Точечная застройка, ЖК под носом у старых домов, перегруженные сети, дороги. Или инвестиции, рост числа введенного жилья, благоустройство прилегающих территорий и новые квартиры для горожан. Оценивать бум жилищного строительства во Владивостоке можно по-разному. А вот когда он закончится и почему цены на «квадрат» выросли так сильно, разбирался «ФедералПресс».
Тысячи «квадратов» на один Владивосток
С 2019 года, когда заработала льготная ипотека (а именно с ней отчасти и связывают строительный бум), во Владивостоке появилось 157 новостроек. Из них 75 уже сдали. По данным аналитиков телеграм-канала «Недвижка Владивосток», в числе 157 новостроек нет еще тех проектов, которые не получили разрешение на строительство, но уже объявили о намерениях, – это «ФСК Регион», который будет строить в Голубиной Пади, и ГК «Остов», который будет застраивать территорию парка «Фантазия» – ЖК Stark.
«С ними количество новостроек сегодня переваливает за 160, и это только жилые комплексы, включающие в себя от одного до десяти зданий. В отдельности домов, безусловно, в несколько раз больше», – отметили аналитики «Недвижки» в разговоре с журналистом «ФедералПресс».
На данный момент известно как минимум о двух полностью сданных в январе 2024 года жилых комплексах. Это ЖК «Горизонт» от ГК «Эскадра» и ЖК «Солярис» от СЗ «Мега Сити».
«Загадывать, сколько планируется к сдаче в этом году, не хочется. Вдруг сглазим. Но по плану застройщики города должны сдать минимум 28 комплексов. Сдадут ли – покажет время. На практике к концу года успевают далеко не все», – добавили эксперты.
Кому все это надо
Сотни построенных домов и еще больше проектов. По данным ДОМ.РФ, в январе 2020 года в Приморье было введено 855 тысяч квадратных метров жилья. Год спустя уже 1 062 004, а в январе 2024 года – 2 433 719 «квадратов».
Кажется, что такой объем недвижимости никому не нужен. На самом деле спрос есть. Как рассказал «ФедералПресс» Матвей Савич, директор СРО «Альянс строителей Приморья», застройщики, мягко говоря, не жалуются на отсутствие спроса.
«Застройщики говорят, что им грех жаловаться на то, что квартиры не продаются. Быстрее всего уходят небольшие квартиры в 30–50 «квадратов»: разбирают еще на этапе строительства. К концу работ в свободной продаже остаются, как правило, только квартиры большой площади. Но застройщики знают об этой особенности и стараются проектировать как можно меньше таких квартир. Дома не пустуют совершенно точно», – отметил эксперт.
Аналитики «Недвижки» высказались менее оптимистично.
«Конечно, спрос есть. Иначе зачем это все? Но он не такой высокий, как кому-то наверняка хотелось бы. Однако все зависит от застройщика и его предложений. Часто случается, что ко дню ввода дома в эксплуатацию у девелопера остаются две-три непроданные квартиры, а иногда и половины продать не могут. Но спрос есть и будет расти», – уверены эксперты.
Риелторы тоже отмечают увеличение спроса у покупателей.
«При сравнении 2022 и 2023 годов спрос на покупку квартир только увеличился. Интерес клиентов к квартирам в новостройках заметно повышается, но, несмотря на это, большинство клиентов выбирают квартиры на вторичном рынке, исходя из своих потребностей, предпочтений и целей», – прокомментировала Софья Петлица, менеджер отдела продаж центра недвижимости и ипотеки «Этажи-Владивосток».
Подробнее о спросе на новостройки в Приморье можно узнать из отчетов ДОМ.РФ. Например, есть аналитика по проданной и непроданной площади в строящихся домах. В январе 2020 года непроданными числились 37 %, в январе этого года – уже 51 %.
«Наименьшая доля проданного строящегося жилья среди топ-20 регионов – в Краснодарском крае (23 %) и Приморском крае (25 %). Отчасти это объясняется большой долей проектов, продажи в которых еще не стартовали», – говорится в последнем отчете ДОМ.РФ.
Интересно, что во Владивостоке строят в основном жилье класса комфорт (72 %). Типового жилья не так много – 21 % от всего вводимого в регионе. Бизнес-класса 7 %, а вот элитного жилья нет, как почти и во всей России, кроме Москвы, Петербурга и нескольких крупных городов.
Когда это все закончится и почему так дорого
По мнению Матвея Савича, бум строительства во Владивостоке начался по нескольким причинам. Среди них, конечно, введение льготной ипотеки. Но есть и другие.
«Еще один фактор, который привел к буму строительства во Владивостоке, – выгодная цена для застройщиков. 150 тысяч рублей за «квадрат» в новостройках – это хорошая цена: им выгодно продавать, они хорошо зарабатывают. Более того, эти факторы привели к тому, что у нас уже есть несколько федеральных застройщиков: ПИК, «Самолет», «Жилкапинвест», «Талан», ФСК «Регион», «Девелопмент-Юг». И федеральные застройщики, прежде чем зайти на дальневосточную землю, очень хорошо и скрупулезно анализируют рынок: они пришли, поняв, что здесь действительно выгодно», – сказал эксперт.
В «Недвижке» тоже «винят» во всем льготную ипотеку: отчасти она притягивает крупных игроков.
«Но необходимо учитывать и другие катализаторы, например, передачу земель из собственности Минобороны в собственность края. Просто-напросто появилось где строить в границах ВГО. Но без льготной дальневосточной ипотеки строительство все же велось бы в меньших масштабах», – уверены эксперты.
Рост цен – еще одна проблема новостроек во Владивостоке. По данным Минстроя, самый дорогой «квадрат» в регионах (после Москвы и Санкт-Петербурга) в Приморском крае – 158 тысяч рублей.
«За последние четыре года цены на первичном рынке Владивостока выросли примерно в два раза. Город плотно и надолго подсел на иглу дальневосточной ипотеки. При этом не будем отметать и фактор подорожания всего вокруг: растет стоимость материалов, логистических операций, оплаты труда. Было бы странно, если бы на фоне этого жилье становилось дешевле», – отметили авторы «Недвижки».
Эксперт Центра недвижимости и ипотеки «Этажи-Владивосток» объяснил, что на цены, в том числе на вторичку, влияют и сами покупатели.
«Увеличение стоимости ремонта и расходных материалов влияет на стоимость объектов на вторичном рынке. Продавцы закладывают в стоимость продажи в том числе стоимость ремонта, мебели и бытовой техники, которые, в свою очередь, тоже выросли в цене. Также при продаже люди смотрят на то, что хотят купить в последующем, и за счет этого увеличивают стоимость своего объекта на продажу», – объяснила менеджер отдела продаж.
У экспертов есть плохие новости для тех, кого раздражают постоянные стройки в городе: тренд не уйдет в ближайшее время.
«На мой взгляд, тренд продержится еще несколько лет. По крайней мере, пока будет действовать дальневосточная ипотека. Если посмотреть на статистику сайта ДОМ.РФ, то можно найти так называемый коэффициент поглощения: за сколько лет люди в Приморье смогут купить те новостройки, которые уже сданы и которые еще в процессе строительства и проектирования. У нас этот коэффициент поглощения – три года. Это хороший показатель, средний по стране: за три года все, что сейчас строится, будет раскуплено. Это значит, что как минимум в ближайшие три года этот бум не закончится», – отметил глава Альянса строителей Приморья.
Строить при этом, уверен эксперт, будут больше за городом (дальше Зари), так как внутри города земли практически не осталось, кроме Патрокла и окрестностей. Исключение – территории, которые будут отдавать под реновацию, как это произошло с Голубиной Падью или районом Дальпресса.
Рекомендуем также прочитать о ценах на недвижимость во Владивостоке, а также о том, как изменится ипотека после того, как банки стали требовать от застройщиков софинансирования.
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева, Анна Миронова