МОСКВА, 27 апреля, ФедералПресс. Рынок недвижимости в России перегрет. Купить квартиру в ипотеку – уже подвиг, а в Москве – тем более. В сети периодически появляются сообщения о пентхаусах на Манхэттене по цене убитой однушки в Чертанове.
Нью-Йорк по цене хрущевки
Нью-Йорк считается самым дорогим мегаполисом мира (сразу после швейцарских городов). Однако заметки о том, что квартира на Манхэттене обходится дешевле двушки в московском Чертанове, время от времени появляются в прессе. Как убедился «Абзац», это похоже на правду – но с оговорками.
На Манхэттене действительно можно найти жилье в пределах 100–150 тысяч долларов. Окончательная цена зависит от площади и формы собственности (кондоминиум или кооператив). Относительно дешевые объекты относятся к кооперативам: человеку формально не принадлежит недвижимость, он вкладывается в «управляющую компанию», которая владеет зданием и позволяет ему там жить.
Недвижимость дешевле 200 тысяч долларов обычно располагается в социальных кооперативах – с ограничением по доходам жильцов. Например, в конце Первой авеню продается студия около 30 квадратных метров за 149 тысяч долларов (примерно 11,1 миллиона рублей по текущему курсу). Это жилье доступно людям с доходом не более 109,4 тысячи долларов в год (около 9,1 тысячи в месяц), тогда как средняя зарплата в Нью-Йорке колеблется в районе 80 тысяч в год. Подальше от центра, в спальных районах Манхэттена, однушка площадью уже 55 квадратов обойдется в те же 150 тысяч долларов.
Однако подобные предложения – скорее исключения. Обычные квартиры без ограничений по доходам стоят в районе 0,5–1 миллиона долларов на однушку и 1–2 миллиона – на двушку.
Мечта ближе, чем кажется
Купить квартиру в Нью-Йорке, продав жилье в Москве, – не самая реалистичная затея. Но это работает, если поискать в странах поближе к России. По словам специалиста по зарубежной недвижимости Марка Гершковича, тренд наметился еще в середине 2000-х годов. Нередки были случаи, когда внук, получив наследство в виде квартиры в спальном районе Москвы, продавал ее и вкладывал деньги в апартаменты в условном Париже. Для страны, жители которой за 15 лет до этого могли обменять квартиру на автомобиль или импортный видеомагнитофон, это было контринтуитивно.
Жители Москвы и Санкт-Петербурга на вырученные средства могли позволить себе квартиру в Барселоне или Будапеште. Россияне из других городов-миллионников выбирали более бюджетные страны, например Болгарию и Черногорию. Эта история сохраняется до сих пор. Так, в турецком Бодруме в ста метрах от побережья Эгейского моря можно приобрести виллу (одноэтажный дом 93 квадрата) за 150 тысяч евро (около 13,2 миллиона рублей). В 155 тысяч евро обойдется двухэтажное строение в 120 квадратов в горной местности недалеко от Кемера – до моря 15 километров, но зато живописные виды и собственный бассейн.
Дороже обойдется жилье в Испании, хотя цены все равно сопоставимы с московскими. Двушка на 50 квадратов в центре Барселоны стоит 189 тысяч евро (16,6 миллиона рублей).
Все портит огромный спрос
Цены на двушки у МКАД варьируются в среднем от 13 до 20 миллионов рублей в зависимости от этажа, качества ремонта и года постройки. Для примера возьмем Чертаново – именно эту часть Москвы чаще всего приводят как пример необоснованно дорогого жилья. Двухкомнатная квартира площадью 38 квадратных метров на первом этаже панельного дома с «бабушкиным ремонтом» обойдется в 12 миллионов рублей – зато в десяти минутах ходьбы от метро «Пражская». А 16,2 миллиона рублей просят за квартиру площадью 45 квадратов с современным ремонтом в восьми минутах от метро «Улица Академика Янгеля».
Почему стоимость жилья в российской столице обгоняет европейские цены? Эксперты отвечают: дело в большом внутреннем спросе и существенной миграции из малых городов в большие. Как объяснила «Абзацу» эксперт по зарубежной недвижимости Наталья Бахурина, если бы не было такого спроса, цены в Москве были бы ниже. Москва – это отдельное государство, куда приезжает очень много людей, где есть работа и возможность зарабатывать деньги. Для сравнения: в Краснодаре за условные 15 миллионов рублей можно купить «обалденную» квартиру площадью 100 квадратных метров. Столица же живет по другим правилам.
Гершкович назвал еще одну причину – инвестиционный спрос. Сверхбогатые россияне склонны вкладывать деньги «в бетон». Известны случаи, когда крупные бизнесмены и высокопоставленные чиновники скупали квартиры в новых жилых комплексах буквально этажами, что, конечно, подогревает спрос и увеличивает цены.
В гостях хорошо, а дома лучше
Дом у моря в стране с комфортным климатом звучит как мечта. Однако переезжать за рубеж не имеет смысла, если человек не знает языка и не представляет, где будет брать средства к существованию. Бахурина заметила, что двушка в Москве – это хорошо, особенно если это первое жилье. Вопрос надо ставить так: что ты хочешь – жить в Москве или в Турции? Надо понять конечную цель, а потом решать. Большинство покупающих квартиры и дома за рубежом – люди, у которых уже есть недвижимость в России.
Еще одна проблема зарубежной недвижимости – низкое качество, плохая влаго- и теплоизоляция, отмечает Гершкович. При СССР были повышенные требования к качеству построек из-за сурового климата. Нормальное и даже совершенно обычное по российским меркам жилье порой гораздо комфортнее такой же недвижимости на побережье Средиземного моря. Впрочем, видовые характеристики последнего, как правило, перекрывают для отечественного покупателя все другие недостатки.
Сегодня спрос на недвижимость за границей упал практически вдвое и составляет 60 процентов от того, который наблюдался в начале 2020-х годов. Частично это связано с возвращением релокантов. Внимание же инвесторов сместилось на отечественные курорты: Сочи, Архыз, Алтай.
Ранее «ФедералПресс» сообщал, что русских в Финляндии лишат недвижимости.
Изображение сгенерировано с помощью ИИ / Светлана Возмилова