Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) подогревается высоким спросом. Данный тренд обозначился в период пандемии Covid-19, когда люди предпочитали «свободную изоляцию» и возможность удаленной работы, и сохраняется в 2025 году. Сегодня всё больше людей стремятся купить дома в экологически чистых районах и удалении от городской суеты. «ФедералПресс» провёл опрос и выяснил, каков портрет покупателя жилья в данном сегменте.
Динамика рынка ИЖС
По сообщению РБК, ссылающегося на BusinesStat, количество построенных домов на российском рынке ИЖС в 2020-2024 годах выросло – с 299 до 488 тыс. соответственно. Пять лет назад спрос подогрела пандемия, а позже его поддержали условия льготных ипотечных программ. С тех пор он только растет.
По словам вице-премьера России Марата Хуснуллина, по итогам 2024 года в стране был введен рекордный объем жилья в индивидуальном секторе – 62 млн квадратных метров – в 1,6 раза больше, чем в 2019-м. На данный сегмент пришлось более половины (58 %) объема введённого за прошлый год жилья, превысившего 107 млн квадратных метров (в отличие от результата в ИЖС, данный показатель снизился на 2,7 % к рекордному 2023 году). Рост объемов ИЖС вице-премьер связал с персональными предпочтениями россиян, реализацией льготных программ в этом сегменте, развитием транспортной и коммунальной инфраструктуры, включая социальную газификацию, а также с упрощенной регистрацией.
Данные статистики свидетельствуют о том, что по состоянию на 17 декабря 2024 года больше всего частного жилья ввели в Московской области – 7,9 млн квадратных метров (+14,6 % год к году), Краснодарском крае – 3,9 млн квадратных метров (+3,3 %), Ленинградской области – 2,7 млн квадратных метров (+10,5 %), Республике Дагестан – 2,3 млн квадратных метров (+178,8 %, столь впечатляющий прирост обусловлен действовавшим здесь мораторием на строительство), Республике Татарстан – 2,3 млн квадратных метров (+36,4 %) и Республике Башкортостан – 2,2 млн квадратных метров (+20,7 %).
Цены в регионах
Разумеется, спрос в данном сегменте недвижимости формирует цены. Единый ресурс застройщика ссылается на данные портала «Мир квартир», согласно которым за неполный первый квартал 2025-го по отношению к началу года частные дома в России подорожали в среднем на 2,2 % до 7,5 млн рублей за объект. Из исследованных 85 регионов подорожание коснулось 75, удешевление – 10. Стоимость дома индивидуальной постройки больше всего подорожала в Республике Коми (+18,4 %), Камчатском крае (+13,5 %), Еврейской АО (+12,1 %), Республике Мордовия (+11,4 %), Республике Марий Эл (+9,6 %), Костромской (+8,4 %), Кировской (+8,4 %), Томской (+6,8 %), Архангельской (+6,7 %) областях, а также Ненецком АО (+6,7 %). Снижение цен зафиксировали Московская область (-4,1 %), Краснодарский край (-3,9 %), Чукотский АО (-3 %), Кабардино-Балкария (-2,7 %), Ростовская (-2,1 %), Сахалинская (-1,9 %), Кемеровская (-1,5 %), Владимирская (-0,8 %), Калининградская (-0,8 %) и Калужская (-0,6 %) области. В Москве дома стали стоить дороже на 2,4 % – в среднем 30,6 млн рублей за объект, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – на 1,2 % – 22,6 млн рублей и 12,6 млн рублей соответственно.
Сравнивая динамику января-марта 2025 года с аналогичным периодом 2024 года, можно отметить рост стоимости домов индивидуальной постройки в 51 регионе, а снижение – в 32 регионах из 85, еще в 2 цены не изменились. В среднем год к году такие объекты выросли в цене на 1,5 % при росте предложения на 33 %. Стабильный спрос сохранялся как на загородные дома, так и на те, что располагаются в городской черте. В данном случае наибольший рост стоимости объектов на рынке ИЖС произошёл в Ханты-Мансийском АО (+22,3 %), Камчатском крае (+20,2 %), Магаданской области (+19,1 %), Республике Алтай (+18,8 %), Еврейской АО (+14,9 %), Кемеровской (+14,9 %), Оренбургской (+13,6 %), Саратовской (+12,5 %) областях, Хабаровском крае (+13,1 %) и Республике Коми (+12,1 %). В то же время стоимость снизилась в Тамбовской области (-12,6 %), Чукотском АО (-12,4 %), Мурманской (-10,1 %), Смоленской (-8 %), Нижегородской (-7,5 %), Пензенской (-6,9 %), Липецкой (-6 %) и Вологодской (-4,6 %) областях, Республике Калмыкия (-6,2 %), Республике Чувашия (-5,5 %), Приморском крае (-4,8 %). Москва показала уменьшение цен на 0,6 %, Московская область – на 3,4 %, Санкт-Петербург – на 4,1 %, а Ленинградская область – повышение на 10,1 %.
Изменения в законодательстве
С 1 марта 2025 года вступил в силу федеральный закон № 186, который существенно изменил правила на рынке ипотечного строительства и ИЖС. Изменения касаются подрядчиков, банков и обычных людей.
Отныне деньги, предназначенные для ИЖС, должны будут храниться на эскроу-счетах. Это защитит участников рынка от всякого рода недоразумений. Сумма до 10 млн рублей включительно страхуется госкорпорацией «Агентство по страхованию вкладов».
Упрощается регистрация: теперь не потребуется разрешение на строительство для ИЖС. Достаточно будет получить подтверждение от местной администрации о соответствии дома установленным требованиям.
Подрядчики должны размещать документацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) с информацией о себе, проектах домов, банке и др.
В соответствии с поправками в Земельный кодекс, после получения прав на земельный участок его владельцу нужно как можно скорее начать использовать землю по назначению. Иначе участок изымут.
Кроме того, вступление в силу с 1 апреля поправок в Налоговый кодекс РФ освободило от налога на добавленную стоимость (НДС) подрядные организации по договорам с физическими лицами на строительство частных домов.
Продолжат действовать льготные ипотечные программы – «Семейная ипотека» и «IT-ипотека». Расширятся возможности по использованию увеличенного материнского капитала на строительство дома.
Критерии выбора объекта ИЖС
«ФедералПресс» решил выяснить, на что чаще всего обращают внимание россияне при покупке домов индивидуальной постройки в России.
Согласно опросу жителей разных регионов страны, проведённому на нескольких ресурсах, включая официальный сайт «ФедералПресс» и социальные сети, ключевым критерием при выборе недвижимости на рынке ИЖС для большинства респондентов выступает цена. Так, на неё указали 79,31 % – читателей агентства в сети «Вконтакте», 56 % – телеграмм-канала, 27,6 % – в сети «Одноклассники» и 23 % пользователей сайта.
На расположение жилья, близость к городу и экологическую ситуацию в районе обращают внимание 54 % респондентов опроса из телеграмм-канала «ФедералПресс», 34,48 % – «ВК», 20,7 % – «ОК» и 18 % – сайта.
Наличие развитой инфраструктуры при покупке загородного дома оказалось важным для 52 % опрошенных в телеграмм-канале, 44,83 % – «ВК», 13,8 % – «ОК» и 11 % – сайта. Россияне, которые хотели бы купить или уже приобрели недвижимость в секторе индивидуального строительства, считают, что наличие дорог, магазинов, медицинских центров, школ и детских садов сделают их жизнь намного удобнее и комфортнее.
Такой критерий, как качество строительства и материалов, отметили 35 % участников опроса, проведённого в телеграмм-канале, 31,03 % – в «ВК», 10,3 % – «ОК» и 8 % – на сайте.
Вопросы безопасности, такие как охрана и периметральное ограждение, выбрали 17,24 % опрошенных в «ВК», 13 % – телеграмм-канале, 6,9 % – «ОК» и всего 5 % – на сайте.
Коммуникации, включая газ, воду, электричество и интернет, оказались важными при выборе загородного дома для 59 % россиян, участвовавших в исследовании в телеграмм-канале и 48, 28 % – в «ВК», также в пользу этого критерия проголосовали 21 % на сайте и 10,3 % в «ОК».
Ландшафт и природа вокруг объекта интересуют 32 % респондентов из телеграмм-канала, 31,03 % – «ВК», 6,9 % – «ОК» и всего 3 % – сайта.
А вот возможность перепродажи и инвестиционную привлекательность покупаемого на рынке ИЖС жилья учитывают по 11 % опрошенных на сайте и в телеграмм-канале «ФедералПресс», 10,34 % – в «ВК» и 3,5 % – в «ОК».
Всего в опросе приняло участие около 13 тыс. респондентов с самым большим охватом в «Одноклассниках» и «Вконтакте» – 6,3 тыс. и 4 тыс. человек соответственно.
Рассуждая о том, кто чаще всего выбирает покупку недвижимости в частном секторе вместо многоэтажных домов, председатель Национального Совета РГР Ольга Полунина ответила, что по большей части это молодые семьи, имеющие детей. Для них ИЖС – трендовый объект по сравнению с квартирой, сказала она.
«Почему? Потому что жилой дом площадью порядка 100 квадратных метров при наличии земельного участка в некоторых регионах можно приобрести по цене однокомнатной квартиры. В случае, если у вас есть 1-2 ребенка, то соответственно вам было бы комфортнее иметь бОльшую площадь, чем однокомнатная квартира площадью 35-40 квадратов», – пояснила Ольга Полунина.
По её словам, одновременно на рынке, конечно, остается спрос на загородную недвижимость и со стороны более возрастных семей, которые ищут более простой способ покупки недвижимости – уже введённое в эксплуатацию жилье.
Объясняя критерии выбора такого вида недвижимого имущества покупателями, глава Национального Совета РГР дала понять, что он вполне оправдан.
«Конечно же, молодым семьям было бы комфортнее, когда рядом, в непосредственной близости от дома, есть школа, детский сад, какие-то другие объекты инфраструктуры. Но пока, если магазины имеются в жилых малоэтажных кварталах или на участках индивидуальной жилой застройки, то школы и детские сады чаще всего не предусмотрены. Как правило, молодые семьи могут себе позволить купить только свеже выделенные участки, так как их цена на несколько уровней ниже среднего ценового диапазона рынка», – заметила Ольга Полунина.
Впрочем, уточнила она, в последнее время всё чаще при строительстве коттеджных поселков застройщики предусматривают возведение для будущих жителей хотя бы одного объекта инфраструктуры.
Как и 5 лет назад, когда ИЖС начало завоевывать наибольшую популярность среди россиян, во многом при переезде в частный сектор по-прежнему немалую роль играют наличие в семье одного-двух или даже нескольких автомобилей, а также возможность удалённой работы.
Аналитики АО «ДОМ.РФ», выясняя, кто же в России предпочитает многоквартирному жилью индивидуальное строительство, кстати, тоже отметили, что большинство желающих переехать из квартиры в индивидуальный дом – люди среднего возраста, состоящие в браке и имеющие несовершеннолетних детей. Согласно ноябрьскому исследованию, которым они поделились с «ФедералПресс», ключевыми требованиями россиян при выборе объекта ИЖС являются высокая транспортная доступность, место жительства – не более 30 минут до работы, наличие рядом объектов торгово-бытовой и социальной инфраструктуры. Основные причины, по которым россияне не переезжают в частный дом, – недостаток денежных средств и неготовность тратить много времени на дорогу. Участников опроса «ДОМ.РФ» сдерживают от переезда в частный дом риски увеличения первоначальной стоимости, несоблюдения технологий и нарушения обязательств/сроков строительства. При этом о защищающем механизме эскроу на ИЖС знают лишь 12 % россиян, еще 20 % – что-то слышали об этом. По оценке аналитиков, 62 % семей (11,4 млн), желающих переехать из квартиры в индивидуальный дом, готовы привлекать к строительству частного дома профессиональных застройщиков, тогда как 14 % семей (2,6 млн) хотели бы строить дом полностью самостоятельно, не привлекая никого за деньги. Многие россияне готовы использовать готовые домокомплекты.
Ипотека для ИЖС
Судя по тому же исследованию АО «ДОМ.РФ», многие семьи, желающие переехать в индивидуальный дом, хотели бы построить его с использованием ипотеки – так ответили 24 % опрошенных (около 4,4 млн семей). 7 % планируют купить уже построенный дом, но готовы поменять свое решение в пользу строительства с подрядчиком, если на строительство дома с застройщиком будет даваться льготная ипотека (1,5 млн семей).
Спрос на ипотеку отмечают в банках.
«В 2024 году Сбер выдал кредитов на цели ИЖС на сумму 461 млрд рублей. В первом квартале 2025 года мы видим стабильный интерес к сегменту загородного жилья. В марте было выдано свыше 4,7 млрд рублей на цели ИЖС, что превысило январские показатели на 17,5 %. Такой тренд сформирован, в том числе, благодаря введению механизма эскроу-счетов. Механизм эскроу-счетов обеспечивает защиту покупателей, гарантируя сохранность их средств до окончания строительства», – прокомментировал «ФедералПресс» лидер дивизиона «Построить свое жилье» департамента «Домклик» Сбербанка Сергей Скороходов.
Прогнозы
Какое же развитие получит российский рынок ИЖС и будет ли продолжен тренд на строительство частных домов в дальнейшем ? Ожидания экспертов в 2025 году очень разные – порой даже противоположные.
С одной стороны, отмена с 1 марта 2025 года разрешения для индивидуального строительства, освобождение с 1 апреля от НДС подрядчиков по договорам с физическими лицами на строительство частных домов, а также расширение программы материнского капитала на цели ИЖС должны стимулировать развитие данного сегмента. С другой – поправки в Земельный кодекс, обязывающие владельцев земельных участков начать использовать землю по назначению сразу после получения прав на них в течение трёх лет, в противном случае участок может быть изъят, а также завершение программы «Господдержка», повлекшее снижение выдачи ипотечных кредитов на ИЖС во второй половине 2024 года, могут послужить сдерживающим фактором для этого. В частности, по оценке Банка ВТБ, которую приводил «Коммерсант», хоть выдача ипотеки на ИЖС и выросла на 2 % до 530 млрд рублей в течение 2024 года, всё же динамика оказалась значительно слабее результата за 2023-й, показавший четырехкратный рост продаж в сегменте. В 2025 году ВТБ спрогнозировал падение рынка ипотеки на индивидуальное жилищное строительство на 25 %.
Свой прогноз развитию рынка индивидуальной постройки домов в 2025 году дали и в РГР. По мнению председателя Национального Совета РГР Ольги Полуниной, данный сегмент продолжит рост, демонстрируя впечатляющий результат.
«В 2025 году мы прогнозируем увеличение строительства и ввода в эксплуатацию объектов в данном сегменте приблизительно на 50 % больше, чем в 2024-м. Учитывая, что в данном случае речь идёт о застройщиках немногоквартирных жилых домов, соответственно, они строят в разы быстрее и гораздо больше. Тем самым, по предварительному прогнозу, на рынке ИЖС может быть возведено порядка 100 млн квадратных метров за период 2025 года», – сказала она «ФедералПресс».
Во многом стимулировать куплю-продажу объектов ИЖС, по её мнению, будут меры со стороны государства. Речь идёт, например, о выделении на безвозмездной основе земельных участков многодетным семьям и участникам специальной военной операции, которые при наличии финансов имеют возможность построить жилой дом.
О том, что количество желающих построить или купить частный дом значительно увеличится, в конце прошлого года заявлял и другой эксперт – директор Ricci | Жилая недвижимость Екатерина Ломтева. Этому во многом поможет мера, нацеленная на перевод денег за строительство частного дома не напрямую подрядчику, а на эскроу-счет с 1 марта 2025 года, что позволяет защитить покупателей и повысить их доверие к сектору ИЖС.
«Опережающий рост цен на новостройки в последние годы и все более плотная застройка Москвы приводят к тому, что люди все чаще предпочитают квартире загородный дом. Так, по оценкам института жилищного развития «Дом.РФ», 53 % российских семей, живущих в пределах МКАД, хотели бы переехать в свой дом», – цитировали её «Известия».
При активной поддержке со стороны государства и банков данный сегмент продолжит расти. В этом заинтересованы не только сами потенциальные собственники такого жилья, но и банки, старающиеся улучшить условия ипотечного кредитования: например, тот же Сбербанк запустил возможность построить дом по договору долевого участия в рамках 214-ФЗ, а также расширил опцию предоставления льготной ипотеки с увеличенной суммой заёмных средств по средневзвешенной ставке.
«С уверенностью можно сказать, что с наступлением активного сезона на рынке спрос на ипотеку в сегменте ИЖС продолжит расти», – сказал в этой связи Сергей Скороходов из «Домклик».
Фото: ФедералПресс / Евгений Поторочин, Екатерина Лазарева, с сайта pxhere.com