Рекламные проспекты сулят владельцам апартаментов в управляемых отелях Петербурга пассивный доход и большие деньги. Однако реальная сумма на руках у инвестора оказывается в разы меньше громких цифр. «ФедералПресс» разобрался, как формируется доходность «гостиничных» апартаментов и куда уходит львиная доля денег, заплаченных постояльцами.
Сколько денег в итоге получает собственник апартаментов
Официальные расчеты управляющих компаний (УК) и данные рынка показывают, что экономика апарт-отеля – это сложный механизм с четким распределением средств. Собственник, делегирующий полный цикл услуг профессиональному оператору, в итоге получает так называемый чистый доход – остаток после вычета всех операционных расходов и вознаграждения УК, уточняет «Деловой Петербург».
При стандартной модели работы с профессиональным оператором схема выглядит следующим образом. Сначала из общей выручки от проживания вычитаются прямые расходы, которые несет управляющая компания для обеспечения работы номера. К ним относятся комиссия онлайн-агрегаторов (OTA) – ключевых каналов продаж (18–25 %), затраты на уборку, прачечные услуги, гостевые наборы, маркетинг и техподдержку. В среднем эта статья «съедает» около 35 % от выручки.
Далее оператор удерживает свое вознаграждение – обычно это 15 % от оборота. Таким образом, совокупные отчисления УК достигают 50 %. Оставшаяся половина – это еще не итоговая прибыль инвестора. Из этой суммы ему необходимо оплатить коммунальные услуги (8–10 % от общей выручки), туристический сбор (1 % в Петербурге), страхование, а также заложить бюджет на ежегодное обновление текстиля, косметический ремонт и устранение поломок.
Итоговая «чистая» доходность, по оценкам экспертов, в летний высокий сезон может составлять около 30–40 % от заявленной в отчете выручки. То есть при объявленных 150 тысячах рублей оборота на руках у владельца с учетом всех дальнейших обязательств может остаться 45–60 тысяч рублей. В низкий сезон (март-апрель) эта сумма может снижаться почти вдвое из-за падения загрузки при неизменных постоянных расходах.
Почему собственники теряют выгоду
Почему же из внушительной суммы, которую платит гость, инвестор получает лишь часть? Ответ кроется в специфике гостиничного бизнеса, где за бесперебойную работу и высокий уровень сервиса приходится платить.
- Цена видимости и продвижения. Основной канал продаж – онлайн-агрегаторы. Их комиссия может достигать четверти стоимости бронирования. Дополнительно требуются вложения в маркетинг: SEO, контекстная реклама, профессиональный контент. Без этих расходов объект просто не увидят потенциальные клиенты.
- Операционная «кухня». Ключевая статья – гостиничные операции (35 % выручки): уборка, прачечная, служба приема и размещения, закупка расходников. Эти затраты растут вместе с загрузкой. Добавляются эксплуатационные расходы на содержание здания (6–8 %) и неуправляемые коммунальные платежи.
- Риски «полулегальных» схем. Стремясь увеличить маржу, некоторые собственники обращаются к мелким локальным операторам, предлагающим упрощенную схему с комиссией 25–30 %. Кажущаяся экономия оборачивается большими рисками. Такие УК часто не оформляют гостей по ФМС, не платят налоги, экономят на обязательных обработках помещений и химчистке. Качество сервиса падает, что ведет к снижению загрузки и среднего чека.
Главная опасность – ускоренный износ объекта. Отсутствие профессионального контроля приводит к порче мебели, техники, появлению плесени. Через год такой эксплуатации апартамент потребует капитального косметического ремонта, стоимость которого может превысить 100 000 рублей, полностью «съев» мнимую экономию. В итоге выручка ниже, а совокупные затраты и риски – выше, чем при профессиональном управлении.
Таким образом, инвестиции в апартаменты с целью сдачи в режиме апарт-отеля – это вложение не в недвижимость как таковую, а в сложный сервисный бизнес. Реальная доходность формируется не ценой номера, а эффективностью операционного управления, качеством сервиса и долгосрочной стратегией сохранения актива. Выбор в пользу кажущейся экономии на операционных расходах чаще всего приводит к прямым убыткам и снижению капитализации объекта.
Рекомендуем также прочитать у «ФедералПресс» о том, почему в Петербурге стали строить меньше элитного жилья.
Фото: ФедералПресс / Ксения Кобалия