Минувший 2024 год войдет в историю российского рынка недвижимости как период, когда достаточно монолитные и понятные в прежние времена тенденции разбились на множество сегментов, каждый из которых начал жить по своим правилам. Долго ли они просуществуют и к чему в конце концов приведут – пока до конца непонятно. Все представляет собой пеструю мозаику, фрагментами которой стали нехватка денежных средств у застройщиков, критически малая покупательная способность, отмена масштабной льготной ипотеки, невыдача банковских кредитов и катастрофическая нехватка кадров в строительной отрасли. «ФедералПресс» обобщил и рассмотрел основные тенденции, с которым рынок недвижимости Среднего Урала начинает 2025 год.
Официальным языком
Свердловская область традиционно входит в десятку регионов – лидеров по строительству и вводу в эксплуатацию жилья. Речь идет прежде всего о квадратных метрах в многоквартирниках.
Беря во внимание эти показатели, важно понимать, что в регионе реально и масштабно строится в основном Екатеринбург. Так, по данным Института развития строительной отрасли, более 93 % единиц строящихся домов расположено именно в уральской столице. Далее следуют: Верхняя Пышма – 3,5 %, Березовский – около 1,5 %, Мичуринский – около 1 %, Ревда, Каменск-Уральский – примерно 0,5 %. Нижний Тагил, Красноуфимск, Первоуральск, Тавда, Невьянск, Реж – примерно 0,1–0,2 %.
Кроме того, в настоящее время продолжают «достраиваться» дома, разрешение на строительство которых было получено за последние три года, при этом пик приходился на 2021–2022 годы, а уже в 2023 году разрешение на строительство оформляли в три раза меньше.
При этом 2024 год, по всей видимости, был лишь стартовым для масштабного кризиса в строительной области Среднего Урала. Для сравнения: в минувшем году в Свердловской области насчитывалось 135 строящихся домов, в 2025 году, по прогнозам специалистов Института развития строительной отрасли, их будет только 97, а в 2026 году, по предварительным данным, лишь 16. При этом наблюдается пролонгация сроков строительства, примерно четверть объектов не будет сдана в срок. То есть ожидание тех, кто купил недвижимость в ипотеку на ранних стадиях строительства, может продлиться, что в некоторых случаях приведет к судебным искам.
«В 2024 году в Екатеринбурге было введено в эксплуатацию около 1,5 миллиона квадратных метров в многоквартирных домах, около 300 тысяч квадратных метров индивидуального жилья и 921 тысяча квадратных метров нежилой недвижимости», – сообщает администрация уральской столицы.
В 2023 году в уральской столице введено в эксплуатацию 1,86 миллиона метров жилья. В этот год по суммарному объему строительства Екатеринбург занял пятое место после Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодара и Новосибирска.
При этом официально в 2023 году один метр жилья в начале года стоил около 92 тысяч рублей, а к концу приблизился к 100 тысячам. В начале 2024 года стоимость уже равнялась 130–140 тысячам за метр, а в начале 2025 года рыночная стоимость метра жилой недвижимости в Екатеринбурге, по оценкам экспертов, приближается к 170 тысячам рублей. При этом в некоторых случаях она начинает плавно снижаться, правда, речь не идет о центральных элитных районах.
Стройка и предложение
Примета данного периода на рынке недвижимости Среднего Урала – надувающийся пузырь из нереализованных квартир в новостройках. Эта тенденция, впрочем, характерна для всей страны.
Если в начале 2023 года таких объектов на рынке Екатеринбурга было около 20 тысяч, то сейчас пустует около 60 тысяч квартир, то есть в три раза больше. При этом важно понимать, что из них готовых объектов около 5 %, остальные находятся на разной стадии строительства. Много объектов было распродано в период ажиотажного спроса предыдущих нескольких лет и даже первых месяцев 2024 года, когда действовала льготная ипотека.
В целом для уральских застройщиков «затоварка рынка» именно готовыми квартирами в новостройках пока не грозит. А вот что действительно волнует девелоперов – это финансовые обязательства. Большинство строит в кредит, при глобальном удорожании стоимости строительных материалов, рабочей силы, аренды и всевозможных сопутствующих платежей денег уже не хватает. Не все застройщики могут позволить себе взять паузу в строительстве. Но так или иначе некоторым это делать все-таки приходится. Отметим, что на рынке Свердловской области сейчас работают около 200 юридических лиц, занимающихся строительством, и не у всех дела идут на одном уровне.
«Новый, 2025 год девелоперы города встретят с максимально широким ассортиментом квартир на рынке. Этот рекорд достигнут в тот момент, когда рыночный спрос подавлен из-за неработающей рыночной ипотеки и ограниченных возможностей оставшихся льготных программ», – уверен руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости и председатель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков.
Шок от падения продаж
Как отмечают эксперты, несмотря на то, что все ожидали падения продаж в новостройках после отмены льготной ипотеки, застройщики по-настоящему не предполагали, каким глобальным шоком для них это может обернуться на практике. Сейчас главная задача для застройщиков – привлечение новых покупателей.
Так, по данным Уральской палаты недвижимости, в июле 2024 года в Екатеринбурге было заключено около одной тысячи сделок. И это настоящий провал, поскольку в пиковый период, который пришелся на четвертый квартал 2023-го, число сделок с недвижимостью в уральской столице ежемесячно превышало четыре тысячи.
«Отдельные компании решаются на адресные скидки. Проблема в том, что далеко не все могут это себе позволить. Особенно на ранних этапах строительства. Парадокс, но вероятность получить хорошую скидку выше в проектах на завершающей стадии – там, где счета эскроу полные, а девелопер уже в хорошем плюсе», – считает эксперт Михаил Хорьков.
В целом в начале 2025 года купить квартиру в Екатеринбурге действительно можно несколько дешевле, только количество желающих невелико. Особенно просел сегмент новостроек. На этом фоне начали расти цены на вторичном рынке, а также стоимость аренды жилья.
«Весь этот год рынок вторички сжимался по количеству сделок, но цена на нем и не думала снижаться. С января он показал рост на 8 %. Притом что средние сроки продажи оставались высокими (2–4 месяца), а для поиска реального покупателя приходилось идти на существенный торг», – высказал свое мнение аналитик рынка недвижимости Никита Словиковский.
Рыночная ипотека умирает
Из-за космических процентов по ипотеке, которые по некоторым видам приближаются к 40 %, количество сделок с участием банковского кредитования неумолимо уменьшается. Фактически, как заявляют эксперты, рынок недвижимости сейчас удерживается благодаря не таким уж многочисленным государственным и целевым программам.
«Остатки льготных программ удерживают рынок от более глубокого падения. Но в секторе рыночной ипотеки все плохо, и это тянет весь ипотечный рынок ниже и ниже. Причина очевидна – ставки», – уверен эксперт Михаил Хорьков.
Одна из негативных тенденций, которые сейчас можно наблюдать на рынке недвижимости, – это формирующийся барьер для вхождения новых покупателей. К ним относятся граждане, впервые покупающие жилье, молодые семьи, то есть люди без изначально большого стартового капитала.
Так, на рынке сформировалась категория граждан, которые несколько лет копили на первоначальный взнос по ипотеке, но столкнулись с тем, что сумма на глазах обесценилась из-за инфляции, кроме того, вырос размер самого изначального платежа. Для них жилье вновь становится недоступным, и они уходят в многолетний съем.
Ажиотаж на рынке арендной недвижимости
По данным аналитиков рынка недвижимости, рост спроса на аренду уже с начала года вырос в среднем на 30 %. С точки зрения вложения капитала и доходности арендная недвижимость продолжит уверенный рост. Так, например, стоимость съема однокомнатной квартиры в Москве в декабре 2024 года перевалила за отметку в 90 тысяч рублей за месяц, а в Екатеринбурге – 30 тысяч. При этом речь идет о «средних вариантах», то есть когда жилье расположено не в центре города, в нем нет свежего и дорогого ремонта.
При этом есть нюансы. В Екатеринбурге за 30–35 тысяч рублей вам предложат снять квартиру в таких районах, как Академический (там сдается больше всего недвижимости), Железнодорожный, Сортировка. Скорее всего, это будет квартира-студия или квартира без ремонта и со старой мебелью. Квартир без залога в настоящее время практически не сдается, таких предложений единицы. Поэтому к 30–35 тысячам средней стоимости нужно добавить примерно такую же сумму залога или же комиссии риелтору.
Средняя стоимость «двушки» в Екатеринбурге сейчас начинается от 40 тысяч рублей, а многие трешки сдаются уже за 50–80 тысяч рублей. К этой сумме для арендатора добавляется также необходимость платить по счетам за электричество, воду, газ. Так может набежать еще тысяч 7–10 и даже больше.
Цены на съем комнат в Екатеринбурге также показывают исторические рекорды. Сейчас они сдаются по прежней стоимости однокомнатной квартиры: 15–20 тысяч в месяц, при этом сверху могут попросить оплатить и коммунальные услуги. Наибольшим спросом по-прежнему пользуются съмные комнаты в жилье коридорного типа.
Промежуточные итоги
Год только начинает свой разбег, и пока трудно сказать, какие тенденции будут превалировать на рынке недвижимости. Пока очевидно, что цены на новостройки достигли рекордных значений во второй половине 2024 года и сейчас начинают несколько снижаться. Более нагляден данный процесс в таких миллионниках, как Москва и Санкт-Петербург, где стоимость новостроек за последние недели отыграла назад уже около 10 %. В Екатеринбурге подобная тенденция не столь очевидна, в уральской столице застройщики могут предложить реальным покупателям индивидуальные скидочные акции.
На рынке становится меньше сделок с привлечением банковской ипотеки, которая из-за роста ключевой ставки стала исключительно дорогой для потребителя. Молодые семьи уходят на рынок арендной недвижимости.
Цены на рынке вторичного жилья продолжают расти и впервые подобрались так близко к стоимости новостроек.
Ранее «ФедералПресс» сообщал, как можно заработать на перепродаже и аренде недвижимости.
Фото: ФедералПресс / Светлана Возмилова, Ольга Юшкова, Полина Зиновьева