Объем ввода жилья в Курганской области по итогам 9 месяцев текущего года упал более чем на четверть. Эксперты возлагают надежды на то, что рынок оживят федеральные компании, которые интересуются областью. А вот курганские девелоперы называют заход федералов на зауральский рынок — утопической мечтой и популизмом. Так что же мешает развитию строительства в регионе, узнавал «ФедералПресс».
«О проблемах знают прекрасно»
Строительная сфера Курганской области в текущем году показывает слабые результаты. Красноречиво говорит об этом статистика. Так, по итогам девяти прошедших месяцев объем работ в строительстве составил 15,5 млрд рублей, сообщает Свердловскстат. К аналогичному периоду 2019-го – плюс три процента. Рост, но еле заметный, ведь годом ранее показатели скакнули вверх на 32,8%.
За январь-сентябрь в области ввели жилые дома общей площадью 128,4 тыс. кв. м. (без учета жилых домов на участках для садоводства). Это - 74,5% к уровню того же периода 2019 года. Снижение превысило 25%. Всего в регионе построили 1758 квартир. На одну тысячу населения ввод общей площади жилья в среднем по области составил 184,5 «квадратов», ниже чем годом ранее (209,4 кв. м.). Добавим, что и в индивидуальной жилой застройке – снижение. На долю индивидуальных застройщиков приходится 74,8% жилья. За девять месяцев они построили 996 домов общей площадью 114,1 тыс. кв. м., что на 13,3% ниже уровня прошлого года.
Невысокие стройдостижения ставят под вопрос темпы реализации важной госпрограммы - «Развитие жилищного строительства», рассчитанной на 2019-2023 годы. За пять лет власти рассчитывают ввести в эксплуатацию 1,44 млн «квадратов» жилья и тем самым улучшить жилищные условия 20 тысяч курганских семей. Если распределить это количество на пятилетку, то в год в среднем нужно обеспечивать жильем по 4 тыс. семей. По итогам же прошлого года получили жилье или улучшили жилищные условия 680 семей.
По мнению гендиректора одного из застройщиков региона «Кургансельстрой» Евгения Соснина, на проседании отрасли сказались не столько экономические последствия пандемии (их мы увидим в следующем году), сколько внутренние причины: показатель объема ввода жилья связан с заделом предыдущего года. А в тот период было заложено меньше строящихся объектов. Объемы просели из-за постепенного снижения активности на рынке и падения спроса, подчеркнул бизнесмен.
Кроме того, местные девелоперы жалуются на то, что рынок тормозят административные барьеры. «Очень тяжело у нас идут всяческие согласования, долго решаются административные вопросы. Хочется, чтобы они решались не месяцами. На сегодняшний день временные рамки очень сильно увеличились. И банки не могут нас кредитовать вовремя. Все это сказывается. Практически каждый объект несешь на руках и никак не можешь его начать вовремя», - сетует Евгений Соснин.
Как отмечает застройщик, региональное правительство знает о сложившейся ситуации, однако перемен нет уже длительное время: «О проблемах знают прекрасно и в городской и в областной администрациях. И застройщиков всех собирали для обсуждения проблемы. Даже пытаются выше эти вопросы решать, но, скажем так, пока весь этот год мы стоим на одном месте. Достижения показателей хотят, а помощи ни от кого нет».
«Уровень курганских девелоперов не соответствует реалиям»
В свою очередь эксперт строительной отрасли, генеральный директор UP consAlltАндрей Панасюк полагает, что на снижении показателей в отрасли повлияла слабая конкуренция. Рынок оживят федеральные застройщики, которые уже начали заходить в регион.
«Надо сказать честно, что уровень компетенции курганских девелоперов из-за слабой конкуренции и не очень высокого спроса не соответствует реалиям. И сейчас очень много тюменских и федеральных игроков будет заходить в Курган, «Брусника» уже заходит. Будет меняться качество проектов и повышаться уровень конкуренции, а стало быть и спрос увеличится», - прогнозирует эксперт.
В основном интересуются регионом тюменские компании, потому что Курганская область для них — знакомый и почти родной регион, отметил Панасюк. «У некоторых есть намерения. Но говорить о заходе в регион конкретных застройщиков до получения разрешения на строительство не стоит», - подчеркнул он. А вот для крупных федеральных игроков характеристики Зауралья нельзя назвать заманчивыми, добавил эксперт. Федералам нужны регионы с городами-миллионниками, развитой инфраструктурой и аэропортами, чего в Зауралье нет.
Но курганские застройщики с трудом верят в ажиотаж на рынке со стороны любых федеральных игроков, даже тюменских. У гигантов отрасли совершенно другие аппетиты, а покупательская способность населения Кургана пока не способна их насытить.
«Федеральным застройщикам наш регион с нашими ценами просто не интересен. Это богатейшие предприятия, которые привыкли к совершенно другой маржинальности. Им на наш рынок заходить — только время тратить. Этого не понимают наши власти, поэтому, думаю, даже силком завели застройщика, которого мы все знаем, а не с целью, чтобы он тут построил что-то», - заявил Евгений Соснин.
«Нужно исправлять ситуацию». Курганский депутат о законе для остановки бизнес-миграции
В качестве примера он привел одну из федеральных структур, которая работает в центре Кургана. По его словам, «зарядила» ценники на свои квартиры на 20% выше, чем в тех же новостройках в центре, которые строят местные девелоперы.
Спад — это подготовка к рывку?
И все же Андрей Панасюк настаивает: регион только начинает развиваться, а стало быть активность не будет заметна сразу. «Жизненный цикл строительства составляет 16-18 месяцев, перед этим нужно еще 6 месяцев для проектирования. В итоге нужно 2 года на то, чтобы появились какие-то изменения», - отметил он.
По словам эксперта, в Кургане готовятся интересные и перспективные площадки для строительства, то есть рынок, можно сказать, сейчас сосредотачивается для рывка вперед: «Я уверен, что спад — это подготовительный период к новому росту. Посмотрите на Заозерный. Этот район города в ближайшее время покажет шикарную динамику. Он будет плацдармом для выхода нового качественного жилья», - заявил Панасюк.
Отчасти подтверждает слова эксперта тот факт, что в регионе вырос спрос на ипотеку. По данным курганского отделения Центробанка РФ, за первое полугодие 2020 года зауральцы взяли в ипотеку 6,3 млрд рублей (3,8 тыс. кредитов). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем выданных ипотечных жилищных кредитов вырос на 17%. А средняя ставка снизилась с 10,27% в июне 2019 года до 7,75% годовых в июне 2020-го. При этом цены на первичном и вторичном рынке жилья в III квартале выросли на 3,8 и 3,2 процента соответственно.
«Да, это говорит о том, что рынок востребован, - комментирует гендиректор «Кургансельстрой» Евгений Соснин. - Задел на следующий год будет даже больше, чем в прошлом. Спрос на жилье не упал в этом году, а он даже увеличился где-то на 25% за счет того, что ипотека сейчас предоставляется по выгодной цене благодаря поддержке государства».
По мнению экспертов, у населения сформировался запрос на современное и комфортное жилье и люди готовы за это платить, даже в долг. Только кто будет строить и по каким ценам?
Подстегнут ли рынок госпрограммы?
Программа по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья тоже даст толчок к развитию отрасли, считает Андрей Панасюк. Если в Тюмени работа в этом направлении ведется уже на протяжении ни одного десятка лет, то в Кургане ветхих жилых зданий еще очень много.
«Работа над переселением из ветхого и аварийного жилья — это маячок, сигнал, что рынок будет обновляться. И потребность в этом уже есть. Людям хочется получить дом не просто в центре города или в хорошем районе, но и удобный, качественный и комфортный. И эта ниша будет заполняться в ближайшее время. Есть местные игроки с одноэтажной застройкой, которые завоевывают сердца курганцев. И федеральные игроки тоже будут спокойно заходить в регион в ближайшее время», - прогнозирует Андрей Панасюк.
Однако таких радужных ожиданий от реализации программы переселения нет у курганских застройщиков. Для местных девелоперов строить дома для переселенцев и сирот крайне невыгодно. Очередь из желающих работать с госконтрактами в этом направлении вряд ли будет большой.
«Ни один из застройщиков, я считаю, не готов с этой программой работать, - заявил Евгений Соснин. - Принятая выкупная стоимость квадратного метра на порядок ниже, чем в самом дешевом жилье, которое мы строим в Кургане, — в районе 34 тысяч рублей. Невозможно построить за такие деньги то, что власти хотят. Мое предложение: пусть они предложат федеральным структурам и тюменским олигархам по такой цене строить. Мы все будем рады, если они смогут это сделать».
Фото: ФедералПресс/Полина Зиновьева