Цены на новостройки в Тюменской области, ХМАО и ЯНАО не всегда отражают реальную стоимость «квадратов». В массовых проектах девелоперская премия сверх полной себестоимости может достигать 15–30 %, в топовых локациях разрыв больше – 30–50 %. Накручивают ли застройщики ценники и как сделать новое жилье доступнее для населения, «ФедералПресс» рассказал доцент Финансового университета при правительстве РФ Марчел Кырлан:
«Оценивать реальную стоимость квартир в новостройках только через вопрос, сколько накручивает застройщик, не совсем корректно. Цена квартиры складывается не только из бетона, земли и труда строителей. В нее входят стоимость участка, подключение к инженерным сетям, проектирование, банковское проектное финансирование, расходы на рекламу и продажи, обязательства по благоустройству, риски сроков и маржа девелопера. В северных территориях к этому добавляются более дорогая логистика, климатические ограничения, стоимость рабочей силы и короткий строительный сезон.
По открытым рыночным данным, Тюмень и Югра сегодня находятся примерно в сопоставимом диапазоне: около 150–165 тысяч рублей за квадратный метр в массовых новостройках, хотя в отдельных локациях и проектах цена может быть заметно выше. Ямал объективно дороже: по Новому Уренгою и Салехарду средний уровень по новостройкам ближе к 200–210 тысяч рублей за квадратный метр. Это объясняется не только доходами населения, но и северной себестоимостью, дефицитом качественного предложения и высокой стоимостью реализации проектов.
Говорить о единой накрутке по всем регионам неправильно. В обычном массовом проекте условная девелоперская премия сверх полной себестоимости может находиться в широком диапазоне, например 15–30 %, но это не чистая прибыль в бытовом понимании. Из этой разницы покрываются финансовые, коммерческие и проектные риски. В удачных проектах с хорошей локацией маржа выше, в сложных проектах при дорогом кредите и слабых продажах она может быть минимальной или фактически съедаться затратами.
В топовых локациях разрыв между себестоимостью и ценой действительно может быть больше. В центре Тюмени, в качественных проектах комфорт-плюс и бизнес-класса, а также в дефицитных локациях Ямала цена формируется уже не только затратами, но и платежеспособным спросом. Там премия за место, видовые характеристики, инфраструктуру, статус дома и ограниченность предложения может добавлять десятки процентов к цене. В отдельных случаях рыночная премия может доходить до 30–50 % относительно типового проекта, но это зависит от конкретного объекта, а не только от региона.
Сделать цены на жилье справедливыми административным ограничением маржи практически невозможно. Если просто зафиксировать цену, застройщики начнут сокращать новые запуски, ухудшать качество или уходить в более рентабельные сегменты. Более рабочий путь состоит в другом: увеличивать предложение земли с готовой инфраструктурой, снижать стоимость подключения к сетям, развивать конкуренцию между застройщиками, поддерживать проекты массового жилья, расширять арендное жилье и адресные жилищные программы для семей, бюджетников и работников северных территорий.
Особенно важно отделять справедливую цену от доступной цены. Справедливая цена отражает реальные затраты и разумную прибыль застройщика. Доступная цена зависит от доходов населения, ставки по ипотеке, первоначального взноса и наличия программ поддержки. В Тюмени, Югре и на Ямале проблема не только в цене квадратного метра, но и в том, что доходы, ипотечная нагрузка и стоимость жизни растут неравномерно.
Главный вывод такой: в регионах «тюменской матрешки» высокие цены на новостройки нельзя объяснять только жадностью застройщиков. Но и ссылаться лишь на себестоимость тоже неправильно. Цена формируется на пересечении северных затрат, дефицита качественного предложения, ипотечных условий и платежеспособного спроса. Поэтому сделать жилье доступнее можно не запретом на прибыль, а увеличением конкуренции, инфраструктурной подготовкой территорий и адресной поддержкой покупателей».
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева