательно, что конкретным действиям московского застройщика предшествовала широкая рекламная кампания. По сути «Самолет» еще не приступил к строительным работам, но жители Екатеринбурга уже знали о его существовании, а также получали предложения о покупке квартир в новостройках. Представители «Самолета» активно участвовали во всевозможных форумах, которые проводятся девелоперами Екатеринбурга.
Отметим, что свой маршрут в Екатеринбурге «Самолет» начал, удачно вписавшись в программу комплексного развития территорий, по которой на месте аварийного жилья должны появиться современные многоэтажные здания.
Согласно данным администрации Екатеринбурга, «Самолет» по результатам торгов стал обладателем участка почти в два гектара в районе улицы Летчиков, предложив за него весьма скоромную сумму в 428,8 тысячи рублей. При этом «Самолет» обошел на этом вираже таких конкурентов, как строительные фирмы «Маяк», «Атомстройкомплекс» и «Палникс».
Таким образом, в Завокзальном московскому «Самолету», чтобы начать строительство, предстояло «сбрить» семь ветхих домов.
Второй площадкой для «Самолета» стал Пионерский. Здесь московский застройщик планирует возвести жилой комплекс комфорт-класса, площадью 44 тыс. квадратных метров.
Конкурс на застройку участка также проводился в рамках программы комплексного развития территорий.
В Пионерском «Самолет» взял под свое крыло 2,1 гектара земли.
В конце декабря 2023 года начались переговоры между «Самолетом» и собственником недостроенного бизнес-центра, расположенного рядом с Основинским парком. Дальнейшая судьба объекта пока остается неясной.
Таким образом, с наступлением 2024 года «Самолет» должен начать работы на двух площадках в Екатеринбурге – в Завокзальном и Пионерском микрорайонах.
В планах застройщика – возвести в уральской столице до 2028 года 75 тысяч квадратных метров жилья.
«В настоящее время на жилищный рынок Екатеринбурга активно заходят строительные компании из других регионов. Им нечасто удается получить участки для строительства в центре города, однако они существенно сбивают среднерыночные цены на жилье и способны выполнить работы на высоком уровне. Застройщики из других городов более лояльны по ценам, и у них очень сильные отделы продаж, службы сопровождения», – прокомментировала «ФедералПресс» ситуацию на рынке недвижимости Екатеринбурга риелтор Ольга Завьялова.
Специалисты отмечают, что появление на рынке иногородних игроков – благо для потребителей, поскольку в настоящее время только они могут реально влиять на уровень цен и снижать их.
«Самолет» идет на взлет
В 2020 году группа компаний «Самолет» почти замыкала десятку крупнейших девелоперов России, находясь, по данным Forbes, на восьмом месте.
«Наша глобальная цель – достижение доли рынка в 10–20 % в основных городах присутствия на горизонте 5–10 лет. Исходя из этого показателя, мы выстраиваем все наши планы, в том числе по пополнению земельного банка», – сообщил журналистам управляющий партнер «Самолет Страна» Александр Прыгунков.
В 2023 году, по данным Единого ресурса застройщиков РФ, ГК «Самолет» находится на втором месте, совсем чуть-чуть уступая лидеру – московской компании «ПИК», которая в настоящее время также работает на рынке недвижимости Екатеринбурга.
ГК «Самолет» в настоящее время строит на территории России почти 5 млн квадратных метров жилья. Ближайший конкурент, московский «Пик», строит 5,042 млн кв. метров жилья. «Бронза» у «Группы ЛСР» из Санкт-Петербурга, они возводят почти 2,4 млн кв. метров жилья на территории России.
Отметим, что, согласно рейтингу Единого ресурса застройщиков РФ, свердловская компания «Брусника» в настоящее время опустилась на два пункта и находится на 11-й позиции. «Брусника» сейчас возводит около 1 млн кв. метров жилья.
Отметим, что, согласно данным представленной бухгалтерской отчетности, ГК «Самолет» за последние три года увеличила объемы всех своих активов почти в пять раз. В 2019 году они составляли почти 22 млрд рублей, на конец 2022 года – почти 112 млрд рублей.
Ранее сообщалось, что россиянам остался последний день выдачи льготной ипотеки: что дальше
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева, Евгений Поторочин, Елена Майорова