Все больше екатеринбуржцев покупают жилье на вторичном рынке: этому способствует как снижение интереса к льготной ипотеке, так и желание быстрее получить собственную квартиру. О том, какие ошибки делают свердловчане при покупке жилья у частников, выгодно ли приобретать квартиры с мебелью и как сделанный прежним собственником ремонт может испортить жизнь, – в материале «ФедералПресс».
Интерес к вторичке
Эксперты рынка отмечают, что спрос на вторичном и на первичном рынке по-прежнему высок, но ажиотажный спрос на новостройки сменился некоторым охлаждением.
«Покупатели, которые планировали приобретение будущего жилья в новых жилых комплексах, теперь изменили планы и «ушли» на вторичный рынок из-за возросших цен на строящееся жилье на старте продаж. К тому же выгодность льготной ипотеки под 6,5 % при росте цен на жилье сошла на нет. Для части продаваемых объектов эта программа потеряла актуальность из-за сокращения кредитного лимита по льготной ипотеке с 6 млн рублей до 3 млн рублей с 1 июля 2021 года», – говорит член совета Уральской палаты недвижимости, руководитель компании «Уральской юридическое общество» Анна Мананкова.
Разница по ипотечной ставке на «вторичку» и на новостройку вне льготных программ сегодня составляет 1–1,2%, и ежемесячный платеж по ипотеке почти не отличается. Но заселения в новостройку придется ждать два, а то и три года, а во вторичное жилье переезжают сразу после покупки. Поэтому покупателям новостройки, которые живут в нанимаемом жилье, не надо дополнительно платить за аренду и возвращать ипотеку до сдачи дома в эксплуатацию.
Также отмечается снижение числа сделок с расчетами за наличные денежные средства: покупатели еще чаще используют банковские кредиты для оплаты покупки. Доля ипотечных сделок в компании Анны Мананковой пару лет назад составляла 70–75 %, сегодня она выросла до 90 %. Банки упрощают процедуру получения ипотеки, смягчают требования к заемщику. Например, Сбербанк снизил возраст заемщика с 21 года до 18 лет, а стаж работы – с 6 до 3 месяцев. Банки рассматривают заемщиков с «не совсем чистой» кредитной историей под индивидуальную ставку. Воспользоваться займом граждан стимулируют и различные программы господдержки. Так, многодетным семьям для погашения ипотеки выделяется 450 тыс. рублей.
Отремонтированные квартиры
По словам эксперта УПН, увеличился интерес покупателей к объектам вторичного жилья с ремонтом, оборудованным кухонными гарнитурами, мебелью и стационарной техникой. Они не застаиваются на рынке, даже если их цена значительно выше аналогов без ремонта. Объекты большей площадью, но без улучшений продаются дольше.
Рост спроса на квартиры в отличном состоянии связан со снижением покупательской способности населения. Большинство квартир приобретается за счет кредитных средств. При серьезной финансовой нагрузке в виде ипотеки для покупателя ремонт в приобретаемой квартире – значительное преимущество, поскольку в данном случае людям не придется изыскивать деньги на ремонт, ходить по строительным и мебельным магазинам.
«Застройщики тоже провели анализ и поняли, что объекты с полной отделкой и с мебелью продаются быстрее, чем без отделки. Конечно, квартиры такого плана дороже, но покупатели готовы платить. Ипотечный покупатель, выбирая между квартирой без ремонта в первом ценовом поясе и квартирой с ремонтом, но во втором или третьем поясах, охотнее берет вторую. Это быстрые и приятные приобретения, сделки совершаются за 3–7 дней. Продавать такие квартиры одно удовольствие», – говорит Мананкова.
Скрытые риски покупки «ремонта»
Если квартиры от застройщика построены в соответствии с проектом и не скрывают подвохов, то за красивым ремонтом квартиры на вторичном рынке могут скрываться проблемы.
«Если в квартире перепланировка не согласована с соответствующими органами, бремя согласования ляжет на нового собственника. Ответственность за несогласованную перепланировку начинается со штрафа в размере до 2500 рублей и обязанности привести помещение в первоначальное состояние до изъятия квартиры у собственника и продажи ее с публичных торгов», – уточняет Анна Мананкова.
Поэтому прежде всего нужно внимательно осмотреть квартиру и сверить планировку с планом помещения. Неспециалисту сложно оценить, согласуемая это перепланировка или нет, может ли она быть узаконена в принципе или сделать это не получится. Увеличенный за счет кухни или части жилого помещения (комнаты) санузел на показе, возможно, представят, как крутую идею, но согласовать такую перепланировку невозможно.
Покупка квартиры с мебелью
Продавцы в объявлениях иногда указывают, что продают квартиру с мебелью. Или же перечисляют, что, по желанию покупателя, готовы оставить. По словам риелторов, оставляемая мебель прежде не играла заметной роли при выборе, сейчас играет. Покупатели учитывают это при выборе. Но здесь возможны сложности.
«До того, как покупатель не заявил о готовности приобрести объект, продавец готов оставить все. Но аппетит приходит во время еды, и как только стороны договорились о заключении сделки, у продавца начинаются сомнения, а не продешевил ли он, а может и холодильник забрать, а вдруг им духовка не нужна и т. д. Поэтому, чтоб не получить пустую квартиру, за которую заплатили повышенную цену, следует грамотно зафиксировать этот момент еще на стадии задатка. Иначе задаток внесете за одну «комплектацию» квартиры, а на выходе получите другую. Или лишитесь задатка, если продавец на сделке заявит, что заберет мебель. А вы не прописали это условие в договоре, но и не хотите покупать квартиру за эту цену без мебели», – объясняет Мананкова.
Чтобы не потерять обещанную комплектацию квартиры, на практике применяют два способа. Это включение перечня (описи) мебели в договор купли-продажи квартиры и заключение отдельного договора покупки мебели. Первый способ удобен при покупке квартиры «за деньги», а второй – при покупке в ипотеку.
Фото: ФедералПресс / Евгений Поторочин