МОСКВА, 26 сентября, ФедералПресс. С 1 октября начинается четвертый квартал года, который традиционно отличается повышенным спросом на недвижимость в России. Однако в этом году рынок первичной недвижимости сталкивается с аномальной ситуацией, вызванной изменениями в условиях ипотечного кредитования. Эксперты разъяснили, как изменятся цены на квартиры.
Что происходит на рынке первичной недвижимости
Как сообщил коммерческий директор «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров, в августе – сентябре 2023 года в среднем по городам-миллионникам наблюдается небольшое снижение стоимости квадратного метра – на 0,2 %. Сейчас цена одного «квадрата» составляет менее 166 000 рублей, что, по мнению экспертов, может задавать новый тренд для рынка, передает Life.ru.
Ценовая динамика на рынке новостроек неоднородна. В то время как в эконом-сегменте некоторые районы отмечают снижение цен, в сегментах бизнес-класса и премиум наблюдается рост. Директор по развитию компании Est-a-Tet Роман Родионцев прогнозирует, что в конце третьего квартала рынок Москвы покажет рост цен на уровне 5–6 %, в основном за счет именно премиум и элитного сегментов.
В условиях изменения ипотечной политики рынок переживает волну неопределенности. По словам Татьяны Боевой, руководителя отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель», доля ипотеки в структуре продаж жилья достигла 60 %, причем семейная ипотека занимает более половины сделок. Однако сохранять объемы продаж на уровне, который был возможен при действующей льготной ипотеке, становится сложнее.
Несмотря на вызовы, застройщики продолжают выводить новые объекты на рынок, чтобы не копить убытки. Татьяна Боева также отметила, что стабилизация цен на жилье может быть достигнута с изменением положения вокруг ключевой ставки, поскольку снижение ставок по ипотеке может улучшить общую картину на рынке новостроек.
Рынок, по словам Романа Амелина из агентства Point Estate, немного пришел в себя после ажиотажа, вызванного отменой льготной ипотеки. Тем не менее наиболее пострадавшими сегментами остаются «комфорт» и «бизнес», тогда как премиальные и элитные объекты, как правило, покупаются за счет собственных средств.
На что важно обратить внимание
На фоне резкого падения спроса на жилье, который сократился на 60 % по сравнению с июнем 2024 года, аналитики фиксируют снижение средней стоимости квадратного метра. Однако это снижение может оказаться не таким благоприятным, как кажется на первый взгляд, об этом предупреждают эксперты.
Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам ГК «А101», отмечает, что на рынке активно появляются акции с предложениями скидок около 10 %, а также дополнительных 2–3 % за быструю покупку. Тем не менее стоит учитывать, что такие скидки часто предлагаются на квартиры с менее привлекательными характеристиками: невыгодными планировками, плохими видами или расположением на менее популярных этажах.
Основным инструментом продаж для девелоперов в настоящее время стали субсидированные ипотечные программы, предлагаемые как на период строительства, так и на весь срок ипотеки. На начало срока ставки могут варьироваться от 3 % до 10 %, но по истечении этого периода они поднимутся до рыночных – 22–23 %. Рустам Азизов прогнозирует, что к 2026 году ставки должны заметно снизиться, что позволит рефинансировать кредиты на более выгодных условиях.
Сейчас субсидированные программы на весь срок ипотеки предлагают ставки на уровне 13 %, но после последнего повышения ключевой ставки до 19 % эти показатели могут увеличиться до 14–15 %. Азизов подчеркивает, что хотя такие ставки могут быть выше психологической границы для многих потенциальных заемщиков, они все же более привлекательны, чем текущие рыночные условия.
К тому же, с 2025 года ожидаются изменения в ипотечном законодательстве, которые могут запретить субсидирование кредитов. Это может привести к остановке продаж на первичном рынке, если девелоперы и банки не смогут предложить конкурентные ставки на фоне растущих цен.
Изменения цен в октябре
С 1 октября на рынке новостроек России ожидаются изменения, однако резкого снижения цен не предвидится. Эксперты утверждают, что для этого нет оснований. Роман Родионцев, представитель рынка недвижимости, отмечает, что проектное финансирование позволяет девелоперам пересматривать модели продаж, в основном в сторону увеличения сроков реализации, но не снижения цен. Многие девелоперы продолжают иметь существенные резервы на счетах эскроу и не беспокоятся о темпах продаж в ближайшей перспективе. Более того, банки и девелоперы еще не исчерпали доступные инструменты для поддержания спроса на фоне снижения проникновения ипотеки на рынок. В то же время себестоимость строительства и стоимость заемных средств не снижаются, что также не способствует снижению цен на новостройки.
Роман Амелин добавляет, что рынок новостроек демонстрирует активный спрос и каждый месяц наблюдается увеличение цен, что особенно актуально в начале нового четвертого квартала. Ожидается, что повышение будет умеренным в пределах 5–7 % в связи с выходом новых проектов на стадии строительной готовности.
Денис Коноваленко, управляющий партнер компании «Прайм Лайф», прогнозирует, что в ближайшее время цены на новостройки стабилизируются, однако могут появиться незначительные корректировки в сторону роста себестоимости строительных материалов и других макроэкономических факторов.
Евгений Белокуров также ожидает, что на протяжении октября и до конца года сохраняется тренд на небольшое снижение цен на квадратный метр. Застройщики будут предлагать различные специальные предложения, такие как скидки на определенные квартиры и промо-акции, включая возможность покупки недвижимости «под ключ» с ремонтом и базовым набором мебели.
Ранее сообщалось, что в России могут появиться три новых варианта льготной ипотеки. Такая возможность обсуждается в правительстве страны.
Фото: ФедералПресс / Светлана Возмилова