Недвижимость
Недвижимость
Свердловская область
0

Свободное падение. Как коронавирус изменит рынок жилья в Екатеринбурге?

Как коронавирус влияет на рынок жилья?
Коронавирус меняет рынок жилья

Пандемия COVID-19 внесла значительные коррективы в работу множества отраслей экономики. Недвижимость не стала исключением. Однако пока рынок жилья выглядит достаточно хорошо, особенно в городах-миллионниках, таких как Екатеринбург. Но это временное явление, уверены эксперты. Уже в ближайшие месяцы и этот рынок ждут спад, снижение цен и банкротство компаний. Первыми это коснется тех компаний, что, пользуясь адмресурсом при распределении земли, набрали множество кредитов под участки. Первые признаки будущего коллапса уже проявили себя. Подробнее об этом – в материале «ФедералПресс».

Цены ниже

Администрация Екатеринбурга опубликовала постановление об утверждении средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения в городе на период с апреля по июнь. Она составила немногим более 66 тысяч рублей. Это на 570 рублей меньше, чем в первом квартале текущего года. Снижение, пусть и небольшое, стало первым за долгое время и было вызвано целым комплексом причин, главной из которых стала пандемия китайского коронавируса. Лавинообразное распространение болезни парализовало работу целых государств, в результате чего мировая экономика пошатнулась. Ослабевший курс рубля вынудил кредитные учреждения повышать ставки по ипотеке и быть более требовательными к новым заемщикам. Наконец, проведение сделок с жильем осложняется введенными ограничениями по работе официальных ведомств, таких как МФЦ и БТИ, а также самих агентств недвижимости.

«Пока предпосылок для существенного изменения цен на первичном рынке мы не видим. Цены на вторичном рынке жилья могут снизиться на 5–10 %», – отметила президент Уральской палаты недвижимости Илона Соболева.

С ней соглашается частный риелтор Татьяна Маркова. По ее прогнозам, в этом году застройщики заявят меньше проектов. «Компании, скорее всего, будут стремиться завершить и продать начатые проекты. Брать кредиты сегодня сложно», – считает она.

Участники рынка пока не заметили существенного изменения цен на жилье в уральской столице. Напротив, Екатеринбург показывает одну из лучших динамик среди городов-миллионников РФ. Квадратный метр в новостройках здесь за месяц подорожал на 4 %, до 78,5 тысячи рублей. Такие данные приводит ЦИАН.

Выживут не все

Глава аналитического отдела УПН Михаил Хорьков отмечает, что пока рынок жилья прекрасно выглядит на фоне пострадавших от коронавируса отраслей, но это ненадолго. Он напомнил, что во время предыдущего спада в 2015 году ситуация была исправлена благодаря субсидированию ставок по ипотеке. Однако сегодня такие меры могут оказаться недостаточными, так как изменилось законодательство и в процесс включились банки.

В сложной ситуации могут оказаться компании, которые ранее приобрели за кредитные средства большое количество земель для будущих проектов. По данным источников «ФедералПресс», некоторые застройщики уже начал переуступать участки другим компаниям, чтобы избавиться от лишней долговой нагрузки. Одной из таких компаний является «TEN Девелопмент».

По данным из открытых источников, объем текущего строительства на начало апреля 2020 года «TEN Девелопмент» составляет 339,8 тысячи квадратных метров. Компания реализует жилые проекты в различных микрорайонах Екатеринбурга, а стоимость квадратного метра варьируется от 73 до 124,5 тысячи рублей, что значительно выше рыночной цены. По мнению риелторов, в текущих условиях реализовать такие объекты будет достаточно сложно. Видимо, понимая это, компания объявила акцию по снижению цен до 20 % до конца апреля.

«На первый взгляд, у компании все хорошо – она входит в топ-10 застройщиков Екатеринбурга, у нее примерно одна девятая часть рынка. Но заложенные мины дают о себе знать», – говорят источники на рынке.

«Взрыватель» этой мины – административный ресурс. Он был заложен в то самое время, когда власть в городе Владимира Тунгусова была полной и безраздельной, а близость к нему определяла для застройщиков и уровень доступа к самой привлекательной земле. В 2000-х у ТЭНа в активах появились участки в самом центре города (там позже были выстроены ТЦ «Алатырь» и Limerance). Схожий доступ к земле был у целого пула компаний, среди которых «Атомстройкомплекс», «Форум групп», ряд других. Сейчас в периметре группы «ТЭН» несколько компаний, есть даже собственное ТВ, которое делает, судя по названию, спортивные программы. В группе также управляющие компании для разных проектов.

Итак, откуда же взялась ТЭН? О себе она заявила громко – проектом ТРЦ в центре города, запущенном в 2009 году. За несколько лет компания стала одним из ведущих генпродрядчиков на рынке – например, она ведет знаковые проекты Русской медной компании, ее привлекают также для достройки домов дольщиков, обманутых другими застройщиками. Но как удалось пробиться на высококонкурентном строительном рынке Екатеринбурга?

В среде застройщиков нередко сравнивают ТЭН и «Форум групп» и видят схожесть в совсем прозрачном происхождении стартового капитала. Но если «Форум Групп» уверенно относят к так называемому уралмашевскому клану, подразумевая, что глава компании Сергей Воробьев был одним из важных игроков ОПС Уралмаш, то с ТЭН все чуть сложнее. Прямых связей нет. Группа «ТЭН» принадлежитСергею Трофимову и его партнеру Григорию Магарасу, которые всегда считались бизнесменами, близкими к бывшему вице-мэру Екатеринбурга Виктору Контееву, осужденному на 18 лет колонии строгого режима за вымогательство и подстрекательство к убийствам. Контеева, отметим, относят к так называемым центровым. Сейчас две компании связывают тесные экономические связи, в том числе даже медиаменеджера областного подчинения.

После того как из эпицентра городской жизни пропали сначала Контеев, а затем и Тунгусов, группе ТЭН пришлось выживать на своих собственных умениях. Залогом служили большой земельный банк и умение не вовремя рассчитываться со сложными или неугодными подрядчиками. В строительной сфере это вообще практически норма – когда более крупная строительная компания не расплачивается с небольшими. В 2018 году два подрядчика с разницей в три месяца подали иски о банкротстве ООО «Т Э Н», с которым у них был заключен договор. Оборот компании, судя по базе «Спарк-Интерфакс», в то время был несколько десятков миллионов рублей, а суммы исков составляли 2,7 и 16 млн рублей. По словам юриста Марины Игнатьевой, к таким мерам, как подача иска на банкротство, компании вынуждены прибегать, когда в течение долгого времени не могут получить деньги за свою работу. Как правило, после подачи в суд деньги у неплательщика – если он не безнадежен – находятся. Так произошло и с ООО «Т Э Н», иски подрядчиков к нему были отозваны.

Кризис обнажил проблемы, которые ранее накапливались. Сейчас ТЭН переживает очень сложные времена и вынужден, как отмечают источники, даже торговать землей. Ведь, кроме жилой недвижимости, у ТЭН большой пул недвижимости коммерческой. Среди нее не офисники, а ТРЦ, которые от кризиса пострадали первыми. Среди известных проектов этого застройщика такие объекты, какторговые центры «Алатырь», Limerance, «Центр моды», фитнес-клубы Extreme, «Ратиборец». Все они, как и водится на рынке, были построены на заемные деньги. Однако именно ТРЦ и «фитнесы» первым делом попали под сокращение спроса из-за коронавируса. В Limerance, где были магазины люксовых марок, по сообщениям ряда СМИ, часть этих бутиков закрылась месяц назад, в марте, еще до объявления режима самоизоляции. Сильно пострадал и «Алатырь» – там резко уменьшилась проходимость, а арендаторам просто нечем платить за площади. При этом кредитная нагрузка на компанию, как и на большинство застройщиков, очень высокая.

Отметим, что дела у ТЭН, возможно, идут лучше, чем думают источники на рынке недвижимости, однако проверить это не удалось – на запрос «ФедералПресс» в компании не ответили.

Сделок меньше

Ситуация в стройсекторе Екатеринбурга пока довольно стабильная. По данным УПН, сегодня в Екатеринбурге и городах-спутниках строится 2,8 млн квадратных метров жилых квартир. За первый квартал этот объем снизился на 13%, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – на 4%. К счастью, на стройках мегаполиса пока не начались масштабные заморозки: по состоянию на март 2020 года объем приостановленных объектов составляет всего 3%.

Если сегодня в Екатеринбурге продается порядка 24 тысяч квартир, то к концу года их может остаться только 20 тысяч, прогнозируют аналитики УПН. Что касается вторички, то тут эксперты ждут предложение на уровне 9-12 тысяч квартир.

Между тем, прогнозируют эксперты, снижение объемов ввода нового жилья, а также сокращение платежеспособного спроса и сложности с получением ипотечных кредитов существенно отразятся на количестве сделок. По мнению аналитиков рынка, до конца текущего года число сделок с жильем в уральской столице и окрестностях может снизиться на 10-20% по сравнению с прошлогодними показателями (порядка 1 млн квадратных метров).

«Застройщикам придется так или иначе снижать стоимость, чтобы привлечь покупателя. Скорее всего, они будут делать это за счет акций и скидок, но в итоге цены пойдут вниз. На первичном рынке это может быть чуть менее заметно», – уверена Татьяна Маркова.

Фото: ФедералПресс/Евгений Поторочин

Сюжет по этой теме
27 марта 2020, 17:03

Компания/персона недели

Добавьте ФедералПресс в мои источники, чтобы быть в курсе новостей дня.
Присоединяйтесь к нам
Подписывайтесь на Email рассылку
Версия для печати
Загрузка...
Комментарии читателей
0
comments powered by HyperComments
Facebook 1