Ростовская гордума готовится внести ряд поправок, регулирующих отношения между городом и застройщиками. Депутаты разрабатывают положение «О регулировании земельных отношений в городе Ростове-на-Дону». Главный архитектор донской столицы Владимир Гейер подчеркнул, что принятие нового положения продиктовано приведением в соответствие с действующим федеральным законодательством.
Ростовская гордума готовится внести ряд поправок, регулирующих отношения между городом и застройщиками. Депутаты разрабатывают положение «О регулировании земельных отношений в городе Ростове-на-Дону». Главный архитектор донской столицы Владимир Гейер подчеркнул, что принятие нового положения продиктовано приведением в соответствие с действующим федеральным законодательством. Однако в этом документе зафиксировано достаточно спорное положение относительно условий участия компаний в торгах. Согласно новому положению, размер задатка при проведении торгов за земельные участки или при продаже права на заключение договоров аренды будет увеличен с нынешних 20 % до 100 %. Аналитики и участники рынка однозначно заявляют, что подобные меры заставят значительную долю компаний отказаться от крупных проектов или вовсе покинуть рынок. Подробности в материале «ФедералПресс.Юг».
Ставки выше, чем в Москве
На последнем заседании комиссии по градостроительству и земельным ресурсам депутаты рассмотрели проект положения «О регулировании земельных отношений в городе Ростове-на-Дону». «Положение направлено на обеспечение рационального и наиболее эффективного использования и охраны земель в границах города Ростова-на-Дону, создания и сохранения благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, защиту их прав на землю, привлечения инвестиций и пополнения бюджета», – заявили участники комиссии в процессе заседания. Пока документ находится на стадии обсуждения. Однако болевой точкой данного положения стали условия для подрядных организации, участвующих в торгах. Увеличение размера задатка при проведении торгов по продаже земельных участков или продаже права на заключение договоров аренды до 100 % – шаг кардинальный. Участник рынка заявляют, что и нынешние 20 % – для многих компаний довольно сложно преодолимый барьер.
Директор департамента градостроительства ООО «Финансовый и организационный консалтинг» Юлия Пашко пояснила ситуацию.
«С одной стороны, увеличение задатка до 100 % не противоречит нормам земельного законодательства, в соответствии с которыми орган местного самоуправления на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения («шаг аукциона»). А также местные власти имеют право регулировать размер задатка, который должен быть не менее 20 % начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы. При этом задаток, внесенный победителем торгов, засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы. Остальным участникам торгов в течение 3-х банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов такой задаток возвращается», – рассказал эксперт «ФедералПресс».
Однако, по ее словам, примечателен тот факт, что при уклонении победителя от подписания договора купли-продажи и договора аренды земельного участка, что также случается на практике, внесенный победителем торгов задаток ему не возвращается. Юлия Пашко подчеркивает, что при наступлении таких обстоятельств бюджет Ростова-на-Дону пополнится на сумму 100 % задатка, что является положительным фактором.
В свою очередь, младший аналитик «Инвесткафе» Роман Гринченко подчеркнул, что столь значительное повышение задатка для участия в торгах приведет к существенному снижению конкуренции между участниками. Это обусловлено тем, что небольшие игроки просто не смогут участвовать в торгах, так как «заморозка» столь значительной суммы денежных средств в виде задатка может нанести катастрофический ущерб бизнесу предприятия.
«При этом я думаю, что не только мелкие, но и крупные игроки заметно снизят свою активность в аукционах и будут стремиться участвовать лишь в тех торгах, в которых они наиболее заинтересованы», – добавил эксперт.
«100 % размер залога – мера, которая не поддается логике. Это также и 100 % заградительная мера. Я считаю, что вход на аукционы и торги должен быть абсолютно свободным. И участвовать в них должна иметь возможность всякая компания. И даже 20 % размер залога – слишком высокое требование. Формально он должен подтверждать платежеспособность участника торгов, но по факту эти меры только сокращают конкуренцию на рынке», – пояснил экспертному каналу генеральный директор компании по управлению недвижимостью «Титул» Евгений Сосницкий.
Аналитики рынка сходятся во мнении, что с точки зрения добросовестной конкуренции, увеличение размера задатка до 100% ограничит круг потенциальных покупателей и тем самым негативно отразится на процессе городской застройки.
«Я полностью согласен, что негативным последствием будет также являться замедление темпов освоения территорий в городе, так как в результате вышеизложенных факторов многие торги могут просто не состояться либо быть проданы по начальной стоимости при участии лишь одного претендента. Отдельно стоит отметить, что, помимо вышеизложенных негативных последствий, такая мера приведет к росту цен и арендных ставок на недвижимость. Это обусловлено тем, что в результате увеличения объема денежных средств, подлежащих «заморозке», могут повыситься издержки компаний, так как может появится необходимость привлечения дополнительных средств для финансирования текущей деятельности», – пояснил Роман Гринченко.
Юлия Пашко также добавила, что опыт повышения размера задатка применялся в Московской области. «Экспресс-анализ нормативных правовых актов, регулирующих порядок организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды, показал, что в большинстве случаев задаток при участии на торгах определяется в размере 20 % начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы. Ряд муниципальных образований Московской области размер задатка определяют в размере не менее 20 % и не более 30 %», – рассказал эксперт. Но надо понимать, конкурентная среда в этом регионе значительно агрессивнее, темпы строительства выше, а участники рынка имеют большие финансовые возможности.
Доступная альтернатива
В качестве альтернативного решения предоставления гарантий подрядчиком сами ростовские строители предлагают несколько вариантов. Во-первых, участники рынка предлагают вообще уйти от механизма задатка. По словам Евгения Сосницкого, интересен был бы вариант вместо платы за землю, которая зачастую даже при 20 % ставке очень высокая, ввести расчет будущими квартирами. В качестве еще одной гарантийной меры предлагается привлечь третью сторону, а именно – страховую компанию.
«Применение страхового механизма было бы выгодным ходом для всех. Организаторы аукциона получали бы необходимые им гарантии, страховые компании точно были бы заинтересованы взять на себя риски за 1-2 %, а для застройщика это были бы подъемные суммы, при этом им не пришлось замораживать оборотные средства», – рассказал учредитель ростовской строительной компании «Развитие» Андрей Кияшко. Однако он пояснил, что пока страховые компании такой услуги не предлагают.
Участник рынка подчеркивают, что за последние годы ростовский рынок недвижимости развивается очень динамично, и за этот период здесь появились несколько очень сильных игроков. Правительство в качестве магистральной градостроительной политики развивает комплексное освоение территорий. Однако взяться за строительство целого микрорайона может позволить себе компания с очень мощным ресурсом оборотных средств. Следовательно подписать подобные контракты способны единицы. Основная же часть средних компаний нуждается в поддержке со стороны властей.
«Сегодня рынку необходимы не заградительные меры, а, наоборот, дополнительные гарантии для самих строительных компаний со стороны региональных и федеральных властей. Это позволит рынку развиваться не только с помощью механизмов долевого строительства, другими словами, собирать деньги с населения. Но даст возможность сотрудничества с банками. Продуктивнее было бы подумать, как можно вложить деньги в строительство без рисков. Пока же поддержка оказывается властями, только если застройщик занят в каком-то единичном мегапроекте», – пояснил Андрей Кияшко. По словам участников рынка, продуктивных результатов можно будет добиться, только если власти и бизнес начнут совместно вырабатывать механизмы гарантий и обязательств.
Юлия Дементьева