Особый сегмент рынка недвижимости – элитное жилье – в Челябинске идет по своему пути. Риелторы придерживаются такой точки зрения, что в городе просто нет квартир по-настоящему высокого класса. «ФедералПресс» выяснял, в чем особенность рынка и какое жилье предпочитают состоятельные челябинцы.
Дорого – значит, элитно?
Условно элитное жилье можно поделить на четыре категории: квартиры и жилье загородного типа (дома и таунхаусы). И все эти виды делятся на первичное и вторичное жилье. У каждого из направлений ситуация складывается по-разному.
Самая «странная» ситуация с элитными квартирами. Как отмечают опрошенные риелторы, в Челябинске нет предложений с квартирами премиум-класса.
«Что подразумевается под элитным жильем в Челябинске? Если очень дорого, значит элитно. Но это не совсем так. Элитное жилье в первую очередь имеет концепцию. У нас же премиальность чаще всего определяется только ценой и стоимостью отделки. Если вы откроете любой портал по продаже недвижимости и начнете читать, как описывают любой элитный объект, то будет указано: итальянские обои, испанский кафель и пр. Тогда как локация у объекта может быть далеко не элитная», – считает генеральный директор АН «ДАН-Инвест» Валентин Корытный.
Чтобы отнести квартиру к премиум-сегменту, она должна соответствовать определенным требованиям: плотность заселения дома, локация, качество строительных и отделочных материалов, архитектура и т. д. Если в многоквартирном доме премиум-сегмента и бывают однокомнатные квартиры, то они с минимальной площадью 60 кв. метров.
Роскошная отделка еще не означает, что квартира премиальная
«И очень важна концепция. Например, в Тюмени будет построен целый квартал жилых домов в стиле европейской архитектуры XVIII–XX веков. Но самое главное – сервис. Люди покупают не просто квадратные метры, а образ жизни. И образ жизни элиты в корне отличается от стандарта, комфорта и бизнес-класса: по высоте потолка, количеству квартир в доме, отделке и пр. У нас таких предложений просто нет», – констатирует Валентин Корытный.
В первую очередь челябинские проекты не подходят под два основных требования: локация и сервис, говорит директор по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов.
«Например, жилой комплекс на Лесопарковой по челябинским меркам относится к элитному жилью, но по общепринятым стандартам не проходит по количеству жителей на подъезд. В противовес можно поставить тот же проект «Тихвин», где охрана четко знает своих жителей, когда даже судебных приставов не пускали до тех пор, пока подопечный не ушел другими путями», – приводит пример Стукалов.
Управляющие компании таких домов знают о владельцах квартир все: и домочадцев, и привычки, и гостей. Почему же в Челябинске нет подобных проектов? Как отмечают опрошенные «ФедералПресс» риелторы, спрос на подобные проекты есть, хоть и меньше, чем в Екатеринбурге. Но ответ на самом деле простой – это не так выгодно, как построить хороший жилой комплекс бизнес-класса.
«Надо не забывать, что строительство – это бизнес. И надо строить метры таким образом, чтобы на этом заработать. А возводить элитное жилье в Челябинске менее выгодно, чем строить жилье в сегменте комфорт+. Потому что сложнее продать. Реализовать подобный проект в Челябинске можно, но в Москве это делать приятнее. Тем более мы не Екатеринбург и концентрация капитала у нас ниже», – объясняет Валентин Корытный.
Идеальный дом
Немного другая ситуация с загородным жильем. В Челябинске есть несколько организованных поселков, претендующих на элитность.
«В последние годы в Челябинске появилось несколько проектов с заделом на премиум, и у них есть определенные преимущества. Но как там с продажами? Все плохо. А что с ценами? Дорого», – констатирует Денис Стукалов.
Риелтор поясняет, что хороший премиальный дом в Челябинске стартует с цены примерно в 25 миллионов. Мы нарисовали портрет идеального загородного дома в премиум-сегменте: расположен в стороне от поселка Кременкуль, минимум два этажа или один уровень с эксплуатируемой кровлей или чердаком, площадь 200–250 «квадратов» минимум, крытый гараж, территория приусадебного участка – минимум 80 соток.
«У дома должен быть задний двор с лужайкой, ландшафтный дизайн, баня или сауна, возможность припарковаться нескольким машинам – это минимальные требования. И в Челябинске есть такие предложения. Предлагают даже дома с теннисным кортом, у которого есть профессиональное покрытие», – перечисляет Денис Стукалов.
Покупатели хотят приобрести дом с нормальным ландшафтным дизайном
Востребованы проекты в высокой стадии готовности, при этом, выбирая из элитной недвижимости люди всегда предпочтут дом, а не квартиру, говорит руководитель компании «IBC Недвижимость» Станислав Ахмедзянов. По словам эксперта, цены заморозили на те объекты, которые уже морально устарели. Покупатели стали более требовательны к качеству недвижимости, постепенно становятся понятны их предпочтения. Но наиболее популярны дома с полным набором услуг с площадью от 65 до 100 квадратных метров.
«Люди предпочитают всегда частную территорию, даже если неудобно добираться. Потребители активно покупают дома за 4–7 миллионов на ближайшую перспективу, чтобы вложить деньги, потому что боятся неопределенности», – отметил Ахмедзянов.
Впрочем, по-настоящему премиальных поселков в Челябинске и рядом с городом не так много. В основном это стихийные поселения, которые просто являются собранием дорогих домов.
«В Челябинске можно, на мой взгляд, назвать один поселок элитным. Там нет маленьких домов и участки от 10 соток. У нас понятие «элитная недвижимость» является почти синонимом к понятию «дорогой объект». Хотя «дорого» – это относительно. Цену, как правило, назначает сам собственник, исходя из той суммы, которую он вложил в объект. И зачастую владельцы не учитывают процент износа и то, что этот дом может находиться в той локации, которая мало имеет отношения к элитности. Не должно быть так, чтобы рядом с домом за 30 млн рублей стоял дом за 3 миллиона», – поясняет Валентин Корытный.
Рынок загородного жилья взлетел
Цены на квартиры и дома премиум-сегмента практически не меняются со временем, отмечает Денис Стукалов. На рынок мало повлияла пандемия.
«Преимум-сегмент не так сильно колеблется в цене из-за пандемии. Бывают исключения из правил, когда владельцу срочно нужны деньги из-за кризиса.
Но если говорить о стандартной ситуации, то изменений мало», – говорит Денис Стукалов.
И все же есть направление, где коронавирус дал о себе знать, – это загородное жилье. По признанию Валентина Корытного, за последние полгода был зафиксирован скачок цен на земельные участки, расположенные недалеко от города.
Востребованными остаются хорошие готовые дома по адекватной цене
«Рынок загородной недвижимости, который особо популярным не был и продавался плохо, не просто побежал, а взлетел: покупают просто все. Но прежде всего ищут готовое. Если есть дом, который более-менее отвечает требованиям покупателей, его берут», – говорит Корытный.
Так, наиболее востребованным вариантом стал объект в пределах от 15 до 70–80 км от города. И если это будет готовый дом в 15–20 км от города с приемлемой ценой, то спрос обеспечен, уверен эксперт. «Качественная недвижимость будет востребована всегда, и поэтому на хорошие объекты высокой степени готовности было повышение цены», – говорит Ахмедзянов.
Хотя это и не элитное жилье, но для Челябинска понятие премиальности стало относительным. Ранее о развитии рынка недвижимости в пандемию «ФедералПресс» рассказывал Арсен Унанян.
Фото: ФедералПресс / Елена Майорова