Президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков в беседе с «ФедералПресс» рассказал о том, как повлияет на рынок недвижимости решение Банка России сохранить ключевую ставку на уровне 7,50 % годовых:
«Программы льготной ипотеки от застройщика в ближайшие месяцы могут быть сокращены. Это связано с позицией Банка России, озвученной после заседания Центробанка 17 марта. Регулятор видит в данной схеме двойной риск. С одной стороны, в ипотечные программы вступают заемщики, которые не располагают даже пятой частью стоимости жилья. В дальнейшем им придется выплачивать за погашение кредита до 80 % доходов, что ставит их в крайне затруднительное финансовое положение.
С другой стороны, банки формируют портфель слабо необеспеченных кредитов, создавая таким образом ипотечный «пузырь». При этом в программах льготной ипотеки «засветились» не только небольшие банки, но и кредитные организации из первой пятерки, такие как Сбербанк и ВТБ. В итоге с 1 мая 2023 года регулятор повысит коэффициент риска для таких ипотек. Следовательно, банкам будет невыгодно выдавать кредиты по таким ставкам – им придется резервировать больше капитала под выдачу займов.
При экономическом анализе ипотеки несложно выяснить, что для покупателя выгоды, строго говоря, нет. Сниженный процент и нулевой аванс компенсируются повышением цен на недвижимость. Только с сентября 2022 года средний размер ипотечного кредита возрос на 45,2 %. При этом увеличение стоимости на 25 %, по мнению ЦБ, обеспечивает органический рост стоимости квартир на первичном рынке, а 20,2 % – это увеличение стоимости квадратного метра для проектов «льготной» ипотеки.
Впрочем, на рынке видна еще одна тенденция: застройщики перекладывают свои финансовые потери на вновь возводимые объекты. Поэтому сегодня можно увидеть, что новостройки на стадии котлована и квартиры в сданных домах сравнялись в цене. Но, независимо от всех маркетинговых приемов, применяемых девелоперами, основная проблема рынка первичной недвижимости в стагнации спроса».
Фото: Konstantin Kokoshkin / Global Look Press / globallookpress.com
Эксклюзивы «ФедералПресс»