Сдача квартиры, находящейся в ипотеке, для многих собственников выглядит простым способом «закрывать платеж» за счет арендаторов. Риелтор Юлия Юсова рассказывает, что именно в этой схеме чаще всего кроется ловушка. Такое жилье – это предмет залога банка, у которого могут быть свои условия пользования жилплощадью, которые нельзя игнорировать. О том, как правильно оформить сдачу ипотечной квартиры в аренду, читайте в интервью «ФедералПресс».
Юлия, в чем риск наймодателя?
– Когда квартира куплена в ипотеку, банк фактически страхует свои деньги залогом. Ему важно, чтобы жилье сохраняло стоимость и оставалось «контролируемым» активом. В ипотечных договорах всегда есть требование – сдавать квартиру только с согласия банка или хотя бы с уведомлением. В договоре купли-продажи этот пункт обязательно прописывается. И вот тут ключевая ошибка: собственник ориентируется на то, что это его квартира, а банк – на пункт договора, который собственник подписал вместе с кредитом.
Чем реально рискует собственник?
– Штрафами со стороны банка. Если договором предусмотрено согласование аренды, а квартира сдается «в обход», то банк может расценить это как нарушение условий договора. В зависимости от политики банка последствия могут быть разными: от требования устранить нарушение до более жестких мер. Самый страшный сценарий – это требование досрочного погашения кредита.
Арендатор может внезапно потерять право жить в квартире. Если у собственника возникнут серьезные проблемы с выплатами и дело дойдет до взыскания, ситуация осложнится. При определенных условиях права арендатора, заселенного без согласия залогодержателя, то есть банка, могут прекратиться при обращении взыскания. Итог: конфликт, стресс и возможно судебные разбирательства.
Спорным местом также может стать страховка. Дело в том, что квартира в ипотеке всегда застрахована (статья 31 Федерального закона № 102-ФЗ). Если фактическое использование жилья меняется – вместо собственника живут арендаторы, страховщик при страховом случае может задавать вопросы к соблюдению условий договора страхования. Это не значит, что «точно откажут», но лишние споры точно никому не нужны.
Также существуют налоговые риски. Сдача квартиры регулярными платежами «на карту», объявления на агрегаторах недвижимости, жалобы– все это создает цифровой след. Зачастую собственники боятся не только банка, но и того, что к доходу от аренды появятся вопросы у государства.
Кто и как может сообщить банку?
– Чаще всего «секретная аренда» раскрывается не потому, что банк охотится за арендодателями, а из-за обычной человеческой жизни. Шум, курение, постоянные гости, мусор, и жалобы от соседей уходит в управляющую компанию, участковому, а иногда и дальше.
Сотрудники управляющих компаний зачастую задают вопросы, на которые арендаторы отвечают так: «Мы снимаем квартиру и ничего не знаем». И информация об арендаторах уходит напрямую в управляющие компании.
Также сообщить банку может сам арендатор. Любой конфликт с наймодателем, например, из-за залога, оплаты коммуналки или ремонта может превратить нормального арендатора в автора писем «куда надо».
Проверки банка встречаются крайне редко, но такая практика есть. У банка есть право интересоваться состоянием залога, особенно если у клиента возникают просрочки или запросы на реструктуризацию.
Как сдавать ипотечную квартиру правильно без нервов и сюрпризов?
– Нужно начать с кредитного договора. Это самый важный документ и в нем будет ответ на вопрос: нужно ли согласование аренды, уведомление или есть запрет. Важно уточнить позицию банка. Во многих случаях он не возражает против аренды, если собственник платит вовремя и уведомляет / согласовывает сдачу квартиры Лучше делать это письменно, так спокойнее.
Лучше оформить нормальный договор найма. В нем должны быть прописаны: состав проживающих, запрет перепланировок и переделок без согласия, ответственность за ущерб, обеспечительный платеж, опись имущества и фотофиксация состояния квартиры.
Прозрачные платежи – безопасность собственника. Когда все оформлено официально, у человека меньше точек давления со стороны арендатора и со стороны проверяющих органов. Можно оформить самозанятость и платить 4% налогов. Правильная схема оформления аренды квартиры – это всегда дешевле, чем потом разруливать последствия.
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева, Вера Романескул; изображение сгенерировано с помощью ИИ / Маргарита Неклюдова