Рынок недвижимости в России подходит к концу 2026 года с неоднозначными перспективами: новостройки могут терять покупателей, а готовые квартиры – продолжать дорожать. Эксперты, опрошенные «ФедералПресс», объяснили, почему привычные ценовые сценарии больше не работают, где ждать скрытых скидок и стоит ли торопиться с покупкой жилья до Нового года.
Новостройки подешевеют, но застройщики не покажут этого на ценниках
Единого сценария для рынка недвижимости в конце 2026-го и начале 2027 года не будет. Высокая стоимость кредитов ограничивает спрос, а изменение условий льготной ипотеки способно перераспределить покупателей между первичным и вторичным рынками. Поэтому в одних регионах цены продолжат расти, в других замрут, а где-то начнут снижаться.
«Обвала цен в регионах я не жду, но рынок перестает быть единым», – отмечает экономист и финансист Данила Ладнюк.
По его оценке, после ажиотажа вокруг семейной ипотеки часть спроса на новостройки уже реализовала себя заранее. В результате в четвертом квартале застройщики могут столкнуться с уменьшением числа покупателей. При этом ждать массового снижения цен в объявлениях не стоит: девелоперы чаще стимулируют продажи за счет рассрочек, субсидированных ипотечных ставок, скидок при полной оплате и программ trade-in.
Фактическая стоимость квартиры поэтому может оказаться ниже заявленной. Эксперт обращает внимание на разницу между ценами в объявлениях и суммами, за которые жилье действительно продается. В отдельных регионах этот разрыв достигает десятков процентов.
Доцент Финансового университета при Правительстве РФ Ирина Карапетова также считает, что наиболее вероятный сценарий для первичного рынка – замедление роста и точечные скидки, а не повсеместное падение цен. Там, где накопилось много непроданных квартир, застройщикам придется активнее бороться за покупателя. При этом в востребованных проектах с хорошей транспортной доступностью стоимость может оставаться устойчивой.
Вторичка обгоняет новостройки: почему готовое жилье становится привлекательнее
На вторичном рынке ситуация складывается иначе. По данным «Домклик», в сентябре 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках достигла 194,6 тыс. рублей, а на вторичном рынке – 131,7 тыс. рублей. За год готовое жилье подорожало на 12,1 %.
«Вторичка уже второй год растет быстрее первички», – подчеркивает Данила Ладнюк.
Одна из причин – разница в доступности жилья. Покупателю готовой квартиры не нужно ждать завершения строительства, а состояние дома и самого объекта можно оценить до сделки. В условиях дорогой ипотеки и неопределенности на рынке это становится существенным преимуществом.
По прогнозу Ладнюка, вторичное жилье продолжит дорожать быстрее новостроек, но без прежних резких скачков. Темпы роста, вероятно, будут ближе к инфляции. Ирина Карапетова также отмечает предпосылки для постепенного сокращения разрыва между сегментами, однако подчеркивает: многое зависит от региона, состояния квартиры, локального спроса и доступности кредитов.
При этом рост средней цены не означает, что подорожает каждая квартира. Ликвидные объекты в хороших районах могут сохранять стоимость, тогда как продавцам менее привлекательного жилья придется уступать в цене.
Где ждать скидок и стоит ли покупать квартиру до Нового года
Наиболее заметная конкуренция между продавцами и покупателями может развернуться в регионах с большим объемом непроданных новостроек и ограниченным спросом. В Москве и Подмосковье, по оценке Ладнюка, застройщикам придется активнее предлагать скрытые скидки. В Сибири многое будет зависеть от конкретного города: крупные центры сохраняют поддержку со стороны рынка труда и миграции, но после сильного роста последних лет потенциал дальнейшего подорожания ограничен.
На Дальнем Востоке существенную роль продолжит играть льготная ипотека. Во Владивостоке и Хабаровске востребованные проекты могут удерживать позиции, однако высокая стоимость квартир ограничивает дальнейший рост. В городах со слабым спросом и избытком предложения вероятны стагнация и скидки.
«Сейчас рынок на стороне покупателя, особенно в новостройках, и цена в объявлении – лишь отправная точка», – советует Данила Ладнюк.
Он рекомендует сравнивать реальные условия сделок, а не только прайс-листы, и обращать внимание на готовые квартиры в недавно построенных домах. Они могут оказаться выгоднее новостройки с учетом ожидания сдачи и расходов на аренду.
Однако покупать жилье в расчете на быстрый заработок эксперт не советует. При высокой ключевой ставке доходность аренды во многих городах, по его оценке, уступает доходности надежных финансовых инструментов, а рост стоимости квартир в ближайший год может быть сопоставим с инфляцией.
Таким образом, конец 2026-го и начало 2027 года могут стать временем не обвала, а более жесткого торга. Новостройки, вероятно, будут дорожать медленнее и чаще предлагаться на специальных условиях, а вторичный рынок сохранит потенциал умеренного роста. Но универсального момента для покупки не будет: многое решат конкретный город, качество объекта, условия ипотеки и готовность продавца уступать в цене.
Рекомендуем также прочитать о том, сколько квартир может купить житель Владивостока в Москве, если продаст свою квартиру.
Фото: ФедералПресс / Наталья Ельцова