Волгоградская область окончательно скатилась в аутсайдеры по жилищному строительству. При этом ближайшие перспективы выглядят еще более сложными. Власти пока проблему даже не артикулируют, предпочитая делать вид, что ничего экстраординарного не происходит. Как сложилась такая ситуация, в чем резервы роста и кто поможет расшевелить волгоградскую стройиндустрию, разбирался «ФедералПресс».
Строительство жилья в области оказалось на самом низком уровне за последние 15 лет. В 2018 году в регионе ввели всего 610 тыс. кв. метров. Это меньше, чем даже в наиболее кризисном для отрасли в российской истории 2010-м. В сравнении с 2014 годом падение почти двукратное – пять лет назад в регионе построили 1,115 млн кв. метров. В нынешнем году падение продолжается.
Дальше – меньше
По данным Волгоградстата на 1 сентября этого года, ввод жилья в регионе сократился на 15,6%, построено только 339 тыс. квадратных метров. Объемы работ в отрасли и вовсе упали на 36%.
Согласно недавно опубликованному рейтингу российских регионов по вводу жилья, с июля 2018 по июнь 2019 года Волгоградская область имеет худшие показатели в ЮФО и 76-е место по стране. В регионе построили лишь 0,234 квадратных метра на человека. Общая обеспеченность достигла 24,4 «квадрата» на душу населения. По обоим показателям регион отстает не только от Ростовской области, где стройиндустрия всегда была более развитой, но и вообще от всех соседей, включая небогатую Калмыкию. В степной республике ввели 0,295 метра на каждого жителя, а обеспеченность достигла 24,7 кв. м. В Саратовской области, для сравнения, показатели составили 0,472 и 29,4 квадратных метра соответственно.
Минус на минус
Эксперты констатируют, что спад жилищного строительства начинается по всей стране. Это вызвано стагнацией доходов населения и переходом отрасли на новую схему финансирования строительства жилья – так называемые эксроу-счета. У строительных фирм нет возможности строить на деньги дольщиков, средства замораживаются на специальных счетах до ввода дома в эксплуатацию.
Как отмечает эксперт-аналитик АО «ФИНАМ» Алексей Калачев, особенно заметно снижение в депрессивных регионах с низкой динамикой промышленного производства, инвестиций и доходов. «В некоторой степени к таковым можно отнести и Волгоградскую область. Кроме общих причин снижения, возможны и региональные особенности в отводе участков, выдаче разрешений на строительство и подключении к инженерным сетям», – пояснил Калачев.
Именно ситуация с сетями не позволяет волгоградским застройщикам реализовать тенденцию, которая стала общим местом во многих регионах. При стагнации доходов платежеспособный спрос формирует молодежь, которая согласна на небольшие квартиры, но удобно расположенные.
Руководитель ипотечного центра компании «Инстатека», представитель волгоградского «Ротари-клуба» Борис Кузьмин констатирует: «Рынок Волгограда не является привлекательным, в нем не видят потенциала. Усилия, затрачиваемые на строительствоквадратного метра в Волгограде и, скажем, Сочи, практически одинаковые, а спрос и ликвидность несопоставимые». Он отмечает, что конкуренция среди застройщиков только снижается, ряд компаний «выходят в кэш» или переключаются на строительство нежилой недвижимости. «На рынке у нас есть компании-монополисты, которые получают преференции, и именно они, имея преференции, решают, больше им строить или меньше», – уверен Кузьмин.
В 2019 году, по данным Единого ресурса застройщиков, полностью сданы всего пять многоквартирных домов. До конца года должны быть введены еще 11. Еще 19 домов запланированы к сдаче в 2020-м. Сейчас львиную долю нового жилья в регионе возводят не больше десятка крупнейших застройщиков. Доля некоторых продолжает расти. Практически во всех случаях это связано с обязательствами завершить ранее брошенные другими компаниями долгострои. Региональный лидер в жилищном строительстве – ГК «Пересвет-Юг», который с 2013 года ввел 358 тыс. квадратных метров жилья, а сейчас возводит еще 174,2 тыс. «квадратов». Около третиэто как раз доделки комплексов, дольщики которых были обмануты прежними застройщиками.
Индустриальное строительство составляет только половину от общего ввода жилья. Оно сконцентрировано точечно – подавляющее большинство новых комплексов возводится в Советском и Кировском районах областного центра. Там соответствующая инфраструктура появляется, но с некоторым отставанием по срокам. А вот до основных территорий, где сосредоточены промышленные и офисные центры, добираться довольно непросто. Строится жилье также в Краснослободске и Волжском. А вот в Центральном и даже Дзержинском районе Волгограда такой возможности практически не осталось. Там не всегда решены вопросы с землей, а главное– большие ограничения по инженерным сетям: на одних территориях сложно подключиться к электричеству, на других почти нереально к канализации. В итоге строительство дорожает и становится «элитным», хотя резерв роста этого сегмента в Волгограде фактически исчерпан.
Согласно опросу волгоградских застройщиков, проведенному теруправлением Росстата, 65% оценивают ситуацию на рынке как удовлетворительную, а 22% говорят о катастрофе. Среднестатистический застройщик в регионе обеспечен заказами всего на полгода, а финансированием на четыре месяца. Выходит, что без дополнительного кредитования сдать проекты вовремя уже проблема.
Придет чужой дядя
Избыточная бюрократизация выражается, например, в бескомпромиссности властей в борьбе с самостроями. Сейчас самая обсуждаемая тема в Волгограде – это иск мэрии против гостиничного комплекса «Сосновый бор», принадлежащего одному из фигурантов дела против бывшего главы СУ СК региона Михаила Музраева. Общественность удивляет, что вместо того, чтобы использовать недвижимость и территорию, благоустроенный комплекс хотят уничтожить.
А в малоэтажном жилищном строительствеподобныеистории уже стали нормой. В Волгограде регулярно сносят жилье за то, что оно построено нелегально: по документам там индивидуальный дом или магазин, а в действительности – многоквартирный объект, обычно на два-три этажа.Летом этого года суд постановил снести 13 таких строений, причем в ряде случаев приобретатели квартир пытались протестовать.
Именно такое строительство могло бы спасти малый местный стройбизнес, считают участники рынка. «Да, незаконно, надо наказывать. Ищите тех, кто виноват! Но зачем сносить? Чаще всего там все в порядке по части качества. А снесут раз, два, и третий раз никто уже просто не возьмется за такие объекты, какие бы разрешения им ни показали», – возмущается руководитель одной из компаний-застройщиков.
Сопредседатель реготделения «Деловой России», почетный строитель РФ Андрей Куприков отмечает, что регион не использует возможность расшевелить рынок за счет бюджетного строительства. «Слишком забюрократизированы конкурсы, все делалось по формальному принципу. Структура управления стройкомплексом была не заинтересована в конечном результате, только в процессе. Не секрет же, что у нас много конкурсов с большим переносом сроков», – пояснил Куприков. Он также отметил, что, по его мнению, «перемещение профильного вице-губернатора (Валентины Гречины. – Прим. ред.) из администрации в думу – это показатель того, что губернатор недоволен состоянием отрасли».
«Заход на рынок новых игроков сейчас затруднителен. Стоимость старта становится все больше, а цена ошибки в выборе модели и объекта – все дороже. Мы скорее увидим процесс консолидации за счет ухода слабых игроков и поглощения объектов, в том числе региональных, более крупными девелоперскими холдингами», – поясняет Алексей Калачев.
Руководитель дирекции банка ВТБ по региону Владимир Русаев прогнозирует дальнейший рост ипотеки. Он также считает, что нынешняя ситуация со строительной отраслью обратима. «Люди пока улучшают свои условия на вторичном рынке. Но предложение там фиксированное, и ситуация будет выправляться. Если сейчас стройка нового жилья внизу, то это значит только то, что она скоро пойдет вверх», – рассуждает банкир.
Риелторы такой оптимизм не разделяют. Даже в хорошие времена на волгоградском рынке на новые квартиры приходилось только около 15%. А стоимость квадратного метра жилья в регионе уже несколько лет почти не меняется, особенно в новостройках. А значит, дефицита новых квартир вообще не существует как проблемы, считает гендиректор агентства недвижимости «Аксинья» Оксана Голева.
По ее словам, в среднесрочной перспективе можно ожидать удорожания жилья эконом-класса. Существенно изменить ситуацию, отмечает Голева, может только приход в Волгоград крупных федеральных застройщиков. «Если кто-то придет, чего я не исключаю, то будут новые программы, возможно что-то вроде реновации. При этом местные застройщики будут попросту исключены изэтой картины», – рассуждает Голева. Оживить рынок может только осознание собственниками недвижимости, что их ценовые ожидания завышены, считает она.
Борис Кузмин также предполагает, что крупный федеральный игрок, готовый строить много доступного жилья, был бы выгоден региону. «Он смог бы выступить своего рода регулятором. Но пока его нет, рынок диктует потребителям и возможности выбора нет. А вторичный рынок все-таки практически неисчерпаем в нынешнем экономическом состоянии», – рассуждает Кузьмин.
Андрей Куприков ждет активных действий от вновь назначенных областных чиновников: «Нужно пересмотреть отношение. И не толькок организации тендерных процедур, но и к отрасли вообще. Для начала собрать строителей, провестисовещание, наверное, не совсем публичное. И поговорить начистоту о техпроблемах, которые есть, и что реально можно сделать. С этого нужно начать».
Фото:ФедералПресс / Ярослав Малых.