Дома одного класса, построенные компанией в разных регионах страны, могут отличаться по многим характеристикам. Например, петербуржцы в целом довольны жильем застройщика, а также инфраструктурой и транспортной доступностью ЖК, а часть жителей Екатеринбурга эти же показатели этого же застройщика не устраивают. «ФедералПресс» разобрался в причинах и сравнил жилые комплексы комфорт-класса компании ЛСР «Мичуринский» и «Цивилизация» в Северной и уральской столицах.
Цены на «комфорт» в двух «столицах»
Анализ рынка жилья региональные редакции «ФедералПресс» в Екатеринбурге и Санкт-Петербурге изучали с начала 2022 года, нашими журналистами были выбраны два жилых стандартных комплекса комфорт-класса. «Мичуринский» (Екатеринбург) и «Цивилизация» (Санкт-Петербург), оба объекта принадлежат одному застройщику. Журналисты «ФедералПресс» оценили качество строительных работ, социальную инфраструктуру и транспортную доступность, а также сравнили стоимость квартир.
Компания ЛСР была основана в 1993 году, большая часть бизнеса «Группы ЛСР» сосредоточена именно в Петербурге и Ленинградской области. Здесь группе принадлежат заводы по производству кирпича, газобетона, товарного бетона, железобетонных изделий и собственные месторождения нерудных ископаемых, сообщается на сайте застройщика. В Северной столице ЛСР, согласно Единому ресурсу застройщиков, занимает первую строчку по объему текущего строительства. В настоящее время компания продает квартиры в ЖК классов «Комфорт», «Бизнес» и «Премиум» в разных районах города.
На рынке Екатеринбурга «ЛСР Недвижимость-Урал» с 2007 года. За 15 лет застройщик возвел в городе семь жилых комплексов, в том числе и ЖК «Мичуринский».
Транспортная доступность
Чтобы познакомиться с новоселами ЖК «Цивилизация», журналист петербургской редакции «ФедералПресс» посетил жилой комплекс. Дома расположились между Невой, улицей Дыбенко и Дальневосточным проспектом. Заехать туда с Октябрьской набережной оказалось не так-то просто из-за разбитой дороги. Однако по рытвинам движение было довольно оживленное. Машины ехали, переваливаясь с одного бока на другой. Видимо, альтернативного пути, пока идет строительство, нет. Немолодой Ford обозревателя не выдержал такой «трофи-рейд». После нескольких метров пути пришлось отправиться в автосервис.
Однако опрошенные журналистом петербургские новоселы не жаловались на проблемы с транспортной доступностью. До ближайшего метро «Улица Дыбенко» – 2 км, до «Проспекта Большевиков» – 2,5 км. Недалеко расположилась и станция «Ломоносовская». На трамвае до подземки можно добраться примерно за 15 минут. Несмотря на то что Октябрьская набережная и Дальневосточный проспект часто стоят в пробках, минут за 30 все же можно доехать до центра города. Рядом находится КАД.
Жители Екатеринбурга считают, что ЛСР строит свои объекты, не всегда в должной мере задумываясь о транспортной инфраструктуре.
Не лучшим образом обстоит дело в «Мичуринском» – в центр город из микрорайона можно попасть только по двухполосной улице Суходольской через Широкую речку (именно этот район активно осваивается другими застройщиками– Прим. ред.). Согласно данным сервиса «Яндекс.Пробки», даже в середине рабочего дня там наблюдается затруднение движения в 5 баллов, в часы пик показатель достигает 8 и даже 9 баллов. При этом в район ходит только два маршрута общественного транспорта (еще два проходят мимо в сторону садов), и то крайне редко, поэтому добраться туда можно только на личном автомобиле, такси, каршеринге. «Сейчас же, чтобы попасть в центр города из Мичуринского в период с 7 до 8 часов утра, дорога занимает 1,5 часа», – негодуют местные жители.
В мэрии Екатеринбурга «ФедералПресс» ответили, что городская программа по расширению транспортной доступности до микрорайона сейчас находится в стадии реализации. В 2020 году была продлена улица Краснолесья (от Тенистой до Суходольской). В 2021 году завершено проектирование по строительству улицы Хрустальногорской (от проспекта Академика Сахарова до Суходольской, Евгения Савкова; от улицы Хрустальногорской до Косотурской; от улицы Евгения Савкова до Суходольской; от улицы Хрустальногорской до Тенистой, с профилированием русла реки Патрушихи). Всего – четыре этапа.
«В декабре 2021 года проведены электронные торги и заключен муниципальный контракт на выполнение строительно-монтажных работ по этапу 2. <...> Срок завершения работ – июнь 2024 года», – проинформировал «ФедералПресс» начальник департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Екатеринбурга Алексей Храмов.
Качество строительных работ
Жители петербургской «Цивилизации» – домов комфорт-класса – положительно отзываются о качестве квартир от компании ЛСР. По их словам, если и возникают какие-то аварии или поломки, то ответственные лица тут же их устраняют.
«Были проблемы со стеклопакетами: окна продувало, было протекание. Но этот дефект по гарантии нам исправили», – рассказала «ФедералПресс» жительница «Цивилизации». Она отметила, что других недостатков в новом жилье не обнаружила. Еще одна опрошенная считает, что есть небольшие проблемы с вытяжкой, а в остальном все сделано на отлично.
Пенсионерка, которая живет в питерской новостройке уже три года, тоже оставила хороший отзыв о качестве жилья. За время проживания в новом доме она столкнулась лишь с протечкой на потолке, которую устранили строители. «Протекло из стиральной машины. Это произошло по вине строителей. Управляющая компания составила акт, все починили, покрасили. Все сделали за счет строительной организации», – рассказала Ольга Владимировна. Пенсионерка лишь пожаловалась, что поблизости нет банкомата.
А вот новоселы Екатеринбурга с завидной регулярностью жалуются на низкое качество застройки ЛСР, а в частности, на трещины в стенах, перекошенные пластиковые рамы, неработающую фурнитуру окон.
Но надо сказать, что проблемы в Мичуринском начинались еще со сдачи первой очереди домов. Екатеринбурженка Ирина Я. продала в итоге квартиру после недолгого в ней пребывания. Вопросы к качеству жилья у нее появились почти сразу, после переезда в новостройку осенью 2016 года, в дом в переулке Терновом, 8, – закапало с потолка после того, как на крышу в декабре того года пришли рабочие менять вентиляцию после жалоб жильцов. «У меня натурально лило с потолка. Вся стена, где шахта вентиляции, – она у меня была просто сырущая», – рассказала екатеринбурженка.
И «капало» так в итоге до марта 2017 года, пока не наступила весна. Жалобы и обращения в УК и застройщику не помогали. Закончилось все тем, что девушка приняла решение продать приобретенную квартиру, а предпродажный ремонт пришлось делать за свой счет. «Гвоздем программы» было не только качество строительства, но и озвученная ранее транспортная недоступность микрорайона, которая не решена окончательно до сегодняшнего дня.
Сегодня собственники квартир в ЖК «Мичуринский» в разговоре с «ФедералПресс» также обращают внимание на следующие проблемы в разный период возведения домов:
- в квартирах на окнах появляется конденсат;
- наблюдались проблемы с изношенностью резиновых уплотнителей на окнах;
- протекают крыши домов на Карасьевской и Широкореченской, течь идет по углам стен с верхних этажей;
- в домах первой очереди на улице Карасьевской наблюдалась проблема с газовыми котлами, которые приходилось в итоге модернизировать за свой счет.
В 2018 году были судебные разбирательства в отношении застройщика из-за некачественного строительства жилья. Гарантийного ремонта от компании «ЛСР – Недвижимость. Урал» через Арбитражный суд Свердловской области пришлось добиваться УК «ЖК Мичуринский». «По решению суда представителям ЛСР придется заменить сотни квадратных метров штукатурки на фасадах, восстановить асфальтовую отмостку и отремонтировать вентиляционные системы в домах. Пока компания продолжает отказываться от исполнения обязательств», – писала «Правда УрФО».
В начале 2020 года семья из Екатеринбурга отсудила у застройщика почти 200 тысяч рублей за некачественную квартиру. «Семья приобрела квартиру на ул. Савкова еще в 2016 году. Радость от покупки жилья была недолгой. Новоселы выявили многочисленные недостатки в строительно-монтажных и отделочных работах на потолке, стенах, перегородках, полу, оконных блоках, проемах и межкомнатных дверях. Жильцы неоднократно обращались к застройщику с претензиями об устранении различных недостатков. Последняя претензия была направлена в феврале 2019 года и содержала требования о выплате расходов на устранение недостатков и убытков. Согласно экспертному заключению, заказанному жильцами, стоимость устранения недостатков в квартире составила 280,4 тыс. рублей», – писало издание ЕАН со ссылкой на Свердловский областной суд.
В беседе с «ФедералПресс» один из местных жителей поделился информацией, что изначально ЖК «Мичуринский» представляли потенциальным покупателям как европейскую деревню. «По факту же рекламный слоган не соответствует действительности», – считает собственник. На сегодняшний день панельные дома представляются застройщиком как «лоукост-жилье». Вместо обещанной ранее речки с благоустроенной набережной на территории ЖК в итоге появилась платная парковка.
Социальная инфраструктура
ЖК «Цивилизация» в Петербурге планирует построить две школы на 3,3 тысячи учеников, четыре детсада, еще одно образовательное учреждение, объединяющее начальную школу и садик. Машины предлагается убрать в многоярусные паркинги. Они предусмотрены на 4230 машино-мест. Первая школа в «Цивилизации» открылась 1 сентября 2020 года: туда ходят 1650 учеников.
Екатеринбуржцы же жалуются на дефицит социальной инфраструктуры. Читатели «ФедералПресс» обращают внимание на нехватку мест в дошкольных учреждениях ЖК «Мичуринский» и требуют создания дополнительной социальной инфраструктуры (школ, детсадов, аптек, больниц, магазинов).
В пресс-службе «ЛСР-Урал» в ответ на запрос «ФедералПресс» сообщили, что компания планирует построить здесь детский сад, возведение которого должно начаться в 2022 году. Точнее дату застройщик назвать затруднился.
Говоря о транспортной доступности, в компании подчеркнули, что строительство муниципальных дорог в этот перечень не входит и находится в ведении администрации города. Таким образом, рекламные слоганы компании о комфортной транспортной доступности по сути не совсем соответствуют действительности.
Разбираемся в причинах
В ЛСР не стали отвечать на все вопросы по поводу разницы в качестве предоставляемого жилья в Северной и уральской столицах, которые «ФедералПресс» направил в официальном запросе. Представители компании ограничились коротким комментарием.
«В случае нахождения строительных недостатков собственники вправе обратиться в наш гарантийный отдел. При этом важно отметить, что застройщик несет ответственность только за дефекты строительного (но не эксплуатационного и т. д.) характера», – объяснили в пресс-службе «ЛСР-Урал».
Строительные эксперты находят три возможных объяснения сложившейся ситуации: плохая работа топ-менеджеров «на местах», разные требования региональных властей к застройщику по созданию инфраструктуры, а также завышенные ожидания из-за нежелания людей знакомиться с проектной декларацией на сайте ЖК.
Председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости Андрей Тетыш отмечает, что ЛСР – уважаемый крупный застройщик. И если в Екатеринбурге появились сложности и недочеты, то здесь возникают вопросы к местным топ-менеджерам.
«За последние 10 лет о крупных дефектах от ЛСР я не слышал. А мелкие недочеты, как правило, сразу устраняют. У компании есть подразделение, которое сдает квартиры жильцам. ЛСР традиционно уделяет этому внимание. В Екатеринбурге есть свой удаленный филиал, который, возможно, управляется не так хорошо, как в Петербурге. Перегибы на местах – это то, что бывает в нашей стране. ЛСР быстро разберется с этой всей историей. Возможно, путем кадровых перестановок», – рассказал «ФедералПресс» Андрей Тетыш.
Эксперт подчеркнул, что при строительстве домов возникают трудности даже в типовых проектах. Например, неправильные расчеты могли стать причиной трещин в квартирах ЖК «Мичуринский».
Что касается инфраструктуры, Андрей Тетыш считает, что от комфорт-класса многого ждать изначально не стоит. Кроме того, вопрос транспортной доступности зависит прежде всего от дорожной сети и городских властей. Отметим, что диалог с властями вести все же, наверное, должен застройщик, а не владельцы купленного жилья.
Исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова в свою очередь отмечает, что при покупке квартиры в том или ином ЖК нужно обращать внимание на проектную декларацию, а не на рендер.
«Есть вопрос к жителям, которые невнимательно знакомятся с проектной декларацией на сайте. Это большой документ на 80–100 листов. И дом принимается и вводится в эксплуатацию при условии, что все заявленные требования проектной декларации выполнены. Пренебрегать своими обязательствами юридически невозможно. А рендер – это реклама на сайте, где, например, рисуют красивый дом, утопающий в зелени. Однако по факту земля вокруг ЖК может быть в муниципальной собственности и поэтому застройщик никаких деревьев там сажать не будет», – объяснила эксперт.
Кроме того, по словам Бодровой, в Екатеринбурге нет таких требований при создании инфраструктуры, как в Петербурге, Москве и Московской области. Если застройщик в Северной столице не возьмет на себя определенные обязательства по строительству садика или школы, то ему не дадут разрешение на строительство. При этом она считает, что инфраструктура – проблема всех крупных городов. По ее словам, привлекательность того же Екатеринбурга растет, а государство не успевает выполнять свои обязательства. «Получается, человек дважды оплачивает создание инфраструктуры: через налоги и при покупке квартиры: цена изначально закладывается в квадратный метр», – говорит Бодрова.
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева, Дмитрий Шевалдин, Евгений Поторочин; читатель «ФедералПресс». Инфографика: ФедералПресс / Татьяна Люптак. Видео: ФедералПресс
Расследования «ФедералПресс»