Льготная ипотека в России в 2026 году переживает этап постепенного сжатия: государство ужесточает условия семейной ипотеки и сокращает лимиты по ней. Одновременно с этим банки поднимают стоимость рыночной ипотеки, поскольку льготные программы стали менее доступны для людей.
Что изменилось на рынке с 1 октября
В октябре несколько российских банков увеличили ставки по рыночной ипотеке. РБК обращает внимание, что это произошло в «Газпромбанке», ПСБ и банке «Дом РФ». Изменение связано с тем, что в сентябре 2026 года банки в нашей стране предоставили россиянам 125 тысяч кредитов на покупку жилья, что стало максимумом с начала года. Больше всего россияне брали льготную ипотеку, на которую пришлось 441 млрд рублей кредитов. Всего же в сентябре общая сумма кредитов по ипотеке составила 614 млрд рублей.
Сентябрьский рекорд ипотечных выдач, вероятно, объясняется эффектом ожидания: заемщики спешили оформить семейную ипотеку по прежним условиям – на льготные программы пришлось до 72% объема выдачи.
С 1 октября 2026 года условия по льготной ипотеке изменились. Ставка и максимальная сумма кредита стала зависеть от количества детей в семье и региона проживания. Меньший процент теперь получают семьи с большим количеством детей.
Так, базовая ставка для семей с одним ребенком до семи лет составляет 12% в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 10% в остальных регионах. При двух детях ставка снижается до 10% и 8% соответственно, при трех – до 8% и 6%, при четырех — до 6% и 4%, при пяти и более — до 4% и 2%.
Вместе с этим были сокращены предельные суммы кредитов на покупку жилья. В большинстве регионов лимит составляет около 6 млн рублей при одном ребенке, 8 млн — при двух, 10 млн – при трех и более.
В четырех крупнейших агломерациях – Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области действуют повышенные лимиты. Так, максимальная сумма кредита при одном ребенке в семье равняется 12 млн рублей, 15 млн – при двух детях и 18 млн рублей – при трех детях и более. Это связано с тем, что в этих агломерациях стоимость квадратного метра выше, чем в большинстве регионов.
Еще одним изменением стало ограничение срока государственной поддержки по семейной ипотеке. Он составляет не более 15 лет с даты заключения договора. Сам кредит может быть оформлен и на более длительный срок, однако через 15 лет льготная ставка по ипотеке прекращает действовать. В Центробанке пояснили, что после окончания периода льгот ставка по ипотеке будет увеличена на 4 процентных пункта, если меньшее не предусмотрено договором.
При этом для многодетных семей, где третий или последующий ребенок родился после 1 января 2024 года, сняли возрастные ограничения по участию в программе. Это частично компенсирует ужесточение условий для остальных категорий заемщиков.
Что ждет IT-ипотеку
Неизвестно что будет с IT-ипотекой. Программа рассчитана до 2030 году. Тем не менее, по данным РБК, со ссылкой на источники, власти могут перестать выдавать новые кредиты по этой программе в конце текущего года. В проекте федерального бюджета субсидии на эту программу заложены с сокращением с 77,8 млрд рублей в 2026 году до 64,8 млрд рублей в 2027-м.
IT-ипотека предусматривает ставку 6%, первоначальный взнос от 20% и лимит 9 млн рублей. В 2024 году программу уже ужесточили, исключив из нее Москву и Санкт-Петербург. Теперь речь идет о возможном полном прекращении выдачи новых кредитов, что станет еще одним шагом к сокращению масштабов льготного жилищного кредитования.
Какие программы льготных ипотек еще действуют
Помимо «семейной» и IT-ипотеки, в России действуют еще несколько федеральных программ с господдержкой. Дальневосточная и арктическая ипотеки предусматривают ставки до 2% для жителей соответствующих регионов при соблюдении возрастных или профессиональных требований. Сельская ипотека дает ставку от 0,1% до 3% при лимите 6 млн рублей для одного заемщика и до 12 млн для супругов; обязательным условием является работа на селе не менее пяти лет.
Также действуют программы для новых регионов и приграничных областей, включая Белгородскую и Курскую области, со ставкой до 2%, а также военная ипотека, в рамках которой государство софинансирует накопления военнослужащих через накопительно-ипотечную систему.
Что будет дальше
Минфин ранее заявлял о цели снизить долю льготной ипотеки в общих выдачах с около 90% до 25–30% к 2030 году. Заместитель министра финансов Иван Чебесков рассказал, что неправильно строить ипотеку на массовом субсидировании, пишет ТАСС.
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина выступает против дальнейшего расширения льготной ипотеки. По ее мнению, субсидирование льготной ипотеки делает ипотеку обычную недоступной для заемщиков.
«Если будет адресная ипотека, здесь айтишникам, здесь семьям молодым, здесь по региональному принципу, и покрывать 90% ипотеки, то рыночная ипотека станет недоступной. Если мы хотим, чтобы ипотека была доступна для всех, были более умеренные ставки, то объемы не должны расти», – подчеркнула глава ЦБ.
Для семей с одним-двумя детьми «семейная ипотека» стала заметно менее выгодной: ставки выросли, лимиты снизились, а льгота ограничена 15 годами. Многодетным семьям, жителям Дальнего Востока, Арктики, сельских территорий и отдельных приграничных регионов условия остались существенно мягче.
Рынку надо упасть
По мнению руководителя Центра политэкономических исследований Института нового общества Василия Колташова, необходимо дать рынку ипотечного жилья «упасть». Собеседник «ФедералПресс» считает, что правительство, допускающее самый широкий доступ и разнообразное использование семейной ипотеки, может в будущем изменить ее формат.
«Семейная ипотека будет доступна для покупки двух или трехкомнатных квартир, жилища с большой площадью, а не студий и однокомнатных квартир. Застройщики получали много льгот и повысили цены. Массовое субсидирование ипотеки – так себе метод», – считает собеседник «ФедералПресс».
По его мнению, российские власти находятся на развилке – либо в будущем будет субсидирование повышения цен на недвижимость, Колташов подчеркивает, что в городах они и так «смертельно высокие», либо рынку дадут «упасть, но только не очень громко».
«Субсидируемые кредиты – это огромная нагрузка на бюджет. Очень большая нагрузка», – резюмировал собеседник «ФедералПресс».
Выдача льготной ипотеки сократится
Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что льготные ипотечные кредиты для семей с детьми превратились из социальной программы в инвестиционную. По его словам, нередко семьи в регионах, покупая жилье все равно не могут решить свои жилищные проблемы, поскольку существует ограничения лимитов, а во многих случаев люди покупают квартиры в строящихся домах.
«Жилищная проблема не решается здесь и сейчас. Люди платят ипотеку, но жильем не пользуются на протяжении нескольких лет. Программа перестала иметь социальную направленность, а осталось только инвестиционная», – сказал Апрелев.
Собеседник «ФедералПресс» добавляет, что семья может зачастую позволить себе однокомнатную или двухкомнатную квартиру, но это не решает проблему комфортной жилой площади для семьи с двумя детьми.
По его словам, подавляющее покупателей жилья с помощью льготной ипотеки ранее были семьи с одним или двумя детьми. «Только 5% покупателей жилья, которые воспользовались этой программой – это семьи с тремя и более детьми», – сказал Апрелев.
Вице-президент Российской гильдии риелторов добавляет, что изменение процентной ставки с 1 октября стимулирует семьи с большим количеством детей пользоваться семейной ипотекой. Однако, при этом отсутствует инструмент для смены жилья, при рождении еще одного ребенка в таких семьях.
«Льготную ипотеку вы можете взять только на новое жилье. Если вы в этом жилье уже поселились и у вас родился третий ребенок, то вы можете снизить процентную ставку. Однако остается вопрос, насколько оно соответствует необходимому метражу, после того, как у вас появился третий ребенок. Ответы на эти вопросы показывают, что покупка жилья на рынке новостроек для семей с детьми не решает никаких задач, а является инструментов платежеспособного спроса на рынке новостроек», – считает Апрелев.
По его словам, после изменений на рынке льготной ипотеки с 1 октября, брать квартиру в ипотеку остается выгодным семьям с тремя и более детьми. Он подчеркивает, что с учетом тех, кто взял ипотеку в 2026 году – это около 2 млн семей.
«Из этих двух миллионов, семей с тремя и более детьми – 5%. Это 40 тысяч. Допустим, количество семей с тремя детьми, которые воспользуется этой льготной программой приблизится к 200 тысячам», – сказал Апрелев.
Он считает, что произошедшие с 1 октября изменения сократят выдачу льготной ипотеки «от 3 до 5 раз в разных регионах» в отношении новостроек. По словам Апрелева, это приведет к сокращение на 30-40% объемов льготной ипотеки на рынке.
«Для застройщиков произойдет существенное сокращение, это еще больше ухудшит платежеспособный спрос. Это приведет к значительному количеству банкротств. В этой ситуации государству может быть и не стоит спасать застройщиков в этой рыночной модели», – сказал собеседник «ФедералПресс».
Апрелев добавляет, что если застройщик не выполнил обязательств по отношению к дольщикам, то его могут обанкротить, активы перейдут в банки, а банки – реструктурируют эти активы, наймут других застройщиков, либо создадут специальные компании, которые доведут строительство этих проектов.
«Главные риски для дольшиков – затягивание сроков ввода такого жилья в эксплуатацию. Неопределенный срок передачи такого жилья дольщикам. Наименее эффективные в управленческом плане компании, не умеющие управлять рисками, как застройщики, так и банки, могут оказаться в плохом положении», – резюмировал собеседник «ФедералПресс».
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева, Евгений Поторочин