Единую ставку под 6 % в программе «Семейная ипотека» в России отменили с 1 октября. Государство переходит к жесткой дифференциации: теперь процент и лимит по кредиту зависят от количества детей. Для больших семей ставку сократили в три раза. Эксперты предсказывают, что в регионах УрФО это приведет к удорожанию кредита в 1,8 раза, а спрос на новостройки упадет на 20–30 %. Потянут ли уральские семьи новые условия кредитования и ждет ли рынок недвижимости стагнация, «ФедералПресс» выяснил у экспертов.
Станет ли семейная ипотека доступной
Экономист о реформе семейной ипотеки: «Застройщикам придется сдерживать цены на жилье»
Семьям с одним ребенком младше семи лет предусмотрена ставка 10 % и кредит до 6 млн рублей, с двумя детьми – 8 % и 8 млн рублей, тремя – 6 %, четырьмя – 4 %, пятью и более – 2 %. Лимит для многодетных – 10 млн рублей. Максимальный период субсидирования ставки – 15 лет. Для столичных регионов предложена другая шкала. На сколько они увеличены, читайте в материале «ФедералПресс».
«Предстоящее обновление условий семейной ипотеки приведет к сокращению доступности первичного жилья для большинства клиентов с детьми во всех субъектах РФ, включая регионы Урала. Очевидно, столь резкая трансформация программы не направлена на стимулирование рождаемости. Ужесточение условий – одна из вынужденных мер властей для преодоления текущего серьезного дефицита федерального бюджета», – прокомментировал «ФедералПресс» Ярослав Гутнов, основатель строительной компании.
С экономической точки зрения новая конструкция делает поддержку более адресной: чем больше детей, тем ниже стоимость заемных средств. Но для семей с одним или двумя детьми кредитная нагрузка возрастет, обратила внимание Оксана Мощенко, кандидат экономических наук, доцент кафедры аудита и корпоративной отчетности Финуниверситета при правительстве РФ.
«При одинаковой стоимости жилья и сроке кредита переход с 6 на 8–10 % означает более высокий ежемесячный платеж. Следовательно, часть таких заемщиков может уменьшить бюджет покупки, увеличить первоначальный взнос либо отложить приобретение жилья», – пояснила «ФедералПресс» Оксана Мощенко.
Доступность семейной ипотеки с новыми условиями зависит от региона внутри УрФО, прокомментировал «ФедералПресс» кандидат экономических наук Василий Кутьин. Разрыв по уровню медианных зарплат, по официальной статистике, между отдельными субъектами округа колоссальный: между лидером и замыкающим (Ямал и Курганская область) – более чем в два раза.
«Дифференциация имеет и обратную сторону. Так, для семей с одним ребенком ситуация ухудшилась: ставка 10 % вместо 6, лимит те же 6 миллионов. На 30 лет платеж вырастает примерно с 36 тысяч до 53 тысяч рублей в месяц. Для Курганской области с медианной зарплатой 56 тысяч это малореально без дополнительных источников дохода», – сказал Кутьин.
Как считает эксперт, для населения Ямала и Югры льготная ипотека по новым правилам остается доступной, для клиентов из Тюменской области – с напряжением, но возможна. Свердловская и Челябинская области – здесь взятие семейной ипотеки фактически на грани для семей с одним и двумя детьми. По оценке «Домклик», в регионах около 20 % нынешних заемщиков при такой ставке не прошли бы по показателю долговой нагрузки.
Ярослав Гутнов обратил внимание, что основной объем девелоперской и покупательской активности в УрФО приходится на Свердловскую область. У большинства семей здесь – один ребенок в возрасте до семи лет. Средняя цена «квадрата» на свердловской первичке – 180 тысяч рублей. После внесения банку 20 % от стоимости жилья семьи смогут рассчитывать на приобретение на новых льготных условиях квартиры площадью около 40 кв. м. Ежемесячный взнос для клиентов с одним ребенком при оформлении займа на 6 млн рублей составит 64 тысячи рублей при средней зарплате в регионе 94 тысячи, медианной – 60 тысяч.
«При наличии у обоих супругов такой зарплаты после погашения ежемесячного взноса на жизнь у них и ребенка будет оставаться около 55 тысяч рублей в месяц. Такой результат даже ниже трех средних прожиточных минимумов в регионе. Даже если клиенты готовы на такие лишения, банк все равно вряд ли одобрит заявку», – пришел к выводу Ярослав Гутнов.
Для сравнения, сейчас средний ежемесячный взнос по семейному кредиту под 6 % годовых стоимостью 6 млн рублей (после уплаты первого взноса 20 %) при сроке займа 30 лет – 36 тысяч рублей. То есть для семей с одним ребенком льготная ипотека в регионе теперь подорожает в среднем на 78 %, или в 1,8 раза в месяц, подсчитал эксперт.
Задача новых условий программы теперь состоит не в доступности для всех, а в том, чтобы сделать помощь более адресной – многодетным и тем, кто готов строить большую семью.
«Логика верная. Раньше государство одинаково доплачивало банкам и за семью с одним ребенком, и за многодетную. Теперь поддержка идет туда, где она работает на демографию. Но момент тяжелый. Рыночная ипотека дорогая, и для семьи с одним ребенком 10 % – уже серьезная нагрузка на бюджет», – прокомментировал «ФедералПресс» брокер по недвижимости Николай Хлащев.
Брать ли ипотеку семьям с одним ребенком
Семьям с одним и двумя детьми сейчас целесообразно отложить оформление семейной ипотеки, считает Дмитрий Проскурин, коммерческий директор российской компании по продаже новостроек.
«Возможно, уже в ближайшие месяцы власти все же смягчат некоторые параметры программы. Это может стать как политическим жестом, так и мерой для поддержки стабильности строительной отрасли, от которой зависит устойчивость экономики в целом. Однако если к началу 2027 года ситуация не поменяется, то рассчитывать на либерализацию норм, вероятно, уже не придется», – пояснил «ФедералПресс» Проскурин.
При этом эксперт подчеркнул, что отказ от совершения сделки в ближайшие месяцы не приведет к дальнейшим переплатам. Доходность по депозитам сегодня превышает темпы удорожания первичного жилья, учитывая действие высокой ключевой ставки и другие социально-экономические сложности. Инвестиционно привлекательных проектов, где квадратный метр дорожает с опережением инфляции, сегодня немного, добавил он.
Не советует таким семьям откладывать приобретение жилья в расчете на возвращение единой ставки 6 % Оксана Мощенко. Финансово более обоснованно исходить из действующих параметров программы и рассчитывать платеж применительно к конкретному объекту, пояснила эксперт.
«Возврата единой ставки я не жду. Государство сознательно ушло от массовой льготы к адресной. Рыночная ипотека опустится ниже 10 % не скоро, так что новая ставка все равно выгоднее. Если квартира нужна для жизни и платеж посильный – берите по новым правилам и торгуйтесь, осенью продавцы сговорчивее. Если платеж на пределе, лучше подкопить на взнос и взять кредит меньше, чем ждать решения сверху», – заявил Николай Хлащев.
Многодетным семейная ипотека
Новые условия семейной ипотеки нацелены на поддержку многодетных. Но, как утверждают эксперты, льготные кредиты не помогут большим семьям улучшить жилищные условия, исходя из их реальных потребностей.
«Для многодетных семей ставка 2–6 % выглядит существенно привлекательнее. Однако доступность жилья определяется не только процентом по кредиту. Семье с четырьмя или пятью детьми нужна соответствующая площадь, поэтому не менее важны стоимость квадратного метра, первоначальный взнос и наличие больших квартир. Лимит до 10 млн рублей расширяет возможности, но сам по себе проблему стоимости просторного жилья не решает», – заявила Оксана Мощенко.
Как отметил эксперт Василий Кутьин, если исходить из текущих рыночных цен на недвижимость в УрФО, то максимальный лимит в 10 млн рублей для большой семьи в небольших уральских городах – это максимум трехкомнатная квартира, а часто и меньше. Сегодня в Екатеринбурге средняя стоимость трехкомнатной – около 10–11 миллионов, в Челябинске – 7–8 миллионов, в Кургане – 5–6 миллионов. При этом для семьи из шести–семи человек по санитарным нормам нужно минимум 108–126 «квадратов», что соответствует четырехкомнатной квартире. Она стоит дорого.
По мнению эксперта, единственный выход – покупка земли с развитой инфраструктурой для многодетных и строительство собственного дома. Разумным шагом будет расширение лимита для многодетных на ИЖС.
«Это следует из логики: если квартира для пятерых детей не является оптимальным решением, то лимит на строительство дома должен быть выше, чем 6 миллионов. Вероятность изменения условий для больших семей есть, но ее реализация не будет быстрой. Программа действует до 2030 года, и Минфин с Минстроем уже переносили сроки реформы – с июля на октябрь. Если демографический эффект новых ставок окажется слабым, а рождаемость продолжит падать, правительство может вернуться к доработке. Вопрос о лимите на ИЖС для многодетных – очевидный кандидат на пересмотр», – считает экономист Василий Кутьин.
Как новые ставки ударят по рынку недвижимости в УрФО
Ипотечный спрос чувствителен к изменению господдержки, что хорошо показывает статистика Банка России, подчеркнула Оксана Мощенко. После переноса решения об изменении условий программы объем выдач льготной ипотеки сократился в июле за месяц на 41,3 % – до 188,2 млрд рублей, а ее доля в общем объеме ипотечных выдач снизилась до 51,8 %.
«Для Свердловской, Челябинской, Курганской и Тюменской областей, ХМАО и ЯНАО это, на мой взгляд, скорее означает перераспределение спроса, чем однозначную стагнацию рынка. При этом делать вывод о неизбежном падении или росте цен пока нельзя: стоимость недвижимости определяется не только ипотечной ставкой, но и доходами населения, предложением новостроек, себестоимостью строительства и общей стоимостью кредитных ресурсов», – отметила Мощенко.
По прогнозам Николая Хлащева, в октябре – ноябре спрос в уральских новостройках просядет, так как большая часть сделок была оформлена в сентябре. Сильнее всего это почувствуют Екатеринбург и Челябинск, где семьи с одним ребенком дают значительную часть покупок по программе.
«Тюмень и северные округа переживут переход спокойнее за счет доходов. Курган и небольшие города могут встать надолго. Полной стагнации не жду. Прайс застройщики держат и уступают через субсидированную ставку, рассрочку и скидку. Пауза продлится, пока не подешевеет рыночная ипотека», – заключил Хлащев.
По прогнозу Василия Кутьина, полной стагнации рынка недвижимости в уральских регионах не будет по трем причинам: ставки все равно ниже рыночных (16–17 %), ИЖС под 6 % абсорбирует часть спроса, снижение ключевой ставки до приемлемого уровня в 10–11 % можно ожидать во второй половине 2027 года, что неизбежно оживит рыночные программы.
«Но налицо импульс к реализации структурного сдвига: семьи с одним-двумя детьми уйдут из сегмента новостроек в ИЖС, а многоквартирное строительство в малых и средних городах УрФО затормозится», – сделал вывод Василий Кутьин.
Фото: ФедералПресс / Елена Ельцова, Полина Зиновьева, Елена Майорова