Уже несколько лет тюменские власти продвигают идею развития застроенных городских территорий. Казалось бы, это направление работы способно решить сразу несколько задач: частично избавить от ветхого жилья, улучшить жилищные условия горожан, преобразить город, а еще и сэкономить городской бюджет. Но эти планы, как показали последние события в поселке Матмасы, устраивают не всех. В чем причина недовольства и к чему это может привести, разбирался «ФедералПресс».
Комплексный подход
Специальная программа, которая предусматривает развитие застроенных территорий Тюмени, была принята гордумой еще в 2008 году. Прогрессивная, масштабная, она, по сути, преследует сразу несколько целей: жилфонд избавится от аварийного и близкого к этому статусу жилья, а значит условия проживания горожан улучшатся и преобразится внешний облик Тюмени. И, что немаловажно, городской бюджет удастся сэкономить для других задач.
Изначально программа предусматривала развитие 11 площадок города. Сейчас в реестре 18 застроенных территорий. В отношении 15 заключены договоры о развитии, еще в отношении трех приняты решения. Общая площадь всех территорий, включенных в реестр, превышает 80 гектаров.
Путем торгов на площадки пришли инвесторы. В перспективе здесь должны появиться новые современные кварталы и микрорайоны. Совершенно очевидно прослеживается вектор на комплексную застройку Тюмени вместо точечной.
К слову, развитие застроенных территорий – то направление, которое курировал Руслан Кухарук в статусе замглавы города. Тогда он неоднократно отмечал, что реализация крупных инвестпроектов по застройке территорий Тюмени имеет важное социально-экономическое значение. Собственно, этой позиции Кухарук продолжает придерживаться и в статусе руководителя мэрии.
«Сегодня в Тюмени развивается новое видение застройки уже даже не отдельных кварталов, а целых микрорайонов. Когда видишь поросшие травой пустыри и приходят застройщики, готовые к комплексному освоению территории, это очень воодушевляет. Когда они показывают, насколько глубоко проработали проект, начиная с облицовки фасадов и заканчивая водными каналами на территории и озеленением, ты понимаешь, что подобные проекты преображают не только вот этот пустырь, они преображают весь город», – рассказывал в интервью «ФедералПресс» тюменский градоначальник.
Урбанист Михаил Климовский называет комплексное освоение «позитивным действием», но признается, что часто в России такие проекты на деле имеют монофункцию.
«Под видом комплексного освоения там преобладает та или иная функция. Например, жилищная. Между тем комплексное освоение – это всесторонний девелопмент, направленный не только на застройку жильем, но и на урбанистику. То есть когда на отдельных территориях запускают изменения, которые должны способствовать развитию этой территории», – считает Климовский.
Сама по себе идея развивать территории, которые морально и физически устарели, прогрессивна и перспективна, соглашается архитектор, урбанист Екатерина Журавлева. Но, несмотря на то, что это прописано в Градостроительном кодексе, Тюмень едва ли не единственный в стране город, который еще как-то пытается эту тему продвигать.
Когда эта программа только стартовала в Тюмени, наш эксперт как раз работала в мэрии. Признается: тогда было не совсем ясно, что вообще с этим делать. «Тогда вопрос был в том, как найти компанию, которая будет готова в это ввязаться. Потому что экономически, если подумать, для инвестора это невыгодно. Гораздо проще строить на свободной территории. И больше выгоды получить. Понятно, нужно как-то привлекать инвестора на такую территорию, какие-то бонусы ему давать. Искать варианты взаимодействия», – полагает Екатерина Журавлева.
Как изменится поселок Матмасы?
Работа по поиску инвесторов для развития застроенных территорий шла действительно непросто. Об этом не раз говорили чиновники. Параллельно шла работа над условиями для потенциальных инвесторов. Кажется, теперь дело, наконец, сдвинулось.
В частности, изменения начались на участке в границах улиц поэта М. Джалиля, Пражской и Тимофея Чаркова. Это почти 20 гектаров поселка Матмасы. В границах этой территории расположены 27 индивидуальных жилых домов и 40 многоквартирников. Последние – малой этажности (два-три этажа).
Дома благоустроенные, но в них отсутствует горячее водоснабжение. Инженерные коммуникации довольно изношены, в зимнее время нередко рвутся теплосети. На днях, кстати, одна из таких аварий и случилась. Внешне дома выглядят ветхими. Видно, что местами выпадающие кирпичи укрепляли, а в подвалах стоит сырость, из-за чего по дому ползет грибок. Во дворах нет детских площадок, не увидели мы здесь и спортивных объектов. Большая беда с дорогами и тротуарами.
С целью развития этой застроенной территории в феврале 2016 года администрация города на основе аукциона заключила договор с застройщиком. Им стало ООО «Сибстройкапитал» (позже, в июне 2019 года, компания изменила название на ООО СЗ «Улей Девелопмент». – Прим. ред.).
Планы у инвестора на эту территорию большие. Согласно договору, в течение 15 лет в восемь этапов здесь будут возведены многоквартирные дома. Сколько их будет, сейчас до конца не ясно. Детальная проработка проекта, проектирование и строительство домов будут осуществляться по мере освобождения земельных участков, отметил генеральный директор компании-застройщика Алексей Ноздрачев. Вероятно, это будут дома разной этажности. За счет застройщика будут проложены инженерные коммуникации и появится сопутствующая инфраструктура – детские и спортивные площадки, зоны отдыха. А на первых этажах домов, как это принято сейчас, разместится коммерческая недвижимость.
На данный момент инвестор уже возводит на территории первый 19-этажный дом из трех – ГП-3.
Формула компенсации
В рамках реализации первого этапа проекта будут расселены иснесены три дома – по адресам Пражская, 13, 20 и 36а. Ранее они были признаны аварийными. Тем, кто проживал в квартирах по договорам социального найма, за счет инвестора были приобретены аналогичные по площади квартиры. Что касается жилья, находящегося в собственности, его оценку производила оценочная компания, которую определили по конкурсу. Собственникам инвестор либо выплатит компенсацию, либо предоставит квартиру в одном из своих домов.
К слову, как раз суммами, в которые были оценены «квадраты», остались недовольны многие собственники. Пересмотра компенсации они добивались через суд, и суммы действительно увеличили. Все дело в том, что документы о проведении оценки были выданы еще осенью 2018 года, но с тех пор цены на жилье, как ни крути, выросли.
Как цепная реакция, недовольство стали высказывать и жители других домов, которые под расселение еще не попали. К примеру, сейчас о якобы копеечных компенсациях говорят люди, которые стоят на отселение аж в седьмой очереди. Хотя не проводилась оценка даже тех квартир, отселение которых должно начаться уже в этом году (вторая очередь).
Тогда откуда разговоры о суммах? Как рассказал жилец одного из домов по улице Пражской, некоторые жители, узнав о расселении, кинулись продавать свои квартиры. «Знаю, что вызывали риелторов. Они, посмотрев квартиры, оценив состояние, называли стоимость около 35 тысяч рублей за квадратный метр. Вот люди и стали паниковать», – рассказал анонимный собеседник.
Между тем известно, что независимые эксперты оценивали квартиры в среднем по 41–44 тысячи рублей за «квадрат». А еще собственникам нужно учитывать, что окончательный размер компенсации складывается из выкупной стоимости квартиры, к которой плюсуется доля в общедомовом имуществе, доля земельного участка и компенсация за переезд.
«Нам и так хорошо»
Градус накала в Матмасах сейчас высок. Правда, весомых аргументов против расселения не слышно. Одних не устраивает гипотетическая цена за квартиру (оценка, отметим еще раз, проводилась только для первой очереди). Кто-то беспокоится из-за уровня грунтовых вод: мол, высотки «выдавят» воду и она будет подтапливать весь район. Чтобы этого не происходило, расширяются водоотводные каналы и строятся новые. Проведены исследования и расчеты. Кто-то предполагает, что квартиры будут темными, особенно на первых этажах. Есть опасения по поводу шумоизоляции. Но все это, отметим, ничем не подтвержденные опасения. Есть и такие жители, кого не устраивают планы просто потому, что «нам и так хорошо».
Застройщик и администрация приходят к выводу, что дело, скорее, в нехватке информации, неверной ее трактовке, а быть может, и в намеренном вредительстве, когда народ специально подзуживают. Правда, кому это может быть выгодно, пока не очень понятно.
Поэтому с собственниками начали работать в индивидуальном порядке. Их приглашают на трехсторонние встречи в администрацию города небольшими группами. Общие собрания до этого просто превращались в гвалт.
Ранее мы уже писали об одной из первых встреч в малом формате. На ней одна из собственниц, оценив возможные потери и приплюсовав моральный ущерб, обозначила сумму компенсации не менее 5,5 миллионов рублей. Такому размаху удивились присутствующие: мол, квартиры по цене в 90 тысяч за «квадрат» мало где в Тюмени встретишь, а тут жилплощадь явно не элитная.
На волне активного непонимания жителей хайп на теме пытаются ловить общественники. К примеру, «Диванные войска Тюмени» накануне побывали в Матмасах и даже записали обращение к губернатору от имени жителей. Александра Моора просят выйти «на разговор» и не дать снести поселок.
«Зачем расселять дома? Они еще даже не признаны аварийными. Нам тепло и уютно», – шептались в толпе пожилые женщины, которые пришли на встречу с общественниками.
Но протестные настроения поддерживают далеко не все жители Матмас. Часть жителей рады переменам: жить в домах с затопленными подвалами, с грибком на первых этажах – сомнительная радость.
Представители мэрии соглашаются: да, дома не признаны аварийными. Пока. Но сложно отрицать тот факт, что многоквартирники разрушаются. Да, сейчас жить в них можно, даже с учетом ограниченных удобств. Но что будет через 10 лет? Однажды придет время, когда не поможет капитальный ремонт. Дома признают аварийными. Но станет ли дожидаться этого инвестор? Предложит ли он те условия, на которые готов сейчас? Большой вопрос.
Фото: ФедералПресс/Елена Аталыкова,ООО СЗ «Улей Девелопмент», Администрация Тюмени