Государственная программа «Жилье для российской семьи», призванная решить квартирный вопрос не самых обеспеченных россиян, не только не решила его, но и породила новую волну обманутых дольщиков по всей стране. В числе пострадавших есть и жители субъектов Приволжского федерального округа. Есть ли выход из этой ситуации и что говорят эксперты – разбирался «ФедералПресс».
В настоящее время борьба обманутых дольщиков за свои квартиры приняла практически всероссийский масштаб. Они пытаются прорваться на Всероссийский саммит «Надежный застройщик России – 2017» в Санкт-Петербурге, едут со всех уголков страны на уже четвертый всероссийский митинг обманутых дольщиков в Москве. В последнем приняли участники дольщики из Кирова, Казани, Саратова. Нижегородские дольщики в Москву не поехали, но передали свои плакаты проезжавшим через город братьям по несчастью из Красноярска.
Результаты мониторинга Центра экономических и политических реформ (ЦЭПР) протестных акций в России в третьем квартале 2017 года показали, что наиболее резонансными стали протесты именно обманутых дольщиков. В число регионов, в которых было зафиксировано наибольшее число протестных акций, вошла Саратовская область.
«Есть желание разрешить проблему дольщиков, но объективно это непростая задача»
Еще до недавнего времени большую часть обманутых составляли дольщики отдельных домов. С началом реализации программы «Жилье для российской семьи» армию обманутых пополнили дольщики целых жилых массивов – кировского ЖК «Слобода «Новое Сергеево», нижегородского ЖК «Новинки Smart City», Самарского ЖМ «Березовка», татарстанского микрорайона «Яшьлек», уфимского ЖК «Новобулгаково».
По мнению дольщиков, статус госпрограммы должен был гарантировать достройку их квартир. Однако реальность не совпала с ожиданиями. А сами дольщики даже переименовали программу с аббревиатурой ЖРС в «Жулье для российской семьи» и «Жертвы регионального строительства». Недостроенные по всей стране дома обманутые дольщики окрестили «путинками», создали в одной из социальных сетей «Доску позора» застройщиков и даже сочинили свой гимн.
От «челобитных» к межрегиональной структуре
По мнению дольщиков, выдав разрешение на строительство, власти на местах обязаны взять на себя и ответственность за его результаты. Поняв, что «челобитные» главам городских администраций и губернаторам не работают, обманутые дольщики задумались о смене тактики, в частности – увеличении количества акций протеста, чтобы «жахнуть митингами по беспределу», и повышении их массовости. Цель обманутых дольщиков – максимально привлечь и удерживать внимание властей и СМИ. В настоящее время дольщики только еще начали объединение разрозненных инициативных групп на уровне регионов. В обсуждаемых в соцсетях планах – создание единой слаженной межрегиональной структуры.
Основными инструментами борьбы обманутых дольщиков за свои деньги и квартиры являются не требующие согласования одиночные пикеты и митинги протеста. Палаточных городков и голодовок в арсенале дольщиков ПФО пока нет. А вот атрибуты, кроме традиционных плакатов, ограничиваются исключительно фантазией их организаторов. Например, нижегородские дольщики на одном из митингов выставили гроб с надписью «Не дождался» (к тому моменту несколько дольщиков действительно скончались, – прим. ред.), кировские дольщики заклеили буквально весь город листовками со словом SOS и призывом к губернатору Игорю Васильеву.
Люди также пытаются взывать к банкам. В Нижем Новгороде дольщики ЖК «Новинки Smart City» провели митинг около здания Сбербанка в центре города, прося ввести ипотечные каникулы до момента постройки их домов. Как сообщили «ФедералПресс» в пресс-службе Волго-Вятского банка Сбербанка России, возможные варианты обсуждались региональным руководством кредитного учреждения с врио губернатора Нижегородской области Глебом Никитиным. Однако окончательное слово в решении этого вопроса за президентом Сбербанка Германом Грефом.
Впрочем, дольщики понимают, что многое зависит от них, поэтому не ограничиваются акциями и засучив рукава переходят к активным действиям – сами охраняют территории строек от проявляющих интерес мародеров, проводят на стройплощадках субботники. Есть среди дольщиков и оказавшиеся в безвыходной ситуации. Одна из дольщиц «Новинки Smart City», не имея больше возможности снимать жилье, в октябре переехала в недостроенный дом. В ноябре о намерении переехать заявил еще один из дольщиков, оказавшийся примерно в такой же ситуации. Ни в одном из домов нет центрального отопления, газа, водопровода и канализации.
Посчитали и систематизировали
После первой волны митингов обманутых дольщиков весной 2017 года о необходимости решения проблемы задумались на федеральном уровне, начав с систематизации. Регионы обязали разработать планы-графики достройки проблемных объектов. В настоящее время они находятся в открытом доступе на сайте Министерства строительства и ЖКХ РФ.
По данным Минстроя РФ, в общей сложности на территории 72 субъектов находятся 830 проблемных объектов долевого строительства, заключено около 86 тысяч договоров долевого участия. Из 14 регионов ПФО в этот перечень вошли 13. Самое большое количество проблемных объектов находятся в Самарской области и Татарстане – 42 и 35 соответственно, всего по одному проблемному объекту – в Чувашии и Ульяновской области. Однако надо помнить, что «объект» – это условная единица, означающая разрешение на строительство, которое может быть выдано сразу на несколько домов. Самое большое количество обманутых дольщиков находятся в Самарской и Саратовской областях – 3 401 человек и 2 792 человека, соответственно. Проблема обманутых дольщиков отсутствует только в Мордовии.
Руководство Минстроя РФ считает, что не все регионы предоставили ему полностью достоверную информацию по проблемным объектам, поэтому ее проверка поручена Генеральной прокуратуре РФ. Федеральный реестр обманутых дольщиков тоже еще не полон, поскольку регистрация в нем носит заявительный характер и регламентируется сроками, прошедшими от момента «сдачи объекта».
Кто будет достраивать?
Власти ищут разные пути выхода из ситуации с обманутыми дольщиками. По мнению экспертов, достаточно эффективным является механизм достройки проблемных объектов путем предоставления региональными властями застройщику земельных участков без проведения торгов. В свою очередь, региональным властям для этого передаются земельные участки, находящиеся в федеральной собственности.
Так, Татарстану, Саратовской, Пензенской и Самарской областям для решения проблем обманутых дольщиков правительственной комиссией по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности РФ, было выделено в общей сложности 97,34 га земли. Самый большой участок площадью 52,3 га в поселке Петра-Дубрава Волжского района получили Самарская область. Второй по величине земельный участок – 42,69 га – в селе Рамзай Мокшанского района получила Пензенская область. Саратовской области выделили участок площадью 1,14 га на улице Братьев Никитиных в поселке Новосоколовогорский. Татарстан получил участок площадью 1,21 га на улице Аграрная в Казани.
С запросами на предоставление федеральных земельных участков в Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), являющееся агентом РФ по вовлечению в оборот федеральных земель, также обращались Пермский край и Нижегородская область. Последней было обещано передать в региональную собственность около 500 га в Нижнем Новгороде и ближайших пригородах.
Существует и другой вариант. Например, дольщикам нижегородского ЖК «Новинки Smart City» предложили объединиться в НКО, которая выберет нового подрядчика для достройки их домов. Объединившимся в НКО обманутым дольщикам обещают передать земельный участок и объект незавершенного строительства. При этом им придется взять на себя функции по выбору нового подрядчика для достройки домов. Однако предложенный властями вариант достройки дольщиков не устраивает. Они считают, что путем создания НКО им фактически предлагают достроить дома за свой счет. Между тем, уже два потенциальных инвестора – ООО «ЭкоГрад» и ЗАО «Ипотечная компания Сбербанка» – отказались от предложения достроить этот проблемный объект из-за его низкой рентабельности.
Нет дольщика – нет проблемы
Председатель Общественного Комитета по предпринимательству в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства при Торгово-промышленной палате Нижегородской области Игорь Баженов считает несправедливым, что решение проблем обманутых дольщиков ложится исключительно на плечи властей различного уровня. Однако власти, по его словам, вынуждены это делать, чтобы не допускать накала обстановки в регионах в преддверии выборов президента РФ в 2018 году.
Игорь Баженов также предлагает разделить дольщиков на две категории и помогать только тем, кто путем долевого строительства решал свой квартирный вопрос. А инвестиционные дольщики, вложившие деньги в квартиры с целью их дальнейшей продажи, по его мнению, должны осознавать и самостоятельно нести все риски.
В рамках госпрограммы «Жилье для российской семьи», запущенной в 2015 году и закрытой как неэффективная уже в марте 2017 года, до конца текущего года в 70 регионах, ставших ее участниками, планировалось построить не менее 25 млн кв. метров жилья эконом-класса. Результаты проверки Счетной палаты РФ показали, что по состоянию на 1 января 2017 года в эксплуатацию было введено 0,8 млн кв. метров или 3,3 % запланированного объема. В частности, в Татарстане было введено в эксплуатацию 0,063 млн кв. метров от запланированных 1,5 млн кв. метров (или 4,2 %), в Башкортостане – 0,042 млн кв. метров от запланированных 0,6 млн кв. метров (или 7 %).
Причину провала программы «Жилье для российской семьи» в масштабах всей страны директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева видит в несоответствии заявленной цены – 35 тыс. рублей за 1 кв. метр и реальной себестоимостью его строительства, которая гораздо выше. «А застройщики – это, в первую очередь, коммерческие организации, – напоминает она. – Как маркетолог я могу сказать, что эконом-класс – самая неустойчивая группа населения по доходам. Строя жилье эконом-класса, застройщик держится на валовых продажах. А если валовых продаж нет, то у него неминуемо возникают сложности».
Действительно, программа «Жилье для российской семьи» предусматривала компенсацию затрат застройщиков на подведение коммуникаций в размере 4 тыс. рублей на каждый 1 кв. метр построенного ими жилья. Однако Счетная палата РФ в своем отчете констатирует, что в течение 2016 года правительство так и не направило в регионы межбюджетные трансферты на строительство инженерно-технической, социальной и дорожной инфраструктуры. Первоначально на эти цели регионам планировалось направить 20 млрд рублей. А не имея гарантий выкупа, за свой счет инфраструктуру застройщики практически не строили. Генеральный директор ПАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан» Андрей Симаков тоже придерживается точки зрения, что программа провалилась из-за того, что не заработал механизм выделения федеральных субсидий на инженерные сети.
Татьяна Романчева считает, что система предоставления застройщикам земельных участков с уже подведенными коммуникациями, как это раньше делалось в Казани, является определенной гарантией. «Это уже гарантия, что все будет хорошо. А если участки выделяются без коммуникаций, то затраты на них никакая первая очередь не выдержит, – поясняет она. – Мы анализировали ситуацию в регионах. Как правило, сложности возникают в области мега-проектов. Мега-проекты – это мега-затраты. Дороги, коммуникации – сегодня все это ложится на плечи застройщика. Поэтому если проекты средней величины еще осуществляются, то мега-проекты осуществляются, как правило, нехорошо. Бывает, что приостанавливаются».
Эксперты считают, что для того, чтобы исчезли проблемы обманутых дольщиков, со строительного рынка должны исчезнуть сами дольщики. Татьяна Романчева напомнила, что президент поручил Минстрою проработать возможность замены долевого участия в строительстве проектным банковским финансированием в течение трех лет. По ее мнению, замена дольщиков на банки, с одной стороны, исключит появление обманутых дольщиков, но с другой стороны повлечет за собой повышение стоимости жилья на первичном рынке и, как следствие, приостановку продаж.
«Вопрос – готовы ли будут люди покупать квартиры по более высокой цене, потому что банк будет брать свои проценты? – поясняет она свою точку зрения. – На рынке будет уже готовое жилье, но все будет упираться в платежеспособный спрос населения каждого конкретного региона. Не будем забывать, что в последние несколько лет рост инфляции у нас в два раза больше, чем темпы роста доходов населения. Поэтому пока ситуация с ростом доходов населения будет такой же сложной, приостановка продаж будет неминуемой».
В свою очередь, вице-президент Ассоциации «Объединение Нижегородских строителей» Александр Мешалов уверен, что в случае замены долевого участия на проектное финансирование удорожание жилья будет только «в ближайшей перспективе». Причем даже называет примерную цифру – на 25 %. Примерно по таким ставкам застройщики сегодня, по его словам, кредитуются в коммерческих банках. «Как заявляет Минстрой РФ, в долгосрочной перспективе это в принципе может привести не к удорожанию, а, наоборот, к удешевлению жилья, – развивает свою мысль Александр Мешалов. – Часть застройщиков уйдет, но другие застройщики смогут выстроить более эффективные процессы строительства, и предложение будет соответствовать спросу». «Но это, конечно, пока что теория», – предупреждает эксперт.
Вычистить рынок
В целом же Александр Мешалов уверен, что «при текущих изменениях законодательства уже сейчас приняты меры, которые значительно вычищают строительный рынок». «Просто эти механизмы еще не в полной мере стали работать», – поясняет он. В частности, эксперт считает создание Фонда защиты прав дольщиков, за счет средств которого планируется достраивать проблемные объекты в случае их появления, удачной заменой неработавшей системе страхования ответственности застройщиков: «Коммерческое страхование по большому счету было эфемерным. Крупные страховые компании на этот рынок не вышли. А те страховые компании, которые этим занимались, не способны были обеспечить гарантии, которые на себя брали. Поэтому и выплат у застройщиков, которые заключали договоры страхования, по сути, не происходило».
Впрочем, эксперты солидарны и в том, что долевое участие в строительстве является «обоюдовыгодным явлением» как для строителей, так и для дольщиков, которое возникло на строительном рынке «не просто так». «Для застройщиков это дешевые деньги, которые можно привлекать на различных стадиях строительства и за счет этого строить, – поясняет Александр Мешалов. – Дольщикам это тоже выгодно, потому что в большинстве случаев у них удешевляется стоимость жилья». По этой причине, уверены и Александр Мешалов, и Татьяна Романчева, в случае отказа от долевого участия в строительстве и застройщики, и дольщики будут искать аналогичную схему.
Добавим, что в настоящее время на сайте «Российская общественная инициатива» проводится голосование за предложение «достроить брошенные и проблемные объекты обманутых дольщиков за счет средств СРО, компенсационного фонда, страховых выплат». На момент написания материала за инициативу было подано 3 205 голосов – 3,2 % от необходимого количества голосов для ее рассмотрения на федеральном уровне.
Фото: Евгений Поторочин