Руководитель практики «Недвижимость и строительство» в правовом бюро АСК Сергей Волокитин рассказал о том, как правильно выбрать квартиру от застройщика. Эксперт поделился своим мнением с «ФедералПресс»:
«Для начала необходимо проверить информацию о застройщике на сайте наш.дом.рф и в других открытых источниках. Сайт наш.дом.рф создан государством специально для контроля за работой застройщиков. На нем можно найти информацию о любом застройщике и любой новостройке, так как занесение на указанный сайт достоверной информации для застройщиков обязательно, и без включения на указанный сайт информации застройщики бы просто не могли заключать сделки.
Также можно почитать отзывы о застройщике и его предыдущих проектах от тех, кто уже живет в построенных домах. Не спешите делать выводы на основании того, что видите только плохие отзывы: люди, которых все устраивает, редко пишут отзывы. Но обратите внимание на количество негативных отзывов и на наличие/отсутствие реакции застройщика на них. Если видите, что какой-то недостаток в работе застройщика проявляется систематически, обязательно задайте менеджеру по продажам соответствующий вопрос и внимательно проследите за его реакцией – вполне возможно она будет показательной.
Во-вторых, необходимо прочитать проектную декларацию объекта, размещенную на сайте наш.дом.рф. Она включает в себя информацию о застройщике, проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Получается, проектная декларация – не просто набор нечитаемой правовой информации, это фактически обещание застройщика, данное всем потребителям, построить объект таким, как заявлено в проектной декларации.
Например, в проектной декларации указываются этапы реализации проекта и соответствующая им строительная готовность объекта, если сопоставить эти данные с опубликованными застройщиком фотографиями объекта или с реальной картиной, которую вы видите за забором стройки, можно еще при заключении договора долевого участия предположить, сможет ли застройщик уложиться в заявленные сроки строительства или сдаст объект с опозданием. Также в проектной декларации застройщик описывает материал стен дома, устройство инженерных систем и другие проектные решения, что тоже может дать покупателю квартиры в новостройке дополнительную информацию, которая поможет в выборе.
В-третьих, обратите внимание на название договора, который вам предлагают заключить, и его текст. Попросите у продавца форму договора для того, чтобы «почитать перед подписанием». Обратите внимание на наименование документа, которое указано в заголовке, а также на наименование компании, с которой вы заключаете сделку. В настоящий момент застройщики законно могут привлекать денежные средства для строительства многоквартирных домов путем заключения договора участия в долевом строительстве, либо заключая договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Если вам предлагают подписать какой-то другой документ (предварительный договор, договор купли-продажи векселя, заявление о вступлении в члены кооператива и т. д.), скорее всего, застройщик действует недобросовестно, а сделка требует серьезной дополнительной проверки с целью надлежащей защиты прав потребителя.
Однако, даже подписание правильной формы договора не дает 100 % гарантии защиты при покупке квартиры в новостройке, так как непосредственно в самом тексте договора могут быть спрятаны различные подводные камни, при помощи которых застройщики улучшают свое положение по сравнению с положением покупателей новостроек. Чтобы избежать проблем в будущем, следует внимательно изучить условия заключаемого договора и сравнить то, что там написано с тем, что вам обещает менеджер по продажам. При возникновении несовпадений в показаниях, не стесняйтесь задавать уточняющие вопросы. Помните, клиент всегда прав.
В-четвертых, обязательно проверьте порядок оплаты, указанный в договоре. Он должен совпадать по суммам и срокам с тем, о чем вы договорились с менеджером. И самое главное: деньги необходимо переводить строго после регистрации сделки в Росреестре. Если продавец квартиры в новостройке предлагает вам заплатить деньги за квартиру до регистрации сделки – это повод для того, чтобы, как минимум, насторожиться и задать продавцу соответствующие вопросы.
Последний шаг – уточнение у застройщика, каким образом будет происходить регистрация сделки. Договор долевого участия в строительстве, как и уступка прав требования по нему, подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре. В настоящий момент в Росреестр можно обратиться лично через МФЦ или дистанционно с использованием различных сервисов электронной регистрации, что особенно актуально в период пандемии коронавируса. Вариант с личной явкой наиболее простой и понятный, однако дистанционная регистрация с использованием ЭЦП имеет ряд преимуществ: например, что сделку можно совершить, не выходя из дома. Однако, в случае с дистанционной регистрацией сделки, нужно как можно внимательнее отнестись к выпуску электронно-цифровой подписи и хранению ЭЦП уже после заключения сделки, так как ЭЦП представляет собой полный аналог вашей подписи, и в случае его попадания к злоумышленникам или просто недобросовестным лицам, подпись может быть использована против вас, в том числе с целью распоряжения вашим имуществом».
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева