Прошло больше года с запуска первого механизма финансирования долевого строительства через эскроу-счет. С 1 июля все подобные сделки проходят через также счета. Однако рынок эскроу все еще в зачаточном состоянии. Как застройщики переживают переход на эскроу и принудительный отказ от денег дольщиков – в материале «ФедералПресс».
Обязательное использование эскроу-счетов для финансирования долевого строительства стало хорошим механизмом для решения проблемы обманутых дольщиков. При такой схеме деньги, которые дольщики заплатили за квартиры в строящемся здании, поступают не напрямую застройщику, а на эскроу-счет в банк. Строительная компания сможет получить эти средства только после сдачи объекта в эксплуатацию.
Подобный механизм – неизбежный шаг к переформированию рынка долевого строительства, рассказали «ФедералПресс» в строительной компании Брусника. Однако эскроу потребует другого отношения к доходности проекта. «Это требует прежде всего финансовых и бизнес-компетенций застройщика. Важен продукт, а не размер компании. Качественный продукт позволяет увеличивать продажи и работать на опережение по формированию маржинального покрытия», – указали в компании.
Вице-президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) Антон Мороз объяснил СМИ, что появление эскроу отчасти решает проблемы обманутых дольщиков, однако такой шаг стал тяжелым бременем для многих застройщиков. Не все успели подготовиться к данной модели, что привело к заметным последствиям. «Поэтому большое количество застройщиков фактически не смогло выбрать путь, который помог бы им сохранить свой бизнес», – отметил Мороз.
Координатор НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко в диалоге со СМИ отметил, что в целом предыдущая практика была относительно опасной для дольщиков, в других странах они были более защищены. Однако переход к финансированию через эскроу получился слишком резким, считает он. Поскольку строительство является достаточно инерционной отраслью (один проект длится в среднем от дух до четырех лет), необходимо было дать хотя бы два года как застройщикам, так и банкам, чтобы подготовиться.
Дефицит собственного оборотного капитала застройщики вынуждены компенсировать привлечением заемных средств. На данный момент две трети сделок с использованием эскроу реализуются с участием Сбербанка. Это 875 застройщиков и более двух тысяч домов. Управляющий директор-начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова в комментарии «ФедералПресс» отметила, что разница между стандартным проектным финансированием жилья и проектным финансированием с эскроу глобально заключается в двух аспектах.
Застройщики вынуждены чаще обращаться за кредитами в банк, в связи с чем повышается доля участия банка в структуре проекта. «Раньше банк финансировал до 60-70 % от бюджета по проектам без эскроу, а сейчас по проектному финансированию с эскроу – до 85 %. Это связано с тем, что раньше часть проекта финансировалась за счет средств дольщиков, теперь этот источник уходит, и банк увеличивает свой риск или свою долю финансирования проекта до 85 % стоимости проекта», – рассказала Светлана Назарова.
Снижение процентной ставки для застройщиков становится возможным, так как согласно 214-ФЗ, участникам долевого строительства не выплачиваются проценты за размещение средств в банке. Если дольщики внесли на счета эскроу более 100 % кредита, который был выдан строительной компании, банк предоставляет застройщику дополнительную скидку. «Таким образом весь доход от размещения средств на счетах эскроу банк использует для снижения процентной ставки по целевому кредиту застройщика. Учитывая этот факт, доходы банка от сделок проектного финансирования с эскроу по сравнению со сделками проектного финансирования без эскроу не меняются», – подчеркнула Назарова.
Тем не менее эксперты отмечают, что активный переход на эскроу выгоден банкам. Кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов, денежного обращения и кредита УрФУ Наталья Мокеева рассказала «ФедералПресс», что из-за эскроу у банков улучшается качество ресурсной базы. Также банк в целом может рассчитывать на дополнительный доход, так как деньги ссуживаются не только под ипотеку, но и на строительство самой компании. «В любом случае переход на эскроу-счета для банков возможен только при определенном понимании их надежности. Поэтому сейчас открытие этих счетов ограничено несколькими банками в системе. Я думаю, пройдет определенный период в рамках отчетности, и станет понятно, как это меняет структуру баланса, как это меняет структуру доходов-расходов, и исходя из этого ЦБ примет решение либо по расширению, либо по сокращению участников. В любом случае для банка самого с точки зрения устойчивости это не так плохо», – рассказала Мокеева.
Она также обратила внимание, что в случае банкротства банка дольщикам будут выплачены максимум 10 млн рублей из тех денег, что они положили на счета эскроу. «Но раз банки крупные, мы не рассматриваем вариант банкротства. Я не думаю, что Сбербанк или другие системно-значимые банки дойдут до этого уровня. Я ухудшения качества здесь не вижу. Банки выдают ипотеку под низкий процент, а застройщику – под более высокий и тем самым покрывают свои издержки. Нужно понимать, что в основном это банки, выпускающие облигации с ипотечным покрытием, которые имеют вторичный рынок и обеспечивают фактически ипотеку. Плюсом у них огромнейший капитал, что дает им возможность не ограничивать себя – тот же Сбербанк. Причем понятно, что его уставным капиталом ничего не произойдет – там 50 % плюс одна акция принадлежат ЦБ», – указала Мокеева.
Крупным застройщикам отчасти проще осуществить переход на эскроу-систему ввиду большего объема оборотного капитала и меньшей зависимости от заемных средств. Основное конкурентное преимущество в текущей системе – это цифровизация рабочих процессов и адаптация к новым технологиям. Цифровизация увеличивает скорость сделки, а значит и оборачиваемость средств.
Ведущие застройщики делают упор на использование так называемой BIM-технологии – информационное моделирование здания. Этот подход предполагает сбор и комплексную обработку в процессе проектирования всей архитектурно-конструкторской, технологической, экономической и иной информации о здании, когда все здание рассматривается как единый объект. Трехмерная модель сооружения связывается с базой данных, из-за чего изменение одного из параметров системы влечет за собой автоматическое изменение связанных с ним параметров и объектов, вплоть до чертежей, визуализаций, спецификаций и календарного графика.
«Брусника активно внедряет процессы цифровизации и рационализации в стройку, систему управления, проектирование. Одним из важных факторов стал переход компании на платформу BIM 360», – отметили в компании.
Также цифровизация требует меньшее количество сотрудников, что выгодно для застройщиков. Для строительных компаний важно внедрять механизм единого окна по проведению сделок по эскроу. Таким образом, клиент сможет оформить все необходимые бумаги в одном месте, и ему не придется бегать между офисом и банком по нескольку раз. Оформить участие в долевом строительстве без хотя бы одного личного визита пока невозможно: банковское законодательство запрещает без идентификации покупателя открывать сделку.
Цифровизация, качество работы застройщиков, а также регулярное снижение ставки рефинансирования Центробанком позволяют заметно снижать процентные ставки по ипотеке при приобретении строящегося жилья через эскроу. В Екатеринбурге, Новосибирске, Тюмени ставки дошли до уровня в 3,4 % – от Сбербанка. В Москве такие низкие ставки повсеместно пока не используются, однако есть отдельные предложения. В частности, в проекте Брусники «Первый квартал» по семейной ипотеке действует ставка в 4,5 % на весь срок займа.
Фото: пресс-служба Брусники