В Госдуму внесен законопроект о комплексном развитии территории в России. В нем говорится, что местные власти смогут самостоятельно принимать программы сноса и реконструкции фактически любого, а не только аварийного жилья. По мнению авторов законопроекта, де-юре нововведение будет способствовать обновлению жилой застройки городов, созданию комфортной городской среды, улучшению жилищных условий граждан. Де-факто документ узаконит механизм принудительного переселения собственников жилья из своих квартир. Грозит ли массовое переселение из хрущевок жителям Екатеринбурга, Челябинска и Перми? Об этом в материале «ФедералПресс».
Отдельные пятиэтажки сносить не планируется. Жилье, подлежащее сносу, должно занимать не менее 50 % площади территории, в отношении которой принимается решение о ее комплексном развитии.
По данным на конец 2018 года, жилой фонд Перми составляет 23,1 миллиона квадратных метров жилья. Согласно данным сервиса 2ГИС, 54,1 % из них – пятиэтажки. По их процентному соотношению к общему количеству жилья Пермь – один из лидеров в стране. Правда, в эту цифру входят все дома такой этажности в городе. «Чистых» хрущевок в Перми, по данным ЦИАН, – 21 %. Пятиэтажками застроены Городские Горки, Мотовилиха, Балатово, микрорайоны Владимирский и Юбилейный, а также Комсомольский проспект.
В Екатеринбурге всего 36 миллионов квадратных метров жилья (данные 2019 года), и примерно треть от этого объема составляет старый жилой фонд: деревянные, шлакоблочные дома, хрущевки и брежневки. Микрорайон Пионерский – один из наиболее застроенных хрущевками районов Екатеринбурга. Также много таких домов в районе Уралмаша.
Жилой фонд Челябинска, по данным 2017 года, составлял 25,5 миллиона квадратных метров жилья, из них, по данным ЦИАН, 32 % приходится на хрущевки. Они занимают выгодные участки земли в самом сердце города, а также в каждом из его районов. Единственный район, где домов хрущевской серии почти нет, – это северо-запад города.
Разговоры о расселении пятиэтажек во всех трех уральских городах пока так и остаются разговорами. Причина – отсутствие интересантов, готовых двигать тему реноваций.
«Пермским властям не до того. Одна из приоритетных задач – расселение аварийного жилищного фонда, количество которого порой растет быстрее, чем его успевают расселять, – поясняет директор по развитию АН «Территория» Екатерина Пахомова. – Хрущевки и брежневки, да и многие сталинки к аварийным домам не относятся. Частных застройщиков такие проекты не интересуют – слишком много проблем».
Городским властям Екатеринбурга и Челябинска также не до хрущевок: до сих пор не удалось до конца разобраться с двух- и трехэтажными аварийными постройками, которые давно пора снести.
«По подсчетам Уральской палаты недвижимости, исходя из сегодняшних темпов расселения жителей из аварийного жилья, понадобится еще 30 лет, чтобы снести в Екатеринбурге старые деревянные дома, и 90 лет – чтобы снести шлакоблочные», – рассказывает директор одного из агентств недвижимости Станислав Микрюков.
В 2013 году челябинские инвесторы решили провести эксперимент по реконструкции хрущевок с помощью капремонта и надстройки дополнительных мансардных этажей. На трехэтажной постройке на улице Яблочкина, 16, выросла мансарда. Застройщик получил 22 новые квартиры, которые благополучно продал, а жильцы дома – свежий капремонт инженерных сетей, фасада и других элементов здания. Далее было предпринято еще несколько попыток обновить хрущевские дома. В 2015 году добро на реконструкцию дали жители еще трех домов. Но после инвесторы посчитали экономику и отказались от проекта.
Как говорят аналитики, массовое расселение пятиэтажек на Урале будет возможно только в случае принятия государственной программы реновации территории с участием федеральных денег. Без частно-государственного партнерства ситуация с места не сдвинется.
«Серьезной потребности в сносе таких домов сейчас нет, – говорит член комиссии по землепользованию и застройке Перми Денис Галицкий. – Большинство из них при должном уходе ТСЖ и УК могут прослужить 100–150 лет. Особенно это касается домов кирпичной постройки».
По данным СРО «Союз строительных компаний Урала и Сибири», в Москве рыночная цена квадратного метра – 150–200 тысяч рублей. При этом себестоимость строительства такая же, как на Урале. Поэтому там дело со сносом хрущевок идет.
«Под программу реновации в регионах по экономическим мотивам подходят центральные городские территории с дорогой землей и дешевыми типовыми зданиями, построенными вскоре после войны, – рассказывает экономист и общественный деятель Антон Любич. – Такие дома могут быть заменены равнозначным по этажности элитным жильем и жильем бизнес-класса с сохранением архитектурного стиля 50-х годов. Что касается других районов, то там построенное жилье не будет существенно дороже снесенного».
Сегодня существует только один механизм ликвидации старых пятиэтажек – сначала расселить людей в благоустроенный маневренный фонд, после предоставить квартиру в новостройке в том же районе, где они жили в хрущевском доме. Такого маневренного фонда ни у пермских, ни у екатеринбургских, ни у челябинских застройщиков нет. Некоторые – как правило, пенсионеры – просто не хотят никуда переезжать, потому что прикипели к своей квартире и считают, что жилье в старых домах более надежно. Даже если они в итоге соглашаются переехать из старого жилья в новое, встает технический вопрос: куда переезжать?
«Эта проблема возникает везде при реализации программы расселения аварийного жилья, – объясняет Екатерина Пахомова. – По закону переселенцам предоставляется жилье не по нормативам, а по занимаемой площади – метр в метр. То есть предусматривается предоставление помещения той же площади».
Хрущевки и брежневки – это маленькие квартиры с кухней площадью 6–8 квадратных метров и коридором метр на полтора. Дома с такими квартирами сегодня не строят. Переселяя жителей пятиэтажек, застройщикам придется либо возводить для них такие же маленькие квартиры, либо переселять в жилье большей площади, что невыгодно экономически.
Существует еще и моральный аспект: квартиры в новых домах по размеру не одинаковы. Когда бывшие обитатели старых домов узнают, что соседу досталась квартира чуть больше, у застройщика начинаются проблемы.
«Люди начинают хотеть большие квартиры, начинаются конфликты. Средний срок расселения аварийных домов составляет около двух лет, при конфликтных ситуациях сроки реализации проекта могут сдвигаться на неопределенный срок», – отмечает Екатерина Пахомова.
Может быть поэтому комплексная застройка во всех трех уральских городах – это спальные районы с относительно дешевыми квартирами на пустырях в отдаленных районах. И проекты в центре города на месте бывших аварийных бараков, где плотность жилья низкая, а этажность минимальная, и промзоне.
Перспективные площадки Перми, которые планируется реализовать через механизм комплексного освоения территорий, находятся в микрорайонах Водники, на территориях Закамска и Гайвы. Это городские окраины, застройщики считают эти участки малопривлекательными для освоения.
Большая часть гипотетических новостроек, обозначенных в екатеринбургском «Генплане- 2035», размещена на месте выведенных из эксплуатации промплощадок и частного сектора. Планируется, что первым делом будут сносить дома на улицах Стахановской, Ильича, Тольятти и Белореченской. Также реновация в Екатеринбурге должна затронуть районы Химмаш, Старая Сортировка, Эльмаш, Вторчермет. Именно здесь сосредоточено ветхое и аварийное жилье. О реновации хрущевок речь не идет.
Еще в начале 2000-х годов эксперты проанализировали, сколько челябинских хрущевок могут потребовать скорой реконструкции. Их оказалось около тысячи, причем примерно 200 домов находились в центральной части города – в Советском районе. В программе расселения их нет. Власти Челябинска готовятся запустить полноценный проект реновации территории в Ленинском районе. Речь идет об участке Копейского Шоссе в районе улицы Уральской. На этом участке находится 22 ветхих дома, пятиэтажек там нет. При этом Копейское Шоссе – это практически город Копейск, а не Челябинск. Застройщики считают, что здесь можно построить только низкомаржинальное жилье экономкласса.
«Хочется надеяться, что массового сноса пятиэтажек в ближайшее время не будет еще по одной причине, – комментирует ситуацию Денис Галицкий. – Новый законопроект фактически размывает само право собственности граждан на недвижимость. Если закон примут, то государство сможет изымать жилье, исходя из собственных соображений целесообразности, не спрашивая собственников. Их можно будет переселить в любую самую дальнюю точку муниципального образования».
Фото: ФедералПресс / Евгений Поторочин
Реновация жилья