В Екатеринбурге август становится временем традиционного оживления для сегмента арендного жилья. Главная причина – в столицу Урала приезжают десятки тысяч студентов, которые по разным причинам не хотят жить в общежитиях. Кроме того, прибывают молодые специалисты, решившие начать новую страницу в жизни. Студенты, трудовые мигранты и молодые семьи оживляют рынок недвижимости уральской столицы. Подробности – в материале «ФедералПресс».
Экономический индикатор
В России арендное жилье в течение долгих столетий выступало одним из самых надежных экономический индикаторов в стране. С одной стороны, для имеющих деньги граждан, оно является способом инвестиций и дальнейшего получения стабильного дохода, с другой стороны, для тех, у кого пока денег нет, становится порой единственным способом не остаться на улице. В целом, цена и спрос на аренду наглядно показывает глубину экономического кризиса, наличие у людей денег и возможностей для съема.
Так, в августе 2025 года в Екатеринбурге, по данным Уральской палаты недвижимости, зафиксировано рекордное количество квартир в новостройках, выставленных на продажу. Их число достигло 65 тысяч, что является последствием «девелоперского бума», который наблюдался в уральской столице последние несколько лет. В июле 2025 года число таких объектов составляло 60 тысяч.
По словам начальника аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, большое число девелоперов и рекордное число квартир в новостройках, выставленных на продажу, не только позволяет уральской столице входить в число самых быстро строящихся российских городов, но и позволяет удерживать цены на квадратные метры. Сейчас стоимость одного квадратного метра при рыночных сделках в среднем составляет 155–160 тысяч рублей.
Эти цены не меняются уже почти год. Однако удерживать их, по мнению экспертов рынка, позволяет не только обширное предложение, но и падающий покупательский спрос, уход массовой льготной ипотеки и крайне высокая ключевая ставка Центрального банка РФ.
Складывается ситуация, когда застройщики очень хотят продать разрастающийся жилищный фонд в новостройках, но люди не могут приобретать квартиры, поскольку банки больше не дают деньги в долг, а собственных средств у граждан нет.
По данным Уральской палаты недвижимости, число сделок в Екатеринбурге в июле 2025 года составило примерно 1,9 тысяч, что говорит об оживлении рынка. В предыдущие месяцы 2025-го это число составляло около 1,5–1,6 тысячи сделок. Хотя в докризисные годы в Екатеринбурге ежемесячно заключалось 4,5–5,5 тысяч сделок с объектами недвижимости, таковыми были данные на лучшие месяцы 2023-го года.
По мнению Михаила Хорькова, рынок недвижимости региона вновь перейдет в устойчивую стадию оживления при ключевой ставке ЦБ в 10–12 %, но дождаться этого можно не раньше следующего года. Вероятность есть, но она не слишком велика. Пока внимание потребителей переключилось на сегмент арендного жилья, который достаточно стабилен на фоне стагнации в строительной отрасли.
Кто приходит на рынок аренды
Екатеринбург, будучи административным и экономическим центром Урала, привлекает значительное количество трудовых мигрантов, сюда активно приезжают специалисты из других стран, регионов, а также малых городов. Кроме того, уральская столица является крупным учебным центром с десятками тысяч студентов. Это создает устойчивый спрос на арендное жилье, особенно в центральных районах города. Согласно исследованиям, рынок аренды напрямую коррелирует с уровнем деловой активности: чем выше экономическая динамика, тем больше потребность во временном жилье. Сейчас к этому добавился фактор малодоступной рыночной ипотеки.
В периоды снижения процентных ставок часть арендаторов переходит в категорию покупателей, что временно снижает нагрузку на рынок аренды. Это мы наблюдали в российских регионах с 2020 года, когда правительство пыталось нивелировать последствия пандемии коронавирусной инфекции для строительной отрасли, являющейся для экономики базовой.
Однако сейчас акценты в данном секторе недвижимости меняются. В экономике остается меньше денежных средств, о чем говорит серьезная корректировка госбюджета. Денег мало и они очень дорогие.
Поскольку у потребителей нет средств на приобретение собственной недвижимости даже в ипотеку (средний срок длительности ипотечного кредита в Свердловской области 27 лет), граждане уходят в арендное жилье.
«Если нет денег – нет выбора», – говорят о сложившейся ситуации эксперты рынка недвижимости.
При этом не только тысячи студентов, приезжающих в Екатеринбург на учебу, «делают погоду» на рынке арендного жилья. В 2025 году этот фактор не дал традиционного скачка цен в августе, что является нонсенсом для данного сегмента.
Так, аренда комнат по-прежнему держится на уровне 10–15 тысяч рублей в месяц, в зависимости от метража и района. По сравнению с 2024 годом наблюдается снижение ценовой планки. Напомним, что после отмены массовой льготной ипотеки в июле 2024 года большая часть потенциальных покупателей «переехала» в арендованное жилье, что дало немыслимый и быстрый скачок цен на комнаты в Екатеринбурга до 18–20 тысяч рублей. За пару месяцев они поднялись в цене на 30–35 %.
Достигнутый уровень цен продержался примерно до весны текущего года, после чего, судя по проведенному мониторингу крупнейших сайтов объявлений, начал снижаться.
Отметим, что в сегменте арендного жилья эконом-класса в основном проживают студенты, молодые специалисты, молодые семьи, преимущественно без детей. Особым спросом пользуются комнаты в общежитиях коридорного типа и квартиры-студии, которые, по сути, также являются комнатами, но с отдельным туалетом и небольшой душевой кабиной.
Тенденция этого года: увеличение числа предложений без залога и комиссии. В минувшем периоде таких вариантов практически не было. Сейчас хозяева готовы идти на риски и уступки, чтобы получить арендаторов.
Большинство бюджетных квартир сдается в Академическом районе. Цены начинаются от 18–20 тысяч, плюсом к этой сумме идет цена за коммунальные услуги и счетчики. В основном здесь сдаются квартиры без мебели с ремонтом от застройщика.
Обжитые однокомнатные квартиры, которые расположены не очень далеко от центра, стоят примерно от 30–35 за месяц, плюсом идут счетчики.
Многокомнатные квартиры не так востребованы из-за их дороговизны. Цена аренды месяца двушки начинается в среднем от 35 тысяч рублей без ремонта и от 70–80 с хорошим ремонтом. Кроме того, подскочившие с 1 июля цены на коммунальные услуги, сделали такие варианты мало интересными для арендаторов. Они попросту недоступны при реальном уровне средних зарплат в регионе.
Квартиры в три и четыре комнаты – в основном элитные варианты, с хорошим ремонтом, стоимостью аренды от 100 тысяч рублей, плюсом идут счетчики, залог, часто включена комиссия.
Таким образом, средние цены за аренду однокомнатной квартиры в 2025 году варьируются от 20 до 35 тысяч рублей в месяц в зависимости от локации и состояния жилья. Комнаты доступны от 10 тысяч рублей, что делает их популярным выбором для молодежи. Выбор арендного жилья в Екатеринбурге расширился.
Наиболее стабильный сегмент
Сегмент арендного жилья рынка недвижимости проявляет наибольшую стабильность. Он не находится в стадии стагнации, здесь активно заключаются сделки и присутствуют, хоть и небольшие, оборотные средства. Кроме того, он имеет немало плюсов.
«Аренда жилья – это определенная свобода. Можно пожить в разных районах и даже городах, узнать все плюсы и минусы. Подкопить необходимую сумму и найти лучшее место», – считает Михаил Хорьков.
Эксперт отмечает, что рынок арендного жилья в уральской столице живой и максимально разнообразный.
«Сейчас предложение по аренде максимально широкое, к осени произойдет сокращение выбора», – отмечает Михаил Хорьков.
Преимущества съема недвижимости
Таким образом, в настоящее время при малой доступности рыночной ипотеки, аренда жилья в Екатеринбурге имеет ряд весомых плюсов.
Для арендаторов это – гибкость и мобильность. Аренда позволяет быстро переехать в другой район или город без привязки к недвижимости. Это особенно важно для тех, кто часто меняет работу или учится.
Не нужно копить на первый взнос по ипотеке или тратить сбережения на покупку – достаточно внести залог и оплатить первый месяц аренды.
Нет долгосрочных обязательств: в отличие от ипотеки, которая обязывает платить 15–30 лет, аренда позволяет в любой момент сменить жилье или даже город без финансовых потерь.
Большинство арендодателей сами решают вопросы с обслуживанием жилья, а арендатор не несет расходов на капремонт или замену сантехники.
Аренда дает доступ к лучшим локациям, поскольку в найм часто сдаются квартиры в центре или новых ЖК, купить которые дорого. Это позволяет жить в престижном районе без переплат.
Кроме того, если рынок просядет, арендатор не потеряет деньги, в отличие от собственника, который может оказаться в «минусе» при продаже.
Арендатор имеет реальную возможность тестирования района перед покупкой. Можно пожить в разных районах, чтобы понять, где действительно комфортно, перед принятием решения о покупке.
В случае потери работы или снижения доходов аренду проще расторгнуть, чем ипотеку, по которой банк может забрать квартиру. Это становится особенно важным в сложной экономической ситуации.
Таким образом, аренда в Екатеринбурге остается выгодной стратегией для тех, кто ценит свободу, не хочет переплачивать за «квадратные метры» или просто пока не готов к покупке.
«ФедералПресс» проводил круглый стол, посвященный основным тенденциям и перспективам на рынке недвижимости Екатеринбурга и других российских регионов. Эксперты рассмотрели разные сегменты и отметили, что элитное жилье остается отличной инвестицией капиталов.
Фото: ФедералПресс / Ольга Дружинина