В конце 2021 года в Екатеринбурге начала действовать программа комплексного освоения территории (КРТ), которая направлена на переселение людей из ветхого и просто устаревшего жилья в более комфортабельные квартиры. Под проекты КРТ в уральской столице выделили три участка на Эльмаше и Уралмаше. А в 2022 году под них определят еще пять площадок. Как юридически работает механизм КРТ, спасет ли он строителей от кризиса и заменит ли ипотеку – в материале «ФедералПресс».
Единые застройщики по КРТ
Попытки создать что-то похожее на нынешний инструмент комплексного развития территории предпринимались в России больше 15 лет. Предшественниками КРТ были различные программы строительства – развитие застроенных территорий, комплексное освоение территорий, комплексное устойчивое развитие. Все они, в том или ином виде, стали частью механизма комплексного развития территорий, но по отдельности эти прoекты практически не работали.
«Все прoекты развития территории ранее определяли единые строительные правила для всех субъектов на федеральном уровне. На практике они применялись очень ограничено. Сформулированные требования спотыкались о то, что способ их использования выработан, а территорий, к которым его можно применять, физически почти нет. Там был строгий расчетный механизм – должно быть 70 % такой застройки и 30 % другой. А у меня, например, 29,8 %. И все, я туда уже не подхожу», – подчеркивает в беседе с «ФедералПресс» исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова.
Отличием и главным достоинством КРТ от программ-предшественников стало то, что этот механизм передал регионам федеральные полномочия по установлению порядка состава земель и правил работы на них. То есть теперь каждый субъект решает сам, где именно должно применяться комплексное освоение территории и на каких условиях его можно использовать. Появились возможности для индивидуального понимания того, какой район развивать, сколько на ней должно быть жилых и рабочих мест, какая ей нужна социальная инфраструктура и так далее.
Такой шаг стал настоящим юридическим прорывом на рынке недвижимости. По словам Елены Бодровой, применение КРТ может создать в регионах «единых застройщиков» – крупные компании, которые будут заниматься строительными прoектами и обеспечивать контрактами более мелких девелоперов.
«Это большой шаг к созданию некоего крупного застройщика, который отвечает перед властями и может привлекать другие компании в рамках единой утвержденной концепции. Один большой инвестор разрабатывает концепцию, утверждает ее, получает согласие на прoект, получает землю и дальше может нанимать более мелких субподрядчиков. Но ответственность за все несет он. Так было всегда, но теперь регионы получили больше прав по определению своих территорий», – отмечает глава гильдии застройщиков.
Строительные компании, входя в комплексное развитие территории, имеют право на определенные преференции. Например, они без торгов получают землю в аренду по фиксированной цене, определяемой рынком. Не все стройки на месте уже застроенных территорий можно назвать КРТ – для подключения этого механизма нужно заключать отдельный договор. От реновации комплексное развитие территории отличается тем, что его можно использовать даже для неосвоенного участка, «чистого поля». Также по этой программе девелопер обязан возвести вместе с домами социальную инфраструктуру – детсады, школы, поликлиники и т.п.
Потребительский терроризм
Далеко не все застройщики, несмотря на предоставляемые КРТ преимущества, согласны участвовать в этой программе. Компании сталкиваются с двумя основными трудностями – рентабельностью и нежеланием некоторых собственников переезжать из старых квартир. По словам Елены Бодровой, комплексное освоение территорий вместе с созданием социальной инфраструктуры окупается только в столице и городах-миллионниках, которые привлекательны для инвесторов. А столкновение с упрямыми собственниками не позволяет девелоперу просчитать все траты.
«Мы даже не рассматриваем прoекты КРТ для участия. На мой взгляд, законодательство в этой сфере не полностью проработано, и оно оставляет вполне серьезные риски для девелопера. Если жильцы одного из домов в силу каких-то причин не захотят расселяться, то под угрозу встает весь прoект компании. Поэтому мы не идем в КРТ. Тем более что есть другие площадки и экономическая неопределенность», – говорит вице-президент строительной корпорации «Маяк» Олег Мошкарев.
По его словам, площадки под комплексное развитие территорий в Екатеринбурге могут различаться – где-то для прoекта были выделены аварийные дома, а где-то просто устаревшее жилье со средним износом. И если в первом случае собственники с удовольствием переедут в квартиры более высокого качества, то во втором – застройщик может столкнуться с сопротивлением со стороны жильцов.
И хотя в КРТ предусмотрена процедура принудительного выселения отдельных собственников – исковое производство инициирует администрация, предоставляя гражданину адекватное по качеству жилье – Мошкарев не считает это способом снижения рисков. Тяжбы могут затянуться, особенно если их вести с каждым жителем дома по отдельности и в условиях дистанционной работы судов в пандемию. Все это все увеличивает сроки рассмотрения прoекта и формирования его финансовой модели.
«Можно в любой момент нарваться на нормальное нежелание человека уезжать из родных мест или на потребительский терроризм. И это никак не регламентируется законом. Должен быть какой-то механизм, который предоставляет жилье лучшего качества, но в то же время автоматически аннулирует чрезмерные желания некоторых собственников. Чтобы они не требовали за «однушку» в хрущевке «трешку» в центре. У нас право собственности абсолютное, что ведет к серьезной конкуренции правовых норм», – считает вице-президент «Маяка».
Кризисная актуальность
Несмотря на недостатки программы, связанные с рисками для застройщиков и вопросами окупаемости социальной инфраструктуры, комплексное освоение территории – это хороший способ для граждан решить квартирный вопрос. Особенно в периоды сегодняшнего кризиса.
По условиям механизма КРТ, действующего в Екатеринбурге, попавшие под программу граждане получают на выбор не менее трех вариантов нового жилья, рядом с которым имеется все необходимое для жизни. Отдельные квартиры достаются даже жителям коммуналок, а при желании недвижимость может быть продана по рыночной стоимости квадратного метра. Такие возможности получения новой квартиры при резко подорожавшей ипотеке многим покажется привлекательными.
«Мы ждем, что цены на недвижимость останутся высокими – условий для снижения пока нет, они не сформированы. Рынок все больше сжимается, а количество сделок будет постепенно падать. Уровень неопределенности в экономике, как и уровень инфляции, очень высок. Рынок замер в ожидании и не ясно, что будет дальше. Будет ли теперь льготная ипотека на новостройки продлена после первого июля? Никто сегодня на этот вопрос не отвечает», – говорит начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Большинство екатеринбуржцев, вошедших в КРТ, уже согласились на переселение в новые квартиры более высокого класса комфорта. И хотя программа предусматривает наличие рядом с их новым жильем школ, детсадов, поликлиник и прочего, некоторые относятся к переезду с опаской. Скептики считают, что их отправят жить в районы с плохой транспортной доступностью – Мичуринский, Солнечный или Уктус.
Фото: ФедералПресс /Евгений Поторочин