Масштабное жилищное строительство в России породило специфическую проблему – обманутые дольщики. Вкладываться в новую квартиру еще на стадии возведения дома, с одной стороны, выгодно – это дешевле покупки готовой. С другой стороны, увеличиваются риски, ведь застройщик может обанкротиться. Как государство пытается избавить отрасль от подобных рисков? В интервью «ФедералПресс» об этом рассказал депутат ГД от Иркутской области, руководитель рабочей группы президиума генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александр Якубовский.
Обманутые дольщики есть везде
Александр Владимирович, проблема дольщиков: насколько она масштабна для страны?
— Проблема с обманутыми дольщиками в нашей стране безусловно масштабна. И еще несколько лет назад она разрасталась как снежный ком. Ежегодный прирост пострадавших участников долевого строительства по стране достигал 50 тысяч человек. Важно, что речь идет о самом необходимом для людей – о жилье, за которое они заплатили свои собственные деньги. Поэтому даже если бы масштабы проблемы были в десятки раз меньше, чем сейчас, она не стала бы от этого менее острой.
Эта проблема исключительно российская, или с ней сталкиваются и в других странах?
— Говорить о зарубежном опыте сложно. Приведу лишь один пример. Совсем недавно мы наблюдали за картиной, когда крупнейший китайский девелопер Эвен Грант находился и, кстати, продолжает находиться на стадии банкротства. Он останавливает огромное количество строек. В бюджете компании образовалась огромная финансовая дыра. И в этой ситуации можно увидеть Россию в недавнем прошлом, аналогия очень прослеживается. Сейчас подобная ситуация в нашей стране просто невозможна. После проведенной реформы в долевом строительстве, когда нефинансовые организации, такие как различные общества с ограниченной ответственностью потеряли возможность бесконтрольно привлекать финансовые средства граждан на строительство, законодательство в нашей стране в этом направлении стало одним из самых прогрессивных.
Эскроу-счета и 300 миллиардов от государства
Говоря о России, какие конкретные механизмы для решения проблемы выработаны? И можно говорить, что они приносят результат?
— В первую очередь речь идет о привлечении средств граждан для участия в долевом строительстве только путем заключения договоров с использованием эскроу-счетов. Речь идет о трехстороннем договоре между физическим лицом, банком и застройщиком, в результате которого застройщик получает финансовые средства в счет оплаты жилья только после сдачи дома.
Важно, что теперь требовательно подходят к оценке коммерческой привлекательности и успешности финансовой модели того или иного прoекта, и его анализируют профессионалы. Для застройщиков выгодно создавать прoекты, в которых заинтересованы покупатели. Они достаточно быстро реализуют их на стадии строительства. И чем больше таких квартир продано по счетам эскроу, чем больше денег аккумулировано в банке, соответственно – тем ниже процентная ставка для застройщика по прoектному финансированию. При этом средства, которые внесли люди, застрахованы также, как и банковские вклады. Поэтому возникновение новой проблемы обманутых дольщиков исключена.
А как «страхуются» те стройки, которые начались раньше?
— У нас есть ряд застройщиков, которые находятся в группе риска. Мониторинг по их деятельности ведется практически в ежедневном режиме. Раз в месяц Федеральный Фонд развития территорий, который является оператором по решению проблемы обманутых дольщиков, рассылает сводки с указанием, на какие объекты необходимо обратить пристальное внимание, например, в связи со снижением строительной активности.
Во-вторых, на объектах, которые достраивают по старой схеме с прямым привлечением средств граждан, сейчас невозможно нецелевое расходование денежных средств, ведется жесткий контроль. И третье, самое важное, – даже в случае банкротства застройщика, люди не должны этого даже заметить, это не должно приводить к отставанию от графика строительства. Для этого созданы все условия. Есть компенсационные выплаты, есть деньги, которые аккумулированы на счетах. В случае банкротства ничего не мешает зайти на объект либо другому застройщику, либо региональному Фонду. Кстати, региональные Фонды также были созданы в связи с изменением законодательства. Они наделены функцией застройщика, чтобы сдать объект в срок без поиска каких-либо денежных средств. Поэтому, безусловно можно говорить, что полное решение проблемы обманутых дольщиков возможно. К концу 2023 года мы планируем выполнить это.
Во сколько обойдется государству полное решение проблемы дольщиков, и вообще возможно ли ее решить на 100 %?
— По средним прикидкам, на решение проблемы необходимо порядка 300 миллиардов рублей – на достройку проблемных объектов либо на выплату компенсаций. С небольшим натягом, но средств хватает. Часть идет от реализуемого имущества в результате банкротства компаний, часть – из Фонда, который формировался из компенсационных выплат застройщиков, там порядка 70 миллиардов рублей. Плюс ежегодно на капитализацию Фонда развития территорий выделяются федеральные средства.
Относительно благополучный регион
Иркутская область на фоне всей страны выглядит лучше или хуже?
— Иркутская область на фоне всей страны, безусловно, выглядит лучше. Несмотря на высокие темпы строительства, в нашем регионе не так много проблемных объектов.
Есть ли примеры удачного решения проблемы на отдельно взятых объектах в Приангарье?
— Если говорить об удачных примерах, то о них, конечно, лучше сказать, когда люди либо заедут в свои квартиры, либо получат компенсации. В этом году часть объектов мы как раз планируем закрыть. Процесс этот длительный, связанный с процедурами банкротства, восстановлением проектно-сметной документации. Так или иначе, между Федеральным Фондом развития территорий, региональным Фондом и Правительством Иркутской области заключено соглашение о финансировании. Основной вопрос сейчас, чтобы региональный Фонд своевременно выполнял свои обязательства, потому что деньги заложены и в региональном бюджете, есть они и в федеральном. Основной критерий сейчас как раз их освоение, чтобы это было своевременно и согласно взятым на себя обязательствам.
Кстати, вы выдвинули инициативу по энергосбережению в школах. Чем это продиктовано?
— Все мы знаем, что ранее в Иркутской области действовала программа энергоэффективности школ и дошкольных учреждений. Но, к сожалению, до северных территорий она по сути так и не дошла. Вопросы о замене оконных блоков с деревянных на пластиковые регулярно звучат на моих встречах с жителями севера Приангарья. Чтобы изучить ситуацию, запросил подробные данные от муниципальных властей, структурировал всю информацию о текущей потребности. Цифры получились внушительные. К примеру, в Братске, как и в Усть-Илимске в замене окон нуждаются 40 школ, в Усть-Кутском районе – 15, в Нижнеилимском – 17, не лучше ситуация и в других районах севера области. Местные власти, родители обращаются за помощью к предпринимателям, ищут спонсоров. Но это не решает проблему комплексно. На мой взгляд, в программе энергоэффективности школ и дошкольных учреждений необходимо уделить особое внимание именно северным территориям. Ведь климатические условия там более суровые, территории заселены не так плотно, как на юге региона, и к тому же социально-экономическое состояние муниципалитетов и самих жителей требует поддержки.
Сколько средств и из каких бюджетов на это понадобится?
— Предложение о разработке программы по повышению энергоэффективности школ и дошкольных учреждений северных территорий региона мною направлено в адрес председателя правительства региона и спикера Законодательного собрания Иркутской области. На мой взгляд, финансирование ее реализации должно быть из регионального бюджета.
Фото: ФедералПресс / Евгений Поторочин