Эпоха «дешевых» денег на рынке жилья официально завершена: вслед за сворачиванием массовых льгот бремя поддержки спроса перекладывается с государства на плечи девелоперов. Как изменились правила игры на рынке недвижимости и какие финансовые инструменты реально работают в конце 2026 года, когда государственная поддержка уходит в прошлое – в материале «ФедералПресс».
Сокращение льготных программ
Начало осени 2026 года стал настоящим аномальным всплеском на ипотечном рынке, который по праву можно назвать «последним пиком» массовой доступности жилья. Выдачи кредитов достигли годового максимума в 617 млрд рублей, показав рекордный рост. Этот ажиотаж был спровоцирован пониманием того, что время дешевых денег уходит: доля льготных программ в общем портфеле банков резко выросла до 70%.
Покупатели в спешке пытались успеть забронировать для себя условия семейной ипотеки, чувствуя неизбежное ужесточение правил. Уже в ближайшие месяцы рынок недвижимости ждет резкое охлаждение: выдачи по льготным программам уменьшатся. Государство берет курс на сворачивание массового субсидирования: льготные программы сокращают.
«Уже в ближайшие месяцы выдачи по льготным программам рухнут и будут занимать менее половины в выдаче. Семейную ипотеку ограничили, IT-ипотеку могут отменить или трансформировать. Рыночные программы станут основным продуктом на рынке», – пишет аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Тем не менее для рынка новостроек это не означает полный переход к жестким рыночным условиям. На смену государственным льготам приходят «условно рыночные» продукты, где бремя субсидирования процентной ставки берут на себя сами девелоперы. Застройщики будут вынуждены платить банкам за снижение ставки для покупателя, чтобы сохранить спрос и реализовать свои объекты. Этот инструмент, активно развивавшийся весь год, станет ключевым в новых реалиях. За любые льготы – государственные или от застройщика – всегда платит сам покупатель: через высокий банковский процент либо из-за завышения стоимости квадратного метра.
Рассрочка на покупку квартиры – спасение?
В 2026 году ситуация на рынке жилья выглядит напряженной из-за по-прежнему высокой ключевой ставки платежи по ипотеке стали неподъемными, а застройщики пытаются найти выход.
Брать кредит в банке стало дорого, а дешевых льготных программ становится меньше. Чтобы люди продолжали покупать квартиры, застройщики сами начали давать рассрочку. Фактически они заменили собой банки. В настоящее время условия для получения рассрочки стали более гибкими.
Если раньше застройщики просто разбивали сумму на несколько платежей до сдачи дома, то сейчас на рынке появились программы с «отложенным первым взносом» (когда остаток можно внести через 6–12 месяцев) и поэтапной оплатой, привязанной к графику строительства. Кроме того, популярность набрали комбинированные продукты: например, рассрочка, которая гасится за счет средств от продажи старой квартиры через встроенный в сервисы застройщика трейд-ин, или варианты с символической процентной ставкой на первый год.
Для покупателей рассрочка в 2026 году – это прежде всего способ зафиксировать стоимость квартиры в условиях инфляции и избежать кабальных банковских переплат, которые по рыночной ипотеке могут достигать сотен процентов от суммы долга. Однако у инструмента есть свои нюансы: сроки погашения обычно короткие (от полугода до трех лет), а ежемесячные платежи могут быть весьма внушительными. Поэтому сегодня рассрочку чаще всего выбирают инвесторы, люди с ожидаемыми крупными выплатами (бонусы, продажа бизнеса, материнский капитал, который еще не успели получить) или те, кто планирует рефинансировать долг через банк в будущем, ожидая постепенного снижения ставок.
«ФедералПресс» писал, что в Екатеринбурге построили около 70 тысяч новых квартир. Девелоперы не могут их продать.
Фото: ФедералПресс / Вера Романескул