Отмена льготной ипотеки и последовательное повышение ключевой ставки ЦБ в 2024 году больно ударило по челябинским застройщикам. После падения спроса и удорожания кредитов строительные компании резко сократили объемы ввода жилья. При этом цены на недвижимость на первичном и вторичном рынках Южного Урала незначительно выросли. Какие еще тенденции выделили по итогам прошлого года профильные эксперты – в материале «ФедералПресс».
Отмена льготной ипотеки
«ФедералПресс» писал, что правила получения ипотеки с господдержкой претерпели изменения. После поэтапного повышения ключевой ставки ЦБ резко выросли расходы госбюджета на субсидии банкам, и было решено их сократить.
ЦБ после сворачивания льготных ипотечных программ в июле 2024 ожидает сокращения ценового разрыва между первичным и вторичным рынками недвижимости.
«Важным сюжетом, который нас беспокоил, было расхождение цен первичного и вторичного рынка. И, конечно, при меньшем масштабе льготных программ следует ожидать, что вот этот разрыв между ценами первичного и вторичного рынка значительно сократится», – отмечал зампред Центробанка РФ Алексей Заботкин.
В итоге люди, как и по всей стране, так и Челябинской области, стали отказываться от приобретения новых квартир без помощи государства. Спрос упал, но цены на жилье в новостройках остались на прежнем уровне.
Южноуральские застройщики стали вводить меньше жилья
На фоне падения спроса застройщики Челябинской области сократили объемы ввода жилой недвижимости.
За 10 месяцев 2024 года юридические лица построили на четверть жилья меньше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Компании сдали 639 многоквартирных домов общей площадью 539 тыс. кв. метров против 720 тыс. кв. метров годом ранее.
«Абсолютно все застройщики идут на повышенное вознаграждение агентам и дисконты, то есть скидки на квартиры достигают 10 %», – комментирует «ФедералПресс» президент Российской гильдии риелторов «Южный Урал» Наталья Шатрукова.
По ее словам, проблема в том, что в Челябинской области монополия местных застройщиков.
«У нас нет федеральных игроков. В связи с этим очень жесткая ценовая политика, то есть застройщики держат цены до последнего. Например, Москва и Питер отреагировали в первую очередь. Также в Екатеринбурге, почувствовав, что продажи падают, начали мгновенно применять системы траншевых ипотек, рассрочек, больших скидок, вводить какие-то свои программы. У нас так происходит не так быстро», – отметила Наталья Шатрукова.
В итоге южноуральские застройщики стали терять своих клиентов, инвесторов. Люди переключились на другие города.
«Клиентов достаточно много ушло. Многие стали размещать свои сбережения на вкладе», – добавила эксперт.
По мнению Шатруковой, сейчас реальный вариант для застройщиков – сбросить цену на жилье.
Цены на загородную недвижимость
На Южном Урале в разы подскочили цены на загородную недвижимость. По данным «Циан.Аналитика», за последние 5 лет стоимость загородного дома в Челябинской области увеличилась в 2,2 раза. Регион вошел в топ-3 по данному показателю. Выше только Алтай (рост цен в 4,5 раза), Ставропольский край и ЯНАО (в 2,5 раза). Покупка загородного дома на Южном Урале в среднем обойдется в 8,2 млн рублей. Самые востребованные участки под строительство либо готовые объекты расположены возле курортных зон.
При этом южноуральцы не только скупают загородную недвижимость, но и активно возводят дома в пригородных зонах.
По мнению аналитиков «Циан», дома активно дорожают на фоне роста доходов и спроса на недвижимость в регионах с высокой долей промышленности в структуре экономики. Челябинская область – не исключение.
Риелтор челябинского агентства недвижимости «Районы Кварталы» Максим Плотников считает, что жилье дорожает везде, но загородная недвижимость «стала намного актуальней». Люди стремятся на чистый воздух, на природу.
«Тут надо понимать, что южноуральцы в целом не уезжают из городов, где у них проходит вся жизнь: та же работа, транспортная доступность. Другими словами, жители Челябинской области не покидают свой город, но все чаще обращают свой взор на природные пейзажи», – объяснял «ФедералПресс» Максим Плотников.
Впрочем, по мнению Натальи Шатруковой, стоимость загородной недвижимости постепенно падает. Первоначальный взнос при покупке частного жилья составляет сегодня 50 %. А после введения эксроу-счетов в малоэтажном строительстве цены выросли на 20 %.
Что в итоге
«Тенденция одна. Качели, карусели, риелторы в шоке, банки также, я думаю, не в лучшем положении. Застройщики тоже страдают, особенно в последние месяцы. Положение шаткое», – так охарактеризовала текущую ситуацию на южноуральском рынке недвижимости Наталья Шатрукова.
По ее данным, больших скачков цен на жилье в Челябинской области в 2024 году не было,
«На агрегаторах видно, что цены растут, а в реальности, если мы берем срез по выходу на сделку, ситуация иная. Где-то даже был провал, особенно по неликвидным районам, неликвидным объектам», – отметила она.
По словам эксперта, в целом за год на Южном Урале прирост был вообще «копеечный», процента 2-3 на «вторичке». По новостройкам динамика сопоставимая.
Директор челябинского АН «Высотка» Ксения Муртазина в комментарии «ФедералПресс» назвала основные тренды на рынке жилья в Челябинской области по итогам прошлого года.
«Снижение спроса из-за увеличения ставки рефинансирования. На все сегменты недвижимости. Застройщики для привлечения клиентов вводят акции и скидки. Жилье покупают сейчас все больше за наличный расчет», – перечислила эксперт.
Фото: ФедералПресс / Светлана Возмилова
Итоги года – 2024 от «ФедералПресс»