Экономика
  1. Бизнес
  2. Экономика
Экономика
Иркутская область
0

Иркутск входит в топ по ценам на недвижимость. В чем парадоксы рынка

Стоимость жилья  как зеркало отражает состояние рынка и экономики
Стоимость жилья как зеркало отражает состояние рынка и экономики

И без того традиционно дорогая недвижимость в Иркутске бьет очередной рекорд. За последние три месяца цена квадратного метра от застройщика возросла в среднем на 10 %. Не отстает и вторичный рынок – здесь динамика цен примерно такая же, но покупать «вторичку» стали охотнее. При этом большинство банков снижают процентную ставку по ипотеке. Почему кредиты дешевеют, а «квадраты» дорожают, и кого это обогатит? В проблеме разбирался корреспондент «ФедералПресс».

Завтра будет дешевле?

В связи с недавним прибавлением в семье чета Пестовых решила улучшить свои жилищные условия. На семейном совете решили: продать «однушку» и купить что-то побольше. Присмотрели квартиру в строящемся доме: трехкомнатная, 120 квадратных метров, хороший район. На недостающую сумму планировали взять ипотеку. Однако «знающие люди» посоветовали не торопиться, все больше банков снижает ипотечные ставки, и эта тенденция продолжает сохраняться. Как следствие при выплате ипотеки снизится самая затратная ее часть – проценты по кредиту.

Действительно, пересмотрев десятки предложений от кредитных организаций, нашли ипотеку под вполне демократичные 6,9 %, хотя еще недавно ни один банк не давал ипотеку менее чем под 11 %. Однако существенно сэкономить, как это планировалось, не получилось. По словам главы семьи Федора Пестова, за три месяца, пока искали банк с подходящей ставкой, цена на желаемую квартиру выросла на 10 %

«Та квартира, которую мы смотрели, устраивала всем. И район хороший, и планировка, и новостройка, что немаловажно. Но главное, цена за «квадрат» была вполне нам по силам. Пока собирались, цены существенно подросли. И, собственно, той суммы, на которую мы рассчитывали нам уже не хватит. А дадут ли ипотеку на большую сумму – это большой вопрос, ведь кредит рассчитывается от дохода. И потом взять ипотеку-то можно, но ее же потом надо отдавать. А чем больше сам кредит, тем выше ежемесячный платеж. Вот и получается, что от снижения ставок мы ничего не выиграли, только хлопот больше стало», - сетует глава семейства. В такую ситуацию попала не только семья Пестовых.

«Невидимая рука рынка» начала шарить в карманах потенциальных покупателей недвижимости еще в апреле 2020 года, когда президент Владимир Путин одобрил программу льготной ипотеки под 6,5 %. Практически двукратное снижение процентной ставки привлекло в кредитные учреждения даже тех, кто еще вчера называл ипотеку долговым рабством. Специалист по ипотечному кредитованию одного из крупнейших банков Екатерина Вебер рассказала, что рост количества потенциальный заемщиков они отмечают с июня, то есть как раз с того момента, как механизм льготного кредитования фактически заработал.

«В нашем банке по линии ипотечного кредитования наблюдется рост в 20 %. То есть идут люди, которые раньше по каким-либо причинам избегали обращения в банк. Стоит отметить, что зачастую берут не на первое жилье, а уже имея недвижимость. Более лояльные условия кредитования позволяют людям рассматривать приобретение недвижимости не только как первоочередную необходимость, но и как средство инвестиций. Ведь недвижимость со временем только дорожает», - считает специалист.

В банковскую отчетность попали только те заемщики, которым ипотека была одобрена. За скобками статистики остались «отказники» – их может быть около 50 %. Соответственно, можно сделать вывод: люди пошли за дешевыми ипотеками. Конечно, это «дешевизна» относительная. К примеру, самая «дорогая» ипотека во Франции 4 %, а самая «дешевая» в России – 6,5 %

«Рыночная вилка»

Один из постулатов рыночной экономики гласит: спрос всегда будет регулироваться предложением и наоборот. Переводя на обычный язык, это значит, что если на рынке появится больше людей, готовых приобрести товар и услугу, то этим в своих коммерческих интересах могут воспользоваться производители этих самых товаров и услуг. По словам экономиста Олега Данилина, механизм не новый –при увеличении покупательной способности цены, как правило, растут.

«Соотношение спрос-предложение – это одна из основ рынка. Мы можем наблюдать это на достаточно обыденном примере – индексация пенсий и зарплат бюджетников. За повышением сразу идет рост цен, поскольку у людей на руках появляется больше денежной массы. С одной стороны, это отчасти хорошо, рынок наполняется деньгами. Но с другой – есть опасность перенасыщения, если эта денежная масса не подкреплена наличием товаров и услуг. В случае с недвижимостью мы не наблюдаем скачка строительства. Проще говоря, на большее количество рублей сохраняется примерно то же количество «квадратных метров». А это неизбежное удорожание», - делает вывод экономист.

Стоит отметить, что рост цен наблюдается не только на новостройки, но и «вторичку». Причем именно на эту категорию недвижимости спрос вырос на 49% только за последние три месяца. И это невзирая на то, что сейчас Иркутская область демонстрирует 16 место в ТОП-20 городов с самым дорогим жильем. По этому показателю столица Восточной Сибири обошла даже соседний город-миллионник Новосибирск. При этом риэлторы уверены: предел еще не достигнут.

«Если хотите купить квартиру, то лучше сделать это сейчас. Ожидаем, что до конца 2020-го цены на недвижимость в Иркутске взлетят еще выше. Почему? Спрос на двухкомнатные квартиры остается стабильно высоким, а предложений мало! Покупатели и рады бы вложить свои сбережения в недвижимость (это считают выгодной инвестицией в условиях пандемии коронавируса), но не могут быстро найти подходящий вариант. Продавцы это понимают, поэтому повышают цены», - считает специалист по продажам недвижимости Александр Козлов.

Кто останется в плюсе?

Под определение «повышающих цены продавцов», по оценкам риэлторов, да и большей части обывателей, попадают не только собственники квартир, выставившие свои «квадраты» на продажу, но и застройщики. Именно они не согласны с тем, что «во всем виновата жадность продавцов», и в ответ приводят цифры, раскрывающие себестоимость квадратного метра жилья. По мнению руководителя одного из крупнейших предприятий-застройщиков в Иркутске Михаила Сигала, строительная отрасль сегодня находится в условиях «идеального шторма» —сразу несколько факторов воздействуют на застройщиков.

«Во-первых, это радикальное изменение финансовой схемы строительства: взамен бесплатных денег дольщиков-покупателей строители берут деньги в виде кредита в банках, а деньги от проданных квартир до момента ввода дома в эксплуатацию остаются на аккредитивном эскроу-счете в банке. Эти остатки понижают, конечно, ставку по кредиту. Но в целом, сегодня доля процентных расходов в стоимости одного квадратного метра составляет 3-5 тысяч рублей. Во-вторых, закрытие границ из-за пандемии ограничило количество рабочих, которые смогли въехать в Россию. Возник дефицит рабочей силы, которую невозможно восполнить местными специалистами. Это привело и к существенному удорожанию стоимости работ, и увеличению периода строительства, соответственно, при кредитных деньгах процентные расходы становятся еще больше», – считает строитель.

Кроме того, в Иркутской области, из-за введенной в 2017 году экологической экспертизы увеличился период подготовки проектов к началу строительства. Объем вводимого жилья значительно уменьшился при возросшем спросе, это усиливает дефицит и дополнительно ведет к росту цен.

Стоимость жилья на сегодня, как зеркало, отражает состояние рынка и экономики. Как это было в 2015-17 годах, когда цены падали, так это, наверняка, будет и в будущем. Если сделать ретроспективу на стоимость жилья в Иркутске, то можно увидеть, что в стабильный период один квадратный всегда стоил в диапазоне $1150 - 1700, в зависимости от местоположения.

В целом же, по оценкам экспертов, сложившаяся ситуация не на руку застройщикам. На заметное увеличение прибыли рассчитывать не приходится. И вообще, как отмечает депутат Государственной думы Александр Якубовский, строительная отрасль не попала в список самых пострадавших от распространения коронавируса, поэтому и дополнительных мер помощи им ожидать не стоит. Мало того, ситуация может обострить застарелые проблемы.

«В условиях пандемии работа по проблемным объектам, в которых были нарушены права дольщиков, продолжится. Финансирование в этом направлении пока остается на прежнем уровне», - заявил депутат.

К слову сказать, по количеству новостроек, сдающихся в эксплуатацию, Иркутская область занимает лишь третье место в Сибири, уступая Красноярскому краю и Новосибирской области. А уж в федеральном рейтинге Приангарье не попало даже в ТОП-20. Иркутск намного опередили даже относительно недавно вошедшие в состав РФ Севастополь и Симферополь. На 100 тысяч квадратных метров в год больше строят и в Уфе. Ну, а с Москвой и Питером Иркутск вообще не идет ни в какое сравнение.

Эксперты делают из сложившейся парадоксальной ситуации выводы: относительно дешевые кредиты не принесут выгоды ни покупателям, ни строителям жилья. Более или менее о профите могут говорить лишь частные продавцы, выставившие свои квартиры на продажу. Единственным по-настоящему выгодоприобретателем становятся банки, для которых сами деньги являются товаром. Снизив процентную ставку по ипотеке, они привлекают новых клиентов, а в качестве обеспечения получают подорожавшие квартиры.

Фото: pxhere.com

Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен, чтобы быть в курсе новостей дня.
Версия для печати
Комментарии читателей
0
comments powered by HyperComments
Facebook 1