Стоимость квадратного метра в новостройках Тюменской области, ХМАО и ЯНАО растет быстрее зарплат и доходов населения. Эксперты утверждают: себестоимость строительства составляет не более половины цены. Накрутка в массовом сегменте может достигать максимум 15–30 %, в премиальном – до 50 %. Получают ли девелоперы сверхприбыли и как сделать цены на жилье справедливыми, «ФедералПресс» выяснил у экспертов.
Сколько стоит «квадрат» в новостройке
Тюменская область
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках находится в диапазоне 145–180 тысяч рублей в зависимости от района и класса жилья. В регионе средний ценник на первичном рынке в мае составлял 8 млн рублей. Эксперты прогнозируют средневзвешенную цену на уровне 148–150 тысяч рублей за метр. Разрыв между ценой в объявлениях застройщиков и реальной ценой сделки доходит до 4,6 %.
Ханты-Мансийский автономный округ
Средние цены находятся на уровне 140–190 тысяч рублей за квадратный метр, а в наиболее востребованных локациях Сургута могут превышать 200 тысяч рублей. Дифференциация по городам значительна: в Ханты-Мансийске средняя цена достигает 10,7 млн рублей, в Сургуте – 9,1 млн рублей, в Нижневартовске – 6,1 миллиона.
Ямало-Ненецкий автономный округ
В регионе разброс цен еще больше. В Новом Уренгое, Салехарде и Ноябрьске стоимость нового жилья нередко достигает 180–250 тысяч рублей за «квадрат», а отдельные проекты стоят еще дороже из-за высокой стоимости строительства в северных условиях.
Наценка застройщиков
«Эксперты сходятся во мнении, что в Тюменской области себестоимость строительства составляет не более половины цены квадратного метра на рынке новостроек. Это может создать ошибочное впечатление о наценке застройщиков в 100 % и более», – пояснила «ФедералПресс» председатель комиссии по инвестициям в недвижимость совета по финансовому рынку и инвестициям Торгово-промышленной палаты РФ Екатерина Авдеева.
Как подчеркнула эксперт, строительная себестоимость квадратного метра в Тюменской области составляет чуть больше 70 тысяч рублей, она увеличилась за год на 10,4 %. Однако полная себестоимость проекта значительно выше: дополнительные затраты на площадку, инженерные сети, маркетинг, продажи и проценты по кредитам примерно равны строительным расходам.
«В итоге она достигает 140–148 тысяч рублей за квадратный метр. При цене продажи 155–160 тысяч рублей маржинальность застройщика составляет не более 10–18 %. Дополнительные факторы удорожания включают судебные издержки и низкую динамику продаж. Это сокращает пополнение эскроу-счетов и вынуждает переходить с проектного на рыночное финансирование, а также требует закладывать ставку дисконтирования», – добавила Авдеева.
Распространенное мнение о том, что себестоимость строительства составляет условно 70–80 тысяч рублей, а все остальное является прибылью застройщика, не соответствует действительности, заявил «ФедералПресс» гендиректор строительной компании Филипп Шраге. За последние четыре года стройматериалы по отдельным позициям подорожали на 50–100 %, стоимость рабочей силы выросла примерно на 40–60 %. Серьезно увеличились затраты на инженерную инфраструктуру, подключение к сетям и обслуживание проектного финансирования, уточнил застройщик.
По данным эксперта, совокупная себестоимость строительства современного многоквартирного дома в Тюмени сегодня может достигать 100–130 тысяч рублей за «квадрат» продаваемой площади, а в северных регионах она зачастую оказывается еще выше из-за логистики, сурового климата и дефицита подрядчиков. «Поэтому говорить о каких-то сверхдоходах девелоперов было бы неправильно», – считает Филипп Шраге.
Эксперт отметил, что цена на премиальные локации формируется не только затратами на строительство. Например, проекты в центре Тюмени, на первой линии рек, рядом с крупными парками или в наиболее престижных районах Сургута и Салехарда могут иметь дополнительную премию к рынку в размере 20–40 %. Но здесь покупатель платит не только за бетон и квадратные метры, а за расположение, инфраструктуру, видовые характеристики и ограниченность предложения.
В топовых локациях разрыв между себестоимостью и ценой еще больше, заявил «ФедералПресс» доцент Финансового университета при правительстве РФ Марчел Кырлан. В отдельных случаях рыночная премия может доходить до 30–50 % относительно типового проекта, но это зависит от конкретного объекта, а не только от региона.
«В обычном массовом проекте условная девелоперская премия сверх полной себестоимости может находиться в широком диапазоне, например 15–30 %, но это не чистая прибыль в бытовом понимании. Из этой разницы покрываются финансовые, коммерческие и проектные риски», – пояснил Марчел Кырлан.
Как подчеркнул финансист, в удачных проектах с хорошей локацией маржа выше, в сложных проектах при дорогом кредите и слабых продажах она может быть минимальной или фактически съедаться затратами. «Вопрос нужно ставить не о том, сколько накручивают застройщики, а о том, почему жилье дорожает быстрее доходов населения. Главная проблема последних лет именно в этом. Стоимость новостроек выросла значительно быстрее заработных плат, поэтому жилье стало восприниматься как менее доступное», – заявил Филипп Шраге.
Как сделать цены на жилье справедливыми
Сделать цены на новостройки более справедливыми можно только комплексно, считает Филипп Шраге. Простое административное ограничение стоимости «квадрата» приведет лишь к сокращению объемов строительства. Гораздо эффективнее снижать себестоимость через развитие инженерной инфраструктуры, ускорение процедур согласования, обеспечение строительной отрасли кадрами и снижение стоимости финансирования. Серьезный результат даст и увеличение предложения.
«Сейчас по всей стране наблюдается сокращение запуска новых проектов. Если объемы строительства будут снижаться и дальше, это неизбежно окажет давление на цены в будущем. Поэтому справедливая цена жилья – это не самая низкая цена. Это цена, при которой квартира остается доступной для покупателя, а застройщик сохраняет возможность строить новые дома, школы, детские сады и развивать городскую среду. Только такой баланс позволяет рынку нормально развиваться в долгосрочной перспективе», – считает Филипп Шраге.
Аналогичного мнения придерживается и эксперт Марчел Кырлан: попытки искусственно сделать цены на жилье социально справедливыми, используя административные ограничения, не сработают. Если просто зафиксировать стоимость, девелоперы начнут сокращать запуск новых проектов, экономить на качестве или переключаться на более прибыльные сегменты рынка, пояснил финансист.
По мнению эксперта, гораздо эффективнее действовать иначе – расширять предложение земельных участков с уже подведенной инфраструктурой, снижать затраты на подключение к инженерным сетям, стимулировать конкуренцию среди строительных компаний и поддерживать проекты массового жилья. Также важно развивать сегмент арендного жилья и адресные жилищные программы для семей с детьми, бюджетников и специалистов, работающих в северных регионах.
При этом эксперт добавил, что необходимо четко разделять понятия справедливой и доступной цены: первая отражает реальные издержки застройщика плюс разумную норму прибыли, вторая определяется уровнем доходов населения, ипотечными ставками, величиной первоначального взноса и наличием мер господдержки. Так, в Тюменской области, Югре и на Ямале сложность заключается не только в стоимости квадратного метра: доходы жителей, долговая нагрузка по ипотеке и общий уровень расходов растут неравномерно, что дополнительно осложняет доступность жилья.
«Цена формируется на пересечении северных затрат, дефицита качественного предложения, ипотечных условий и платежеспособного спроса. Поэтому сделать жилье доступнее можно не запретом на прибыль, а увеличением конкуренции, инфраструктурной подготовкой территорий и адресной поддержкой покупателей», – заключил финансист Марчел Кырлан.
Изображение сгенерировано с помощью ИИ / Светлана Возмилова
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева, Елена Майорова, Ирина Ромашкина