Рост ключевой ставки и ужесточение условий ипотеки создают сложности для строительных компаний на Дальнем Востоке, что влияет на планы по запуску новых проектов. В то же время продление программы дальневосточной ипотеки поддерживает интерес застройщиков к региону, поддерживая у населения спрос на новостройки. Одни девелоперы заявляют, что большинство проектов «в заморозке», другие – объявляют о запуске новых. Как же будет развиваться рынок недвижимости на Дальнем Востоке, разбирался «ФедералПресс».
Ситуация на рынке
В 2024 году в России отменили и сократили выдачу льготных ипотек. Это был первый серьезный удар по застройщикам. Второй – рост ключевой ставки – 21 % на февраль 2025 года: деньги становятся дорогими, проекты не приносят столько прибыли, сколько могли бы.
Девелоперы начали сокращать темпы строительства и запуск новых проектов. По данным аналитиков ДОМ.РФ, уже в январе 2025 года застройщики ввели на 9-10 % меньше «квадратов», чем в январе 2023 и 2024 года (порядка 12 млн квадратных метров). В сегменте МКД разница еще больше с январем 2024 года: минус 14 %.
«Запуски новых проектов начали замедляться – в январе 2025 года запущено строительство 2,0 млн кв. м жилья (–13 % к январю 2024 года и –37 % к январю 2023 года) – минимальный результат для этого месяца за последние 4 года», – говорится в дайджесте «Рынок жилья и ипотеки» от ДОМ.РФ за 14–21 февраля.
У Дальнего Востока снова есть преимущества
«В нашем регионе есть хороший драйвер спроса – дальневосточная ипотека – это дает возможность сохранить спрос и продажи на определенном уровне, но принципиально ситуацию не меняет. Поэтому новых проектов будет выходить меньше. Это не относится к тем, кто имеет хороший запас прочности в финмодели», – прокомментировал генеральный директор «Городского риелторского центра» в Приморье Сергей Косиков.
Как отметила руководитель департамента первичного жилья «Этажи-Владивосток» Евгения Ашихмина, активность больше наблюдается среди местных застройщиков. По ее словам, сейчас ключевой тренд – это реализация уже готовых объектов, а не старт новых проектов. Однако в районах с высокой динамикой продаж, особенно в классе «комфорт», строительство продолжается. Кроме того, застройщики активно осваивают направления в сторону Артема и Надеждинского района, предлагая более доступное жилье.
Об изменениях на рынке в конце 2024-го и начале 2025 года «ФедералПресс» рассказал и генеральный директор ГК «DNS Девелопмент» Андрей Артамонов. По его словам, рынок уже показал, кто из застройщиков был готов к изменениям, а кто – нет.
«Под изменениями я имею в виду отмену массовой ипотечной программы «Господдержка» на новостройки, а также повышение размера первоначального взноса по действующим программам. Сейчас клиенты стали относится к вопросу покупки жилья более вдумчиво, выбирать свою квартиру тщательнее и оценивать застройщиков строже. Увеличился и цикл сделки: если раньше от первого звонка клиенту до покупки квартиры проходило всего несколько недель, то теперь этот процесс занимает в среднем два месяца. И в целом все девелоперы сейчас фиксируют некоторое замедление темпов продаж. Все эти изменения безусловно повлияли на рынок, мы видим, что некоторые застройщики отказались от запуска новых проектов в этом году. Хотя в Приморском крае и на Дальнем Востоке держать отрасль в хорошем тонусе помогает дальневосточная ипотека», – подчеркнул Андрей Артамонов.
Дальневосточная ипотека, одна из немногих льготных программ, которые до сих пор работают в стране, помогает не только жителям Дальнего Востока купить квартиру. Программа помогает и застройщикам:
«В последние годы все больше федеральных застройщиков заходят в регион, и этому во многом поспособствовала дальневосточная ипотека. Немаловажно и то, что за последнее 3-5 лет региональные застройщики серьезно пересмотрели концепции своих проектов и теперь выводят на рынок более продуманный, сбалансированный продукт. Жилые комплексы, которые сейчас строят во Владивостоке и на территории Большого Владивостока, хоть пока еще и не на одном уровне с теми, что возводят девелоперы в центральной части России, но активно движутся к уровню западных проектов», – отметил Андрей Артамонов.
Что изменится на дальневосточном рынке недвижимости
На Дальнем Востоке продолжат строить и вводить жилье, пришли к выводу опрошенные «ФедералПресс» эксперты. Пока ни один из них не видит перспектив полной заморозки крупных проектов. Но изменения ожидаются.
Одно из них – внимание к новым городам, не только Владивостоку. Рынок недвижимости на Дальнем Востоке неоднородный: во Владивостоке самая высокая конкуренция среди девелоперов, а соседний Хабаровск относительно свободен. А, значит, новые проекты в ДФО будут, но, вероятно, с новой географией.
«К Хабаровску присматриваются как крупные федеральные застройщики, так и небольшие региональные. Появляются проекты и от девелоперов из соседнего Приморского края», – добавил Сергей Косиков.
Еще об одном изменении, которое уже зародилось на рынке недвижимости на Дальнем Востоке, рассказал генеральный директор ГК «DNS Девелопмент» Андрей Артамонов: дальневосточная ипотека, которая привлекает федеральных застройщиков в регион дает и дополнительные бонусы рынку – конкуренция за покупателя.
«Выигрывать в этой борьбе будут девелоперы с ликвидными продуктами, подходящими под условия льготной ипотеки, но предлагающие достойный продуманный продукт. И под словами «достойный продукт» сейчас не подразумевается просто добротно построенный жилой комплекс в удобной локации с закрытым уютным двором – такой выбор у приморцев уже есть. Новый запрос заключается в том, что потребители теперь ожидают не только качественного жилья в удобном месте, но и полноценной городской среды вокруг дома, включая школы, детские сады, магазины, зоны отдыха и спортивные площадки. Именно такие проекты становятся наиболее востребованными», – считает Андрей Артамонов.
Третье изменение, о котором все, и застройщики, и покупатели, думают со страхом, – цены. По мнению Сергея Косикова, цены на жилье, безусловно, продолжат расти, но не сильно.
«Увеличение себестоимости строительства и спрос, который, несмотря на снижение, остается стабильным, будут поддерживать стоимость недвижимости и способствовать ее небольшому росту», – уверен эксперт.
Того же мнения придерживается и Андрей Артамонов:
«Что касается цен на жилье, я полагаю, что значительных скачков ожидать не приходится, ни в большую, ни в меньшую сторону. Конечно, будет корреляция цен в соответствии с процессами инфляции. Но все-таки основным полем конкурентной борьбы останется качество предлагаемого продукта», – отметил глава ГК «DNS Девелопмент».
Слова экспертов подтверждают и аналитики ДОМ.РФ: несмотря на высокую инфляцию (9-10 % на Дальнем Востоке), высокую ключевую ставку и прочие сложности на рынке, цены на недвижимость за последний год не сильно изменились. Январь 2025 года к декабрю 2024-го – изменения в цене нулевые. По сравнению с январем прошлого года рост цен на новостройки составил 8,4 %: сильнее всего в цене выросли трехкомнатные квартиры (14,9 % за год, двухкомнатные подорожали на 11,9 %, а «однушки» – на 6,3 %.
В Хабаровске квартиры на первичном рынке даже подешевели: за месяц цены упали на 0,6 %. А за год выросли сильнее, чем во Владивостоке, – на 9,8 %.
В Сахалинской области цены на недвижимость на первичном рынке снизились заметно за месяц: минус 3,2 %. Год к году рост произошел, но незначительный: 0,7 %. И такая ситуация практически во всех регионах ДФО, за исключением двух интересных для застройщиков регионов, Приморского и Хабаровского края.
Напомним, о том, что количество новых проектов у застройщиков резко сократится в 2025 году, а цены сильно вырастут, предупреждала управляющий партнер девелоперской компании Unikey Айгуль Юсупова. Однако статистика конца 2024 года эти слова опровергает.
Фото: ФедералПресс / Елена Майорова, Анна Миронова
Инфографика: ФедералПресс / Анна Миронова
