Стоит ли в ближайшее время ожидать дальнейшего снижения ставок по ипотечному жилищному кредитованию, почему ставка на уровне 9 годовых по ипотечному кредиту не сможет работать в нынешних экономических условиях, будет ли САИЖК увеличивать свой уставной капитал во второй раз и привлекать новых акционеров, – в эксклюзивном интервью «УралПолит.Ru» рассказал генеральный директор САИЖК Александр Комаров.
Буквально на днях были подведены итоги по объемам рефинансирования региональных агентств ипотечного жилищного кредитования за первые пять месяцев 2008 года. Как стало известно «УралПолит.Ru», за это время Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) привлекло финансовых средств больше, чем за аналогичный период прошлого года и вышло по данному показателю на первом место в УрФО и на третье место в России. В частности, за пять месяцев САИЖК привлекло порядка 675 млн. заемных средств, что на 50 млн. больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом в июне САИЖК планирует реализовать закладных на сумму 170 – 180 млн. рублей.
О том, стоит ли в ближайшее время ожидать дальнейшего снижения ставок по ипотечному жилищному кредитованию, почему ставка на уровне 9 годовых по ипотечному кредиту не сможет работать в нынешних экономических условиях, будет ли САИЖК увеличивать свой уставной капитал во второй раз и привлекать новых акционеров, – в эксклюзивном интервью «УралПолит.Ru» рассказал генеральный директор САИЖК Александр Комаров.
Александр Васильевич, вопрос, который сегодня волнует, наверное, каждого жителя России, – стоит ли в ближайшее время ожидать снижения процентных ставок по ипотечному жилищному кредитованию в условиях роста инфляции и удорожания ресурсной базы?
Как показала практика, РФ как государство достаточно давно является полноправным участником мировой экономической системы. И те кризисные явления, которые там происходят в финансовой сфере, не прошли и не проходят бесследно и для нас в том числе. Денежные средства и для банков, и для других операторов ипотечного рынка, допустим, Западной Европы, стали дороже. Поэтому говорить сегодня о снижении процентной ставки по программе ипотечного кредитования будет в какой-то степени лукаво. По некоторым ипотечным программам банк ВТБ-24 поднял ставки. Совсем недавно, в начале июня, их поднял и Сбербанк. Ну, если такие монстры потребительского кредитования двинулись в сторону повышения, то это значит, что все очень серьезно. И говорить сегодня о том, что завтра процентная ставка будет ниже, наверное, пока опрометчиво. Вот решит правительство РФ основную проблему нынешнего года – высокий уровень инфляции, тогда можно будет говорить о снижении процентной ставки.
Программа ипотечного жилищного кредитования в Свердловской области работает с 2003 года. Тогда процентная ставка была на уровне 16 % годовых, а первоначальный взнос был 30 %. При этом за 450 тыс. можно было купить однокомнатную квартиру. Сегодня же ставка 16 % годовых – это вчерашний день, а 12,5 % и 12,75 % воспринимается населением как невыгодные условия. Поясните, почему так происходит?
Сейчас такое мнение бытует, что выгодные условия – это низкая процентная ставка. Неправильно это. Я согласен, когда процентная ставка 20–25 % – это дорого. Когда средневзвешенная ставка на уровне реальной инфляции, что тут невыгодного? По итогам 2007 года официальный уровень утвержденной инфляции составил порядка 11 %. Средневзвешенная ставка по нашим кредитам – 12,5–12,75 %. Исходя из реальной экономической ситуации кредитовать под 9 % годовых – это нонсенс. С другой стороны, мы можем придумать такой эксклюзивный продукт, но это только внешняя сторона медали. Внутри я могу таких огородов нагородить, что ни один нормальный человек такой кредит просто не получит. Поэтому непонятно, что стоит за теми рекламными акциями, которые сейчас идут: «мы снижаем ставки», «мы предоставляем бесплатную ипотеку». Нужно спросить эти компании, а что реально они предоставляют? Я не хочу напугать людей и не хочу сказать, что САИЖК повысит ставку, но в ближайшие полгода она снижаться не будет. Самое главное, чтобы она осталась на прежнем уровне с учетом инфляции 14–15 %.
Совсем недавно САИЖК стало развивать новую нишу – выдавать ипотечные кредиты тем, кто желает приобрести квартиру на первичном рынке недвижимости. Неужели кредитование вторичного рынка уже исчерпало себя?
Ипотечное кредитование на вторичном рынке работает без проблем: сегодня никого из банков не нужно тянуть за уши, пожалуйста, кредитуйте – все работает. Напомню, в 2003 году на вторичный рынок ипотечного жилищного кредитования мы пришли единственными. За это время показали, что программа работает. Ряд банков тоже вошли во вкус и придумали собственные программы. Сейчас задача стоит показать, что и на первичном рынке можно выдавать кредиты. Пока у нас 70 % составляет кредитование на вторичном рынке жилья и до 30 % при этом увеличены инвестиции от общих объемов кредитования на этапе строительства. Тут два направления: первый − мы работаем как инвесторы, и потом реализуем уже готовое построенное жилье по ценам на 10–15 % ниже рыночной стоимости, чтобы отсечь спекулянтов. Приоритет при реализации такого жилья отдаем тем заемщикам, которые приходят взять его в ипотеку. Второе направление – мы кредитуем заемщика на этапе строительства под тот объект, который он сам выбирает, но при этом обязательным условием является аккредитация строительной компании у нас.
В январе нынешнего года агентство пережило, наверное, один из самых неприятных моментов – получило из Москвы лимит в размере 10 млн. 900 тыс. рублей. При этом известно, что на сегодняшний день регион занимает пятое место в России по объемам ипотечной задолженности. Как вы считаете, на каких основаниях АИЖК сократило лимиты финансирования?
АИЖК установило для каждого субъекта РФ лимит в размере 10 млн. 900 тыс. рублей из-за того, что у федерального оператора в январе не было достаточно денежных средств. Но при этом, когда нам в начале года утвердили объем рефинансирования 10 млн. 900 тыс., мы рефинансировали кредитов приблизительно на 70 млн. рублей. Гораздо тяжелее был декабрь 2007 года: снизились объемы рефинансирования со стороны АИЖК по причине недостаточности денежных средств, а у нас увеличился поток заемщиков, которые хотели сделать себе и своим близким подарок перед новым годом. Тем не менее, все благополучно завершилось.
В феврале ваше агентство по закрытой подписке разместило дополнительную эмиссию акций объемом 200 млн. рублей. Рассматриваете ли вы возможность второго увеличения уставного капитала и прихода новых акционеров в САИЖК? Удалось ли достигнуть договоренностей по этому вопросу с правительством Свердловской области?
Когда мы столкнулись с проблемой сокращения объемов рефинансирования со стороны АИЖК в конце 2007 года и в начале нынешнего, то мы не стали оставлять это без внимания. Так как у нас стоит основная задача – увеличить объемы ипотечного кредитования, нам нельзя ограничиваться только одним источником рефинансирования. Поэтому мы выходили с просьбой рассмотрения увеличения уставного капитала и сейчас ведем переговоры с правительством, чтобы сделать это во второй раз.
Если говорить о приходе в САИЖК новых акционеров, то мы этот вопрос не ставим во главу угла. Наша задача – не расширение круга акционеров, а увеличение объемов ипотечного кредитования и инвестиций в строительство жилья. Сейчас все в одних руках, если же появляется кто-то новый из акционеров, то у него будет свое видение и решение проблемы. Я думаю, когда один хозяин – все гораздо проще, поэтому сейчас новых акционеров мы не ищем.
Вы как-то раз сказали, что САИЖК рассматривает вариант выпуска ипотечных облигаций, тем не менее констатировали, что ситуация на фондовом рынке не располагает к такому роду заимствований. Произошли какие-нибудь положительные изменения в данном направлении?
Судя по тому, с каким трудом АИЖК размещает ипотечные облигации, я понимаю, что не все так просто на фондовом рынке. На мой взгляд, недостаточно четко сформулирована законодательная база в этом вопросе, поэтому сама процедура подготовки выпуска ипотечных облигаций очень сложна и дорога. Когда стабилизируется ситуация на фондовом рынке, мы рассматриваем вопрос выпуска не ипотечных облигаций, а размещение облигационного займа. Этот процесс уже отработан – он понятен рынку, понятен инвестору. С ипотечными облигациями все несколько сложнее. Здесь нужна более серьезная документальная проработка. Мы видим, что кризисные явления до сих пор не преодолены на рынке ипотеки США, Западную Европу трясет и лихорадит, поэтому прийти сегодня на рынок инвестиций с ипотечной облигацией, обеспеченной только недвижимостью, – не то время. Специалисты по фондовому рынку говорят, что ситуация в целом успокаивается, поэтому не исключено, что стабилизация наступит уже через два-три месяца.
Какую долю составляют высокорискованные кредиты у вашего оператора?
Мы столкнулись с ограничением со стороны федерального оператора по финансированию таких закладных, что это вызывает с моей стороны некоторое непонимание. Очень уж жестко они назвали высокорискованными кредиты, превышающие 1,5 млн. рублей. Может быть, для каких-то субъектов Федерации эта сумма и высока, но для нашего региона, для того же самого Екатеринбурга, это не совсем корректно. Нельзя всю страну и все субъекты РФ причесывать под одну гребенку. Постепенно АИЖК выкупает такие закладные. Надеюсь, что в ближайшее время их рефинансирование тоже произойдет, так как по объему и по качеству закладных мы на одном из первых мест по России, поэтому претензии по качеству заемщиков нам предъявляются в меньшей степени. А высокорискованные закладные у нас таковые не по сути, а по определению.
С какими банками САИЖК продолжает тесно сотрудничать?
Сегодня это СКБ-банк, «Северная казна», Уралтрансбанк, «Драгоценности Урала», Уралприватбанк, «Верфь-Урал», Московский банк реконструкции и развития, Свердловский губернский банк, Меткомбанк. Это те банки, у которых ежемесячно есть объемы по кредитованию по нашей программе, и мы вместе с ними добиваемся нужных показателей.
Растет ли количество заемщиков у САИЖК?
Обращений к нам колоссальное количество, а вот совершенных сделок несколько меньше. За 2007 год было выдан 3 тыс. 621 кредит на сумму 5 млрд. 300 млн. рублей по программе САИЖК и банков-партнеров. Если сравнивать пять месяцев 2008 года с аналогичным периодом прошлого года, то в денежном и в количественном выражении пусть небольшой, но все же есть рост объемов.
Планируете ли вы увеличивать объемы ипотечного кредитования?
Безусловно. Эта задача стоит для нас на первом месте. Сегодня рынок ипотечного кредитования, пережив период роста, перешел к пониманию того, что при росте объемов кредитования нельзя забывать о его качестве. Поэтому необходимо найти золотую середину между всем этим.
Каковы в целом перспективы ипотечного кредитования в России в условиях ужесточения требований к заемщикам? Удастся ли власти достичь реальных результатов по нацпроекту «Доступное и комфортное жилье»?
В течение 2008 года агентство по ипотечному жилищному кредитованию процентную ставку не поднимало. Но что будет завтра – я не могу сказать. Решит наблюдательный совет акционерного общества изменить ставку, мы будем вынуждены принять это решение как руководство к действию и работать дальше. Сегодня рыночные участники этого процесса уже приняли решение о повышении процентной ставки. Государственная же структура в лице АИЖК ставку не изменила в сторону увеличения. В этом я вижу проявление государственной политики, которая у нас ведется последние годы, в том числе и в плане доступности ипотечного кредитования для более широких слоев населения.