Из-за резкого роста рисков в сегменте ипотечного кредитования главный институт развития ипотеки в России – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – за последний год неоднократно ужесточало условия работы с банками. Вследствие мирового финансового кризиса сократился доступ банков к длинным ресурсам в России и за границей, что поставило под угрозу срыва национальную программу «Доступное жилье». О том, возможно ли сохранить отечественный рынок ипотеки в интервью газете «КоммерсантЪ» рассказал генеральный директор АИЖК Александр Семеняка.
Из-за резкого роста рисков в сегменте ипотечного кредитования главный институт развития ипотеки в России – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – за последний год неоднократно ужесточало условия работы с банками. Вследствие мирового финансового кризиса сократился доступ банков к длинным ресурсам в России и за границей, что поставило под угрозу срыва национальную программу «Доступное жилье». О том, возможно ли сохранить отечественный рынок ипотеки в интервью газете «КоммерсантЪ» рассказал генеральный директор АИЖК Александр Семеняка.
Одной из самых громких новостей этого лета на российском ипотечном рынке стало намерение АИЖК изменить ставки по ипотеке и отказаться от выкупа кредитов, выданных по нерыночным ставкам. Отдельные эксперты даже расценили такие действия агентства как снижающие доступность жилья для граждан и препятствующие реализации жилищных нацпрограмм. Не пугают ли вас репутационные риски, сопряженные с повышением ставок?
Не сомневаюсь, что возможное повышение ставок вызовет массовые публикации с негативными замечаниями в адрес агентства. Но будут ли они обоснованными? Ценообразование у агентства простое: стоимость денег на рынке плюс наша маржа (3 % против 5 % у банков). Как и банки, мы столкнулись с ростом стоимости привлечения ресурсов и, сохраняя ставки на текущем уровне, очень скоро начнем работать себе в убыток. На сегодняшний день средняя ставка по кредитам, которые мы выкупаем, – 12,5 % годовых. Если вычесть маржу, видно, что максимальная цена, которую мы можем платить за ресурсы при таких ставках по кредитам, – 9,5 %. Между тем уже сейчас наши корпоративные облигации торгуются с доходностью выше 10 %. Что же касается репутационных рисков, для инвесторов увеличение кредитных ставок однозначно позитивная новость, для устойчивости рынка это тоже хорошо. Для заемщиков, конечно, не очень, но такое наше решение увеличит количество предложений от банков, и заемщики получат возможность выбора.
То есть интересы инвесторов для АИЖК приоритетны?
Это две стороны одной медали, и очень важно найти баланс между интересами тех, кто дает деньги, и тех, кто берет. За счет сбережений старших поколений мы финансируем банки-кредиторы, давая им возможность выдавать ипотечные кредиты молодым поколениям. Если сбережения не будут защищены хотя бы от инфляции, денег на рефинансирование у АИЖК не будет. Тут нет вариантов: или финансовые власти снизят инфляцию ниже 10 %, или ставки по ипотечным кредитам вырастут. Существенно помочь решению обеих проблем могло бы разрешение инвестировать длинные пенсионные деньги в ипотечные облигации, но за последние месяцы по этому вопросу не было подвижек. В борьбе с инфляцией власти зажимают денежную массу – и короткую, и длинную, забывая о том, что инвестиции в жилье на инфляцию потребительских цен влияют только положительно. Норма сбережений граждан увеличивается как за счет накопления на первоначальный взнос по кредиту, так и за счет сокращения потребительских расходов для последующих выплат по ссуде.
Это все логично, но каким образом вы будете покрывать растущую потребность банков в финансировании, если власти не дают банкам доступа к длинным деньгам ПФР?
Растущую потребность банков в финансировании может обеспечить только рынок. Задача государства и АИЖК как института развития – ускорить развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Это направление будет обозначено в качестве основного в нашей новой стратегии развития до 2020 года, над проектом которой мы сейчас работаем. По сравнению с 2005 годом, когда разрабатывалась действующая концепция, ситуация сильно изменилась. Тогда первичный ипотечный рынок существовал в основном в крупных городах, в регионах ипотека как таковая отсутствовала, и нашей задачей было ее развивать. Сейчас ипотека выдается в той или иной мере везде: по данным Федеральной регистрационной службы, с помощью ипотеки финансируется порядка 14 % сделок с жильем. Поэтому в новой стратегии приоритет в нашей деятельности прежде всего будет отдан развитию вторичного рынка. На первичном мы будем заниматься выравниванием развития ипотеки в разных регионах и разработкой новых социально ориентированных продуктов.
Например?
Во-первых, мы рассматриваем возможность выдавать ипотечные кредиты, учитывающие материнский семейный капитал. Это даст возможность увеличить сумму кредита при выдаче. Дело в том, что решение, как использовать выделенные государством деньги, женщина по закону принимает через три года после рождения ребенка, и у банка нет гарантий, что через три года она захочет использовать средства именно на ипотечный кредит, а не иным образом. Эту проблему будем решать мы, чтобы, отработав такой продукт у себя, сделать его привлекательным и для других банков.
Еще одна тема – ипотечные кредиты на строительство индивидуальных домов под залог земельных участков. Мы хотим разработать кредит для физлиц, учитывающий рост залоговой стоимости участка в процессе возведения на нем дома. Так, участок, на котором уже есть фундамент, стоит дороже, чем просто земля. В нашем продукте кредитный лимит будет расти с ростом объема прав, закрепленных за участком. Сейчас из-за большого объема трудозатрат кредитора такие продукты банки предлагают только юрлицам, выигрывая на объемах кредитования. Мы же через стандартизацию и упрощение процедур хотим сделать этот продукт доступным и для граждан, что будет способствовать реализации программы массового индивидуального домостроения «Малоэтажная Россия».
Кроме того, АИЖК планирует разработать кредитные продукты для людей со средними доходами и доходами ниже средних, которым сейчас классическая ипотека недоступна, но есть перспектива роста их доходов в будущем. По нашим подсчетам, в эту категорию попадают семьи со среднедушевым доходом ниже 15 тыс. руб. в месяц. Для таких граждан могут быть предусмотрены кредиты с графиком платежей, учитывающим потенциальный рост их доходов. Эта схема более рискованная, чем классический аннуитет, и пока банки такого рода кредиты не предлагают.
С нововведениями на первичном рынке понятно. Что предлагается АИЖК в стратегии по развитию вторичного рынка ипотеки?
Пока на этом рынке сделаны лишь первые шаги. В России проведено всего три сделки по секьюритизации, но тот факт, что заграничные рынки из-за мирового финансового кризиса сегодня закрыты, дает уникальный шанс развитию российского рынка секьюритизации. Развивать вторичный рынок ипотеки АИЖК намерено как через собственные выпуски ипотечных бумаг для популяризации этого инструмента у инвесторов, так и через принятие на себя части рисков других эмитентов по этим бумагам через поручительства и гарантии.
Каким образом вы намерены заинтересовать инвесторов в ваших длинных бумагах, если длинные деньги на российском рынке отсутствуют, а в вопросе с использованием для таких инвестиций средств Пенсионного фонда по-прежнему нет ясности?
Стратегически использование средств ПФР единственно верный путь, однако из любой ситуации есть альтернативные выходы, хоть и менее эффективные. Например, длинные инструменты можно продавать инвесторам как короткие. Такой механизм мы использовали в своем втором выпуске ипотечных облигаций, встроив в бумагу годовую оферту: в результате долгосрочный инструмент продается «короткими перебежками». Поскольку коротких денег в стране много, такую долговую бумагу можно все время переразмещать. Это потребует ежегодного изъятия из оборота достаточно больших сумм перед офертами, но зато позволит хоть как-то выводить такие бумаги на рынок. Например, оборот по нашим ипотечным облигациям второго выпуска уже составил более 2 млрд. руб., то есть из бумаг на 5 млрд. руб., которые мы разместили, почти половина была перепродана. Это способствует расширению базы инвесторов и раскрытию информации об этом новом для российского рынка инструменте.
Вы упомянули поручительства и гарантии, которые АИЖК раньше не использовало. О чем идет речь?
Во-первых, мы будем давать поручительство банку за заемщика, предусматривающее возмещение первичному кредитору убытка при наступлении определенных событий. Во-вторых, будем выступать гарантом по ипотечным бумагам банков перед инвесторами и возмещать инвесторам часть убытков при наступлении таковых. Система будет работать по аналогии со страховой компанией. Возможно, для этих целей будет создана отдельная «дочка» АИЖК, которая получит страховую лицензию и должна будет получить высокий рейтинг, он должен быть близким к страновому. Это необходимое условие для снижения требования к достаточности капитала по таким активам, что позволит банкам выдавать ипотеку без оглядки на норматив Н1. Сейчас для развития ипотеки банки должны все время увеличивать собственный капитал. Рано или поздно все банки, даже самые крупные, все равно столкнутся с проблемой недостаточности собственных средств.
Не слишком ли высоки риски АИЖК при поручительстве за заемщиков-физлиц? Как вообще можно оценить миллионы заемщиков?
Во-первых, страхуется не весь кредит, а только его часть. Во-вторых, технологически требования страховщика встраиваются в перечень критериев, подлежащих контролю при выдаче кредита. Тогда же происходит оценка риска и определяется страховая премия. Это вопрос розничных технологий, они не должны существенно увеличивать сроки выдачи кредитов. В рамках пилотного проекта мы будем эту задачу решать. Получателем страховой премии является страховая компания, банк выступает агентом по ее взиманию с заемщика.
Если приоритетным для вас будет являться вторичный рынок, очевидно, что рефинансирование ипотечных кредитов, выданных банками, сократится...
Наоборот, увеличится. Развивая вторичный рынок ипотеки, АИЖК способствует притоку средств на первичный рынок от других рефинансирующих организаций. В результате первичные кредиторы, выдающие ипотеку, получат возможность выбора и устойчивый поток денег для рефинансирования. Правительство никогда не обещало, что весь ипотечный рынок будет держаться только на АИЖК. Более того, в концепции написано, что доля АИЖК будет снижаться, что агентство должно развивать конкуренцию.
На развитие вторичного рынка нужно время, какие ваши партнеры получат приоритет в рефинансировании на переходный период?
У нас два источника финансирования: один рыночный – средства от выпуска ипотечных ценных бумаг, другой – госгарантии. За счет первого будут финансироваться партнеры с низким уровнем просрочек, поскольку для секьюритизации необходимо, чтобы качество кредитов было высоким. За счет госгарантий мы будем реализовывать программу выравнивания региональных уровней развития ипотеки. Лимиты выкупа на каждый конкретный регион определяются по специальной формуле, в которой увязаны строительство жилья, доходы населения на душу человека и уровень развития ипотеки.
Учитываются ли при установлении лимитов рефинансирования на регион просрочки по кредитам? Возобновило ли АИЖК финансирование регионов, прекращенное в конце прошлого года из-за ухудшения ситуации с невозвратами по ипотеке?
Масштаб проблемы был преувеличен СМИ. Правлением агентства действительно было принято решение, предусматривающее прекращение выкупа при достижении 5-процентного уровня просрочки, но эта приостановка выкупа применялась в основном для давно работающих, опытных региональных операторов, претендующих на большие объемы выкупа закладных. К начинающим партнерам мы старались такие меры не применять. При этом, отказав в выкупе закладных, мы не бросали регоператоров на произвол судьбы, а пытались совместно исправить ситуацию: высылали наших специалистов на места для анализа ситуации, проводили семинары, меняли порядок работы. Там, где в результате пошла позитивная динамика, выкуп кредитов был восстановлен. Хотя полностью проблема, конечно, не решена. Просрочки, к сожалению, будут иметь тенденцию к росту, причем не только из-за старения портфеля, но и из-за инфляции. Ипотека находится на стыке рынков труда, жилья и капитала. Если жилье сильно падает в цене и стоит дешевле, чем объем кредита, взятого на его покупку, у заемщика возникает соблазн бросить старый кредит, взять новый и купить более дешевое жилье.
Насколько я понимаю, проблема усугубляется также длительным сроком взыскания: пока банк получит через суд заложенную квартиру, она подешевеет еще больше...
В России на судебное взыскание уходит 24 месяца против 2 – 4 месяцев в США. Это как лечить пострадавших от стихийного бедствия в маленькой больнице: новые больные все время поступают, а мест в палате не хватает. Мы стараемся решать проблему через оптимизацию судебных процедур, однако здесь не все зависит только от нас. Например, мы столкнулись с ситуацией, когда уже вынесенное решение не исполнялось судебными приставами в течение нескольких месяцев, в ряде случаев – до одного года по причине бездействия судебных приставов-исполнителей, а также из-за несовершенства законодательства по выселению граждан. Поэтому наравне с судебным взысканием мы намерены предложить поправки к законодательству, разрешающие обращать взыскание на заложенные квартиры во внесудебном порядке, путем заключения соответствующих соглашений в момент выдачи кредита.
А с коллекторами не хотите поработать, если с судебным взысканием все так плохо? Можно же не ждать 24 месяца, а попросту продать долг...
Не плохо, а долго. Продажа коллекторам целесообразна, когда суды работают нормально. Тогда можно реально оценить стоимость экономии времени на взыскание через коллекторы. Сейчас же, зная ситуацию с судами, коллекторы устанавливают такую цену выкупа, что даже рассматривать не хочется: предлагают не дисконт 10% от стоимости актива, а выкупную цену – десятую часть стоимости жилья.
Как обстоят дела с мошенничеством в ипотеке?
Отдельные случаи встречаются, чаще всего это завышенная оценка жилья. Риэлтеры или оценщики предлагают заемщику оценить квартиру выше реальной стоимости, а доход поделить. Предотвратить такие случаи невозможно: государство от контроля над оценщиками через обязательное лицензирование отказалось, а ограничить их круг проверенными партнерами через собственную систему аккредитации мы не можем, они сразу жалуются в ФАС на ограничение конкуренции. Остается только судиться по факту мошенничества и пытаться взыскать с оценщика стоимость переоценки. Возможно, мы введем выборочную повторную оценку.
А злостные неплательщики встречаются, те, кто берет кредит без намерения выплачивать его?
Да, и в связи с этим мы намерены возродить схему разделения рисков мошенничества с первичными кредиторами, которую отменили несколько лет назад. Раньше в случае мошенничества заемщика мы обязывали банк выкупать кредит назад, взыскивать, а потом компенсировали ему 50 % убытка, если взыскать не удавалось. Однако в какой-то момент это стало забивать оборотные средства первичных кредиторов, и мы от этой практики отказались. Теперь АИЖК намерено снова к ней вернуться, в какой именно форме – сейчас размышляем. Возможно, сделаем регресс падающим по сроку, поскольку мошенничество выявляется достаточно быстро: клиент перестает платить сразу.
Чем закончилась ваша история с запретом на обязательное страхование жизни и здоровья заемщиков при ипотеке, вынесенным Высшим арбитражным судом в Амурском крае?
Необходимо отметить, что складывающаяся правоприменительная практика показывает: суды по-разному подходят к решению вопроса о соответствии закону требования, изложенного в кредитном договоре, о личном страховании заемщика. В нашей практике есть решения судов по аналогичным спорам, вынесенные в пользу кредитора.
Если отменить условие о личном страховании при выдаче кредита, это повысит риск потери квартиры заемщиком и стоимость кредита для него. Свои риски я, как кредитор, заложу в своем тарифе, но, поскольку я не страховщик, а кредитор и у меня нет достаточной статистики по таким случаям, мой тариф будет выше, чем у страховщика. Сейчас страховщики берут 0,8 % от стоимости квартиры, банк будет брать 1 – 2 %. Кто выиграл? Да никто! Интересно, что данная ситуация в некотором роде является технической ошибкой. Раньше эта норма была в законе об ипотечных ценных бумагах. Однако в 2006 году по инициативе ФСФР было принято решение ее оттуда исключить, с тем чтобы включить в более общий закон об ипотеке. Мы рассчитывали, что переходный период будет недолгим и эта норма будет прописана в законе об ипотеке, однако она не внесена туда и по сей день.