Нацпроект «Жилье и городская среда» призван помочь семьям со средним достатком улучшить свои жилищные условия за счет приемлемых условий для приобретения или строительства жилья с использованием ипотечного кредита. На этой неделе вице-премьер Марат Хуснуллин доложил Владимиру Путину, что программа льготного ипотечного кредитования, стартовавшая 23 апреля, обеспечила опережающий спрос на рынке жилья. За неполные два месяца выдано уже 40 тысяч кредитов на сумму около 100 млрд рублей. Насколько ипотека стала доступнее с началом реализации госпрограммы, исследовал «ФедералПресс».
По данным Центрального банка, объем выданных жилищных кредитов к концу 2019 года достиг исторического максимума. В декабре всеми коммерческими банками было выдано свыше 145 тыс. кредитов на сумму 189 млрд рублей, что на 12 % больше, чем годом ранее. Этому способствовало снижение средневзвешенной процентной ставки до 9 %, что на тот момент составляло исторический минимум, а также реализация государственных программ поддержки семей с детьми, помощи заемщикам и семейная ипотека. Картина резко изменилась с началом пандемии. В апреле количество выданных жилищных кредитов по сравнению с декабрем упало более чем в два раза до 56,6 тыс., а их общий объем снизился до 90,5 млрд рублей. По сравнению с апрелем 2019 года ипотечное кредитование снизилось на 16,9 %. Обвал случился, несмотря на существенное снижение средневзвешенной ипотечной ставки – до 8,32 %. Льготная программа, которая была запущена правительством России, и была призвана помочь обеспечить хороший спрос. В первую очередь, на новостройки – ипотеку там дают под 6 %.
Банки всего боятся
Основной причиной снижения спроса на ипотечном рынке начала апреля аналитики считают спад экономики, последовавший после введения самоизоляции. Помимо этого с началом апреля большинство российских банков начали ужесточать требования к заемщикам. Опасаясь роста неплатежей, они начали тщательно оценивать платежеспособность будущего заемщика. На окончательное решение банка могли повлиять не только подтвержденные текущие доходы, но и уверенность в том, что заемщик сохранит свою работу и его доходы не снизятся после окончания пандемии. По информации ГК «Финам» и сейчас банки охотнее выдают кредиты сотрудникам бюджетной сферы, но чаще отказывают работникам компаний малого и среднего бизнеса, а также в отраслях, которые в наибольшей степени пострадали от пандемии.
Еще одним из барьеров на пути получения ипотечного кредита стало массовое повышение суммы первоначального взноса. Например, банки «Открытие» и «Совкомбанк» в апреле подняли минимальный размер первоначального взноса сразу в два раза, до 20%, как на вторичное жилье, так и на новостройки. «Росбанк» увеличил порог первоначального вноса до 35 %.
Доцент Российской академии народного хозяйства и государственной службы Эмиль Мартиросян считает, что увеличение первоначального взноса в условиях разразившегося кризиса – вполне оправданная мера, которая позволит избежать более серьезных неприятностей, как для банков, так и для заемщиков. «Банки увеличивают сумму первоначального взноса для того, чтобы повысить мотивацию заемщика перед принятием ответственного решения. Это связано с тем, что в России уже укоренилось такое понятие, как «отказная ипотека». Человек вносит небольшой первоначальный взнос, заключает договор на 15-20 лет, а вскоре после этого, приходит в банк и заявляет, что у него изменились обстоятельства. И банк остается с залоговой недвижимостью, которую впоследствии нужно как-то реализовывать, участвовать в судебных процессах, и вообще, иметь огромное количество хлопот, никак не связанных с основной банковской деятельностью. А в условиях кризиса, да еще и такого непредсказуемого как сейчас, риски повышаются многократно. Но, это только одна сторона проблемы. Другая заключается в том, что падение активности на ипотечном рынке связано не столько с ужесточением требований к заемщикам, сколько с тем, что люди испытывают неуверенность в завтрашнем дне и остерегаются принимать рискованные решения. Количество обращений за получением ипотеки резко упало. Поэтому, несмотря на государственную программу льготной ипотеки, которая гарантирует заключение договора на очень выгодных условиях, в целом, по итогам года, рынок ипотечного кредитования окажется в минусе», – считает Мартиросян.
Банки продолжат ужесточение политики повышенных требований к заемщикам, – уверен экономист финансовой группы «БКС Премьер» Антон Покатович. «В текущей ситуации переход кредитных учреждений к более консервативной риск-политике, а также активная адаптация банковских скоринговых моделей к изменению макроэкономических условий, по нашему мнению, являются вполне закономерными. В условиях «вирусной» неопределенности банки стремятся сохранить свою устойчивость, поэтому пересматривают подход к оценке рисков платежеспособности заемщиков в сторону ужесточения. В большей степени это относится к сегменту потребительского, беззалогового кредитования. Однако и в случае с ипотекой формируется тренд на более консервативную политику одобрения выдачи кредитов», – отметил Покатович, комментируя ситуацию «ФедералПресс».
Размер ипотечного кредита становится меньше
Еще одно ограничение связано со снижением размеров ипотечных кредитов, которые готовы одобрить банки. Так в апреле средний размер выданного ипотечного кредита составил 2,39 млн рублей, что на 8 %, ниже мартовского показателя. По мнению Покатовича, снижение среднего размера ипотечного кредита связано не только с политикой банка, но и с рядом других обстоятельств. «Ужесточение политики одобрения кредитов может оказать давление также и на суммы среднего ипотечного чека. Помимо этого в пользу снижения суммы ипотечного чека могут выступать и другие факторы. Во-первых, в текущих условиях возросшей неопределенности в отношении доходов населения, граждане могут снизить свои намерения к приобретению более дорого жилья, отдавая предпочтение либо покупкам более дешевых вариантов, либо программам рефинансирования своих ипотечных кредитов, либо внесению больших первоначальных взносов по ипотеке. Во-вторых, в нынешних условиях граждане могут проявлять повышенный интерес к ипотечным продуктам, ставки по которым субсидируются государством. В свою очередь максимальная стоимость жилья, подпадающего под действие данных программ, имеет достаточно низкие пороговые значения, что также может оказывать давление на средний ипотечный чек», – отметил он.
По данным ЦИАН, в Москве из-за льготной ипотеки средний чек покупки новых квартир снизился сразу на 1,6 млн. рублей. Таким образом покупатели стараются уложиться в установленные госпрограммой лимиты. Если в апреле средний чек составлял 13,2 млн рублей, то в мае он уменьшился до уже 11,6 млн. Средняя площадь ипотечной квартиры также снизилась за прошедший месяц с 58,6 до 53,6 квадратных метров. Падение среднего чека покупки ипотечной квартиры аналитики связывает с двумя факторами. Во-первых, на рынок вышли покупатели с минимальными бюджетами, которые рассматривают небольшие площади. Во-вторых, чтобы уложиться в лимит по льготной ипотеке в 8 млн рублей, покупатели стали рассматривать бюджетные варианты, в первую очередь, за счет уменьшения размеров жилья.
Госпрограмма сделала ипотеку дешевле, но барьеров стало больше
Бесспорно, что на фоне средневзвешенной ипотечной ставки в 8.5 %, предложение воспользоваться льготной программой и заключить договор на 6.5 % сулит приличную экономию . Но вот статистика – упрямая вещь, она никак не хочет соглашаться с доводом, что покупка долгожданной квартиры стала доступнее для миллионов россиян. По официальным данным Центробанка за май текущего года, россиянами было заключено 90,6 тыс. ипотечных договоров. В то время как за аналогичный период прошлого года их было зарегистрировано 110,2 тыс. Одна из причин – массовый отказ банков потенциальным участникам госпрограммы. В частности Россельхозбанк не одобрил 45 % заявок на льготную ипотеку, Совкомбанк отклонил 44,9 % заявок, Возрождение – 63 %.
Вторая причина – в дополнительных условиях, соблюдение которых заставляет заемщиков соглашаться на далеко не лучшие варианты покупки жилья. И наконец, поступательная политика Центробанка по снижению ключевой ставки может привести к тому, что к концу года льготная и средневзвешенная ставки сравняются. И тогда можно будет приобрести квартиру по той же цене, но без всяких условий. Исходя из этого, ожидать, что льготная ипотека сможет в корне переломить негативный тренд на падение ипотечного рынка в 2020 году, не приходится.
Тем не менее, экономист Эмиль Мартирсян с уверенностью смотрит на перспективы дальнейшего развития ипотечного рынка. «Ипотека на рынке кредитования – это особый продукт, который отличается от всех остальных самым длительным периодом реализации. Поэтому статистически нельзя рассматривать отдельно только один 2020 год, и на основании этого делать выводы. Чтобы понять тренд развития ипотечного рынка, нужно проанализировать динамику его развития как за последние семь лет, так и просчитать вероятные прогнозы на последующие годы. С учетом того, что жилье относится к базовым потребностям человека, а для людей со средней для России зарплатой в 50-60 тыс. рублей ипотека остается единственным инструментом для решения жилищного вопроса, то другой альтернативы, кроме дальнейшего роста у этого рынка просто нет. Государственная программа льготной ипотеки, которая сегодня ограничена суммами до 3 млн рублей и сроками до 1 ноября, в случае необходимости будет трансформироваться в соответствии с изменяющимися условиями. Банки, которые сейчас ведут очень осторожную политику, больше связанную с неопределенностью в будущем, чем с финансовыми проблемами в настоящем, тоже в итоге выйдут на оптимальное решение. И, наконец, заемщики, которые сегодня опасаются делать резкие движения по тем же причинам, тоже определятся со своими возможностями и придут в банк, чтобы подписать договор. Какие бы кризисы не происходили, а через год-два ипотечный рынок полностью восстановится. Это как трава на газоне, которую сколько ни пытайся выкосить под корень, она все равно вырастет», – считает Мартиросян.
Фото: ФедералПресс/ Евгений Поторочин