После нескольких лет рекордного роста, подпитываемого льготной ипотекой и инвестиционным спросом, строительная отрасль России столкнулась с новой экономической реальностью, где старые бизнес-модели перестают работать. Спрос падает, цены на жилье растут, увеличиваются сроки введения в эксплуатацию новых объектов, у застройщиков пустеют эксроу-счета. Участники отрасли, несмотря на сложности, не ждут глобальной катастрофы, но единодушно говорят о глубокой структурной трансформации. О чем еще говорили эксперты в рамках круглого стола медиахолдинга «ФедералПресс» в Екатеринбурге – в нашем материале.
Эпоха турбулентности
Круглый стол медиахолдинга «ФедералПресс» по актуальным вопросам недвижимости, состоявшийся в креативном кластере «Домна» в Екатеринбурге, собрал уникальный «срез мнений» – от федеральных экспертов из Министерства строительства до региональных девелоперов и подрядчиков. Одни из них посетили дискуссионную площадку оффлайн, другие присоединились к единому обсуждению по видеосвязи. Все отметили глубочайшие структурные изменения, которые уже начали происходить в строительной отрасли России. Причин несколько: высокая ключевая ставка ЦБ РФ (13 февраля 2026 года ее снизили до 15,5 %), фактически закрывающая возможность взятия кредитов, уход массовой льготной и семейной ипотеки, объективные инфляционные процессы, снижение покупательской способности граждан, в том числе и на объекты недвижимости.
Как отметил руководитель комиссии по общественному контролю Общественного совета при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Илья Пономарев, жилье в новостройках в новых экономических условиях перестает быть инструментом инвестиций. Больше нельзя взять ипотечный кредит на несколько квартир в надежде на то, что они с годами поднимутся в цене. С 1 февраля 2026 года рынок живет по новым условиям: «Одна семья – один ипотечный кредит».
«Рынок жилья перестает существовать по принципу «казино» и возвращается к своей базовой функции – удовлетворению жилищных потребностей, хотя этот процесс крайне болезнен. Сейчас в приобретаемых квартирах-новостройках уже живет до 90 % владельцев, а не арендаторов», – отметил Илья Пономарев.
Илья Пономарев, руководитель комиссии по общественному контролю Общественного совета при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
Базовое противоречие рынка недвижимости, по мнению эксперта, заключается в подмене понятий, которое сложилось. Так, договор долевого участия по своей природе является инвестиционным соглашением, однако на практике он регулируется законодательством о защите прав потребителей. Граждане не хотят учитывать риски и настаивают на соблюдении своих прав, что не всегда является справедливым.
Усредненный покупатель воспринимал квартиру не как место для жизни, а как финансовый инструмент – «акцию, выраженную в бетоне». Это привело к экспоненциальному росту строек в Москве, Краснодарском крае и Санкт-Петербурге, формированию гигантских земельных банков у крупнейших застройщиков и аномальному спросу на студии и однокомнатные квартиры, как наиболее ликвидный актив. В настоящее время эта категория буквально «вымыта» у всех застройщиков, что подтвердили на круглом столе участники рынка. Небольшие квартиры всегда покупали более охотно, но они улетели, как «горячие пирожки», после того, как стало известно об уходе с рынка массовой льготной ипотеки. Люди покупали впрок.
Повышение ключевой ставки ЦБ РФ и сворачивание массовых льготных программ разрушили эту инвестиционную модель. Сейчас потребители переходят на более весомую категорию жилья в пределах 50-55 кв. м. Такие квартиры, безусловно, стоят дороже, но в них можно комфортно жить семьям с детьми.
«Пузырь» не лопается, он сдувается
Аналитики рынка отмечают, что объемы текущего строительства пока остаются достаточно высокими, но это остаточный «хвост» проектов, начатых годы назад. При этом произошло обрушение запуска новых проектов. Котлованы пустуют.
Данные по Екатеринбургу, которые характерны и для других городов-миллионников, говорят о том, что рынок недвижимости пока движется вперед во многом на инерции основных процессов. Застройщики хотят максимально растянуть и использовать пока имеющиеся «дешевые деньги».
«В Екатеринбурге объем строительства за пять лет вырос в два раза. Но сейчас нужно смотреть на то, сколько проектов находится в работе, сколько запускается. Число площадок без строительной динамики начинает нарастать. Но невыход проекта в стадию строительства означает пустые экскроу-счета. Вместе с тем, растут объемы готовых нераспроданных квартир», – говорит о тенденциях рынка начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости
Новых разрешений на строительство выдается кратно меньше, что создает «ножницы» между текущим предложением и будущим вводом жилья через 2-3 года. Вместе с тем, сейчас объем предложений для покупателя вырос в три раза. Застройщики борются за каждого клиента, предлагая гибкую систему индивидуальных скидок. Покупатели не могут получить заемные деньги у банков, но застройщики по-прежнему готовы идти на риски и предлагают систему рассрочки. Правда, действует она лишь 1-2 года, и, как правило, касается первоначальных взносов, а затем покупателю все-таки нужно будет найти деньги.
«Малыши» в строительстве
Одной из самых тревожных тенденций 2026 года является сокращение сегмента малого и среднего предпринимательства в строительстве.
Вадим Шамшурин, представляющий Уральскую торгово-промышленную палату (УТПП), озвучил позицию подрядчиков и небольших девелоперов, которые близки к отчаянию. Главная проблема для таких организаций – это потеря экономического смысла.
«В текущих условиях себестоимость строительства без учета стоимости земли составляет 100-110 тыс. рублей за квадратный метр. При этом банки, выдавая проектное финансирование, требуют закладывать в финансовую модель маржинальность не менее 20-25 %, чтобы обслуживать кредит. Итоговая цена «квадрата» становится заведомо не конкурентной», – подчеркнул советник президента по строительству и недвижимости УТПП Вадим Шамшурин.
Вадим Шамшурин, советник президента по строительству и недвижимости УТПП
По словам эксперта, девелопер оказывается в ловушке: банк диктует высокую цену, а рынок отказывается по ней покупать. В результате у малого бизнеса пропадает мотивация: при текущей ключевой ставке разместить личные средства на депозите оказывается выгоднее, надежнее и проще, чем рисковать, начиная стройку.
Такие тенденции могут «вымыть» с рынка недвижимости небольших региональных застройщиков. Сегмент окончательно поляризуется. На одном полюсе – системообразующие гиганты (такие, к примеру, как «Самолет», «ПИК», «Догма»), которые имеют доступ к финансированию и банковской системе, крупным заказам, в том числе, с участием государственных программ и организаций.
На другом полюсе – исчезающий средний бизнес. Именно эта «прослойка» ранее обеспечивала точечную застройку и комплексное развитие в городах «второго эшелона», развивала малые и средние города России. Ее уход означает, что жилье в городах с населением менее миллиона человек в ближайшие годы строиться практически не будет.
Парадокс «непроданных метров»
Цены на первичном рынке перестали расти темпами, опережающими инфляцию, а в отдельных сегментах наблюдается скрытое снижение через акции, скидки и кешбэки. Причина в нехватке свободных денег у застройщиков и потребителей, высокая ключевая ставка ЦБ, недоступность льготных кредитов. Так, на начало 2026 года в Екатеринбурге на продажу выставлено более 65 тыс. квартир на разной стадии готовности. При этом, российские миллионники по-прежнему не могут выйти на докризисный уровень числа сделок ДДУ, а в некоторых городах он продолжает снижаться.
Данные по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от президента Национальной палаты недвижимости Дмитрия Щегельского демонстрируют планомерное снижение количества сделок ДДУ с 2019 года.
Эксперт обратил внимание и на другую важную общероссийскую тенденцию рынка недвижимости: в то время как первичный рынок находится в зоне турбулентности, вторичный рынок демонстрирует относительную стабильность. Он становится прямым конкурентом новостроек для тех, кто не может взять семейную ипотеку, но нуждается в жилье «здесь и сейчас». Кроме того, «вторичка» молодеет во всех крупных российских городах, на продажу выходят вчерашние новостройки. В то время, как в Санкт-Петербурге ценовой разрыв между ними составляет около 30 %, а в общем по России может достигать 60 %.
Эксперты собрались на площадке креативного кластера «Домна» в Екатеринбурге 
Екатеринбург выглядит «островком благополучия»: объем строящегося жилья в границах города обогнал Санкт-Петербург и Краснодар. Однако Михаил Хорьков обращает внимание на «относительные величины». Если раньше продавалось 6 % от остатков готовых квартир в новостройках в месяц, то сейчас – 3-3,5 %. При этом количество сделок в уральской столице пока остается прежним, однако количество игроков и объем предложения выросли в разы, что переводит конкуренцию девелоперов в «войну на истощение».
Социальный лифт и удар по рынку
Одним из самых острых вопросов дискуссии стала реформа семейной ипотеки и переход на принцип «одна семья – один жилищный кредит». Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева заняла принципиальную позицию: утверждение о том, что программа выполнила свою задачу, преждевременно. Она ушла с рынка слишком рано. Цель программы – повышение рождаемости – не достигнута, а значит сворачивать ее полностью нельзя. Вместе с тем очевидно, что причиной сворачивания программы являются вопросы государственного финансирования, поскольку именно они гарантировали вложения банков.
Вместе с тем, массовая льготная и семейная ипотека подстегнула спрос не на большие квартиры, в которых комфортно расти детям, а на маленькие однокомнатные и квартиры-студии. Эксперты отмечают, что это также не решило вопросы с демографией, как предполагалось.
Кроме того, она разогнала цены на компактные квартиры, которые в течение последних нескольких лет дорожали сильнее других объектов. Семейная ипотека фактически стала «программой малометражного жилья». Люди покупали не расширение площади и улучшение жилищных условий, а дешевый кредит как таковой. Использовали такие квартиры как инструмент инвестиций.
Илья Пономарев привел жесткую, но математически обоснованную метафору: государство ежемесячно субсидирует каждую семью с ипотекой на сумму до 75 тыс. рублей. На эти деньги можно арендовать элитное жилье, но вместо этого субсидия капитализируется в цену квартиры и оседает у застройщиков и банков. Рынок может и должен искать альтернативы.
Однако «ставить крест» на семейной ипотеке было бы преждевременным.
Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development
«Семейная ипотека в 2026 году останется главным рычагом влияния на рынке новостроек, политика ЦБ – на втором месте. Например, вероятное введение разных ставок для семей с одним или тремя детьми уже сейчас разгоняет цены: застройщики готовятся субсидировать ипотечные программы, чтобы поддержать спрос со стороны покупателей с наименьшими преференциями. Если же к июлю нас обрадуют новыми адресными программами и низким «ключом», будет вторая волна удорожания жилья. В среднем, ценники вырастут на 15 % за год», – прокомментировала ситуацию директор по маркетингу компании Plus Development Екатерина Наливайко.
Эксперты рынка видят выход в усилении адресности. Субсидии должны предоставляться тем, кто действительно нуждается в месте проживания, а не стремится сохранить и приумножить имеющиеся финансы.
Черные дыры экономики проекта
Отдельный пласт дискуссии, который обычно остается за кадром официальной статистики, – это технологическое присоединение и инфраструктурные платежи. Елена Кирикова, эксперт по энергетике и основатель компании «Точка подключения», обозначила системную проблему: девелоперы переплачивают за подключение к сетям до 30 %, а зачастую – в разы из-за незнания тарифных нюансов и отсутствия квалифицированного энергоаудита.
Между тем, стоимость подключения к сетям инженерной инфраструктуры – это не просто статья расходов, это величина, которая фундаментально влияет на себестоимость квадратного метра и конкурентоспособность будущего объекта. Для девелопера это фактор риска: если в конкретной локации цена техприсоединения оказывается завышенной, проект может просто потерять инвестиционную привлекательность и не быть реализован.
Многие считают, что стоимость, выставленная сетевой организацией – это константа. Елена Кирикова утверждает обратное. Главная задача – не просто «ускорить» получение документов (процесс техприсоединения и так жестко регламентирован законодательством), а найти скрытые резервы для оптимизации бюджета.
«Мы проводим глубокий технический и юридический анализ решений, которые предлагает сетевая организация. Зачастую в Технические условия (ТУ) закладываются избыточные требования, которые можно исключить или изменить на более выгодные. Именно здесь, на стыке техники и права, мы помогаем клиенту существенно сэкономить бюджет стройки, проверяя обоснованность каждого рубля в смете сетевиков», – отметила Елена Кирикова.
Эффективность подхода подтверждается цифрами из практики компании за 2025 год.
Елена Кирикова, основатель ООО «Точка подключения»
«По одному из крупных проектов нам удалось снизить затраты на техприсоединение с 450 млн рублей на 30 % – экономия составила более 100 млн рублей. В другом случае мы смогли оптимизировать расходы в десять раз: первоначальный расчет сетевой компании составлял 150 млн рублей, а итоговая сумма договора – 15 миллионов», – поделилась статистикой Елена Кирикова.
Помимо оптимизации капитальных затрат на этапе стройки (CAPEX), важно заранее думать о будущей эксплуатации объекта (OPEX). Здесь «Точка подключения» применяет собственный аналитический инструмент для аудита электропотребления.
«Мы помогаем снизить стоимость владения объектом – будь то торговый центр или жилой комплекс. Наш аудит позволяет выявить неэффективность и снизить платежи за электроэнергию в среднем на 20 % за счет выбора правильной ценовой категории и исключения переплат за мощность», – резюмировала Елена Кирикова.
В этом отношении Вадим Шамшурин подчеркнул, что электричество – это решаемая проблема. Гораздо сложнее решить вопросы с водоканалом.
В условиях, когда тарифы естественных монополий и муниципальных предприятий исторически занижены, они не имеют источников для развития. Единственный способ «вписать» новый объект в существующую инфраструктуру – заставить девелопера за свой счет выносить и реконструировать сети. Например, стоимость выноса водовода на проекте КРТ площадью 30 тыс. кв. м была оценена в 120 млн рублей – сумма, сопоставимая со стоимостью земли и делающая проект заведомо убыточным. Эта проблема носит не локальный, а общероссийский характер и требует не корпоративных уловок, а изменения тарифной политики. Возникают такие «сюрпризы» порой уже после выделения участка для строительства нового объекта.
Долговой «хвост» и последствия моратория
Важный блок аналитики на круглом столе «ФедералПресс» представила Венера Шайдуллина от Торгово-промышленной палаты РФ.
Исследование кандидата юридических наук, доцента, члена подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью, руководителя исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» касалось последствий моратория на штрафы и неустойки. Формально мораторий отменен, но сохранена отсрочка платежа до 2027 года. С точки зрения права рынок живет в ситуации неопределенности.
«Объем судебных споров может вырасти в разы. Однако главная опасность кроется не в самих судах, а в феномене долгового «хвоста». На протяжении трех волн моратория застройщики накопили объем обязательств перед дольщиками, который не был погашен. Частично эти долги реструктуризировали через медиацию, частично – просто «заморозили». По стрессовому сценарию ТПП РФ, до 40 % застройщиков находятся в зоне риска банкротства именно из-за невозможности единовременно обслужить прошлые долги при текущем падении спроса», – акцентировала внимание на ситуации Венера Шайдуллина.
Эксперты отметили, что введение института уполномоченного по недвижимости или расширение практик медиации могли бы сгладить этот удар, однако представители застройщиков воспринимают эту идею настороженно, считая ее в сложившихся условиях «избыточным механизмом» регулирования.
Артем Гришмановский, региональный директор по девелопменту «Группы Голос»
Новые векторы рынка
В условиях кризиса многоквартирного строительства эксперты видят спасение в диверсификации жилищного фонда. Так, доля ИЖС в вводе жилья в целом по стране увеличивается, а в Свердловской области, к примеру, достигла почти 60 %. В первую очередь речь идет о малоэтажном строительстве.
Например, девелоперы, ранее работавшие только в сегменте многоэтажек (в частности, группа «Голос»), системно уходят в малоэтажные коттеджные поселки.
«Для девелопера работа с малоэтажным строительство, ИЖС – это попытка «разделить портфель», использовать все имеющиеся возможности. Конечно, сейчас потребителю нужно особенно внимательно анализировать, какому застройщику довериться. Так, например, «Группа Голос» давно заработала надежную репутацию, мы сдали в срок все свои проекты, нам доверяют, а клиенты могут быть уверены, что в конечном итоге получат свой дом. Мы пошли в ИЖС, чтобы максимально использовать все свои компетенции, но продолжаем строить и другие объекты», – отметил региональный директор по девелопменту «Группы Голос» Артем Гришмановский.
Однако здесь возникает инфраструктурный тупик: вокруг городов-миллионников нет подготовленных земель, тем более, с развитой инфраструктурой, а перевод сельхозземель под застройку с 2026 года передан на федеральный уровень и практически заблокирован.
«Строительная отрасль испытывает большой стресс. Если раньше, например, стоимость услуг банка в формировании цены жилья составляла не самую значимую часть, то сейчас все изменилось. Из-за высокой ставки ЦБ банковское финансирование стало дорогим. «Ключ» также делает непопулярной рыночную ипотеку, а массовая льготная программа ушла еще в 2024 году, что сильно повлияло на рынок. Все вместе это неизбежно привело к падению темпов продаж жилья. Как следствие – эскроу-счета наполняются хуже, увеличиваются банковские проценты. В какой-то момент можно дойти до той точки, когда продажи не перекроют понесенных затрат, поэтому каждое решение сейчас рассматривается под микроскопом. Лидерами будут наиболее эффективные компании. Однако если ставка ЦБ продолжит снижаться, то к концу года можно ожидать оживления продаж, а за ним и рынка в целом», – сделал свои прогнозы относительно основных тенденций отрасли Артем Гришмановский.
Строительство социального жилья с государственной поддержкой могло бы не только поддержать отрасль, но и помочь гражданам в непростой экономической ситуации. Кроме того, в таком жилье уже сейчас нуждаются крупные корпорации, такие, как «Росатом». Социальное жилье могло бы помочь в вопросах трудовой миграции между регионами.
Надежда Косарева и Илья Пономарев сходятся во мнении, что российский рынок структурно болен: 90 % жилья находится в собственности граждан, а цивилизованный арендный фонд, с которого платятся налоги, составляет доли процента. Между тем, в крупных заграничных городах доля аренды достигает 60 %. Поэтому выходом могло бы стать развитие наемных домов, в том числе по модели государственно-частного партнерства с участием предприятий (корпоративное жилье) и пенсионных фондов. Но «длинных денег» под такие социально значимые проекты никто не дает.
Наталья Оксак, главный редактор РИА «ФедералПресс»
Горизонт планирования
Рынок устал от турбулентности. Экономические «вихри» закрыли горизонт планирования девелоперов, он сократился до нескольких месяцев. Между тем, строительная отрасль является базовой для экономики страны, позволяя улучшать жизнь людей и осваивать новые территории. В условиях сжатия внешних рынков именно внутренний инвестиционно-строительный цикл способен удерживать макроэкономическую стабильность.
«Кризис — это всегда фильтр: он отсеивает тех, кто привык к сверхмарже и субсидиям, и оставляет тех, кто умеет считать, проектировать на десятилетия вперёд и видеть в покупателе человека. 2026 год — это не конец рынка, это конец его инфантильности, и впереди нас ждет сложный, но взрослый рынок, где главным активом застройщика станут не кредитные линии, а репутация и финансовая модель проекта», – резюмировала, подводя итоги круглого стола, главный редактор РИА «ФедералПресс» Наталья Оксак.
Как считают эксперты, 2026 год станет годом «затягивания поясов» и очищения рынка от спекулятивного пузыря.
«ФедералПресс» сообщал, что медиахолдинг проводит круглый стол по вопросам недвижимости с привлечением широкого круга федеральных и региональных экспертов.
Фото: ФедералПресс / Иван Кабанов, Ольга Дружинина; предоставлено Plus Development
Круглые столы «ФедералПресс»