Застройщики начали предлагать покупателям новый инструмент – аренду квартиры в новостройке с последующим выкупом. Эксперты называют это временной мерой на фоне дорогой ипотеки и отмечают, что у схемы есть плюсы и минусы как для девелоперов, так и для покупателей.
Как работает схема
Покупка по такой схеме возможна только в уже достроенных домах. Здесь она становится особенно актуальной: к моменту сдачи у девелоперов остается много непроданных квартир. Например, по данным ДОМ.РФ, в домах, которые должны быть готовы в 2026 году, продано лишь 52 % жилья.
Схема действует так: человек живет в квартире как арендатор и платит за нее. Через оговоренный срок – обычно 2–3 года – он должен полностью рассчитаться за жилье (можно оформить ипотеку), и только тогда квартира переходит в его собственность. Дальше начинаются нюансы, которые прописывают в договоре: нужен ли первый взнос, засчитывается ли аренда в выкупные платежи и если да, то полностью или частично. Полное зачисление арендных платежей в счет выкупа – самый редкий вариант, отмечают эксперты. Если покупатель передумает, в договоре указывают, какие суммы ему вернут.
Все время аренды квартира остается у застройщика. Право собственности переходит только после полной оплаты и подписания договора купли-продажи. Чаще всего такой формат выбирают семьи, которые не подходят под госпрограммы ипотеки. Застройщику схема помогает эффективнее продавать квартиры большой площади, а для клиента главный плюс – получить ключи и заехать в день сделки, поясняют в компаниях.
Кому подходит аренда с выкупом
По словам экспертов, такой формат подходит под конкретные жизненные сценарии. Например, для семей с планируемым переездом — они уже живут в новой квартире и параллельно продают старую. Или для тех, кто хочет улучшить кредитную историю перед подачей на ипотеку. Также схему часто применяют в рамках целевых программ: семейных, молодёжных проектов, муниципальных инициатив для врачей, учителей и молодых специалистов.
Кроме того, покупатель может дождаться более выгодных ставок по ипотеке. Но здесь важно внимательно читать договор и просчитывать — не окажется ли аренда дороже ипотеки на текущих условиях.
Что говорят эксперты
«Ипотека остается дорогой, и это заставляет девелоперов искать промежуточные модели. Аренда с выкупом начала появляться у ряда застройщиков, но пока это не массовый тренд, а нишевый инструмент», - приводит РГ слова вице-президента «Российской Гильдии Риэлторов» Игоря Горского.
По его словам, в одной компании все клиенты без исключения выбрали привычный предварительный договор купли-продажи, а не аренду с выкупом. В другой, напротив, все 26 квартир, предложенных по такой модели, разобрали за полтора дня – при этом ожидаемый выкуп составляет 75–80 %. Однако в целом такие сделки пока единичны, подчеркивает эксперт.
Риски для покупателя
К минусам для покупателя относят возможную переплату (если часть платежей не засчитывается в выкупные), невозможность распоряжаться квартирой до полного выкупа – нельзя сделать перепланировку, сдать жильё в субаренду или использовать его как залог.
Отдельный риск – обустройство квартиры. Даже базовые вещи вроде карнизов, шкафов и кухни требуют вмешательства в отделку. Если сделка сорвётся, могут возникнуть споры о том, кто оплачивает восстановление и какие штрафы предусмотрены.
По словам экспертов, деньги покупателя фактически лежат у застройщика без дохода. Если бы те же средства держали на депозите, они бы приносили процент. При использовании аренды с выкупом единственный расчёт – на рост цены квартиры или на попытку застолбить нужную планировку, пока нет возможности взять ипотеку.
Изображение сгенерировано с помощью ИИ / Маргарита Неклюдова