В середине августа 2023 года произошел обвал рубля, он по отношению к доллару стал стоить более сотни, что считается для потребителей и экономики нежелательным «психологическим барьером». Центральный банк РФ отреагировал на произошедшее увеличением ключевой ставки, сейчас она составляет 12 %, что напрямую сказалось на рынке недвижимости и ипотечного кредитования. Читайте в материале «ФедералПресс», стабилизируются ли цены на жилье.
Факторы, влияющие на рынок недвижимости
Российский рынок недвижимости за последние полтора года пережил тотальное перерождение, с которым не успели сжиться основные игроки: застройщики, продавцы, покупатели и риелторы.
В настоящее время одним из основных факторов, который влияет на него, является геополитическая ситуация, ход специальной военной операции. Эксперты говорят о выходе на рынок «неквалифицированных инвесторов», то есть людей, у которых внезапно появились крупные суммы денег, которые они хотят вложить в объекты недвижимости как один из объектов инвестирования.
К неквалифицированным инвесторам относятся люди, которым оплатили участие в СВО, а также их родственники и семьи, получившие крупные суммы за гибель военнослужащего или серьезные ранения. Кроме того, в настоящее время высокие зарплаты своим сотрудникам предлагает военно-промышленный комплекс. Это дополнительно разогрело и без того «горячий» рынок российской недвижимости, особенно в сегменте новостроек.
«Мы полагали, что приход «неквалифицированных инвесторов» и крупных денежных сумм, которые они принесут на рынок недвижимости, окажет существенное влияние на цены. Однако их доля оказалась не слишком большой в общем количестве покупателей, в дело вступили иные факторы», – поясняет президент Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова.
В настоящее время основным фактором, который влияет на цены на рынке недвижимости, является обесценивание российского рубля к доллару и евро. В середине августа 2023 года была преодолена «психологическая отметка» – более 100 рублей за доллар. Фактически это означает обвал рубля, мягкий вариант которого, как сообщал «ФедералПресс», финансовые аналитики предрекали лишь осенью. Недвижимость справедливо оценивается как основной способ сохранения имеющегося капитала.
«Внеочередные собрания ЦБ ничем хорошим не заканчиваются, не закончились и в этот раз. Центральный банк повысил ключевую ставку до 12 % годовых, что составило 350 базисных пунктов. Это было сделано для борьбы с инфляцией, фактический уровень которой составляет около 4 % в месяц. Чтобы спасти деньги, люди покупают либо недвижимость, либо автомобили», – считает независимый аналитик рынка недвижимости Виктор Зубик.
Увеличение ключевой ставки ЦБ привело к практически мгновенному повышению ставки на ипотечные кредиты, процесс занял всего несколько дней, что побило все исторические рекорды. В этот период выдача ипотечных кредитов практически приостановилась, о чем сообщал «ФедералПресс».
«Ипотечная ставка зависит от ключевой ставки, также она зависит от количества ввода в эксплуатацию новых домов, то есть сколько будут строить и сколько вводить в эксплуатацию квадратных метров жилья», – сообщает агентство недвижимости «Космополис».
Эксперты отмечают, что на подобные изменения рынок недвижимости обычно реагирует медленно, он достаточно инертен. Но не в этот раз. Рынки крупных российских городов мгновенно отреагировали на повышение ключевой ставки ЦБ и повышение ипотечных ставок стремительным ростом цен, особенно на рынке «вторички». Более того, взрывной рост показал рынок арендной недвижимости. Так, в Екатеринбурге цены на арендные квартиры в течение месяца поднялись на 16 %, о чем рассказывал «ФедералПресс».
«Именно дефицит предложения толкает цену вверх, ибо все сдается за пару часов у собственников. И они на этой волне не могут не поднимать цены. Но не на 16 % за месяц же!» – пишет в своем телеграм-канале руководитель профильного сайта недвижимости «Драже» Никита Словиковский.
Таким образом, в настоящее время на уровень цен на рынке российской недвижимости действует совокупность факторов. Это геополитическая ситуация и ход СВО, выросшая процентная ставка по ипотечным кредитам, общий рост инфляции в стране, стрессовые моменты по поводу общей нестабильности, желание граждан сохранить имеющиеся капиталы.
Стрессовые моменты
Инфляция является для экономики основным стрессовым фактором. В обычной ситуации наиболее быстро инфляционные процессы отражаются на ценах на продукты питания, одежду. Затем идет сфера услуг, и уже в последнюю очередь дорожают автомобили и квартиры, то есть товары не повседневного спроса.
«Обычно наблюдается стабильный спрос на квартиры, особенно в сегменте «эконом» и «эконом+». Сегмент «лакшери» – это единичные покупатели, что нужно понимать. Сейчас не время для продажи элитных квартир. Если есть деньги – нужно покупать. Цены падать больше не будут», – считают в агентстве недвижимости «Космополис».
Эксперты отмечают, что важно приобретать качественные активы недвижимости, учитывать все возможные нюансы – расположение объекта, компетенцию застройщика, транспортную доступность, наличие парковочных мест, наличие дальнейших планов по развитию инфраструктуры.
«Сейчас отличная возможность продать квартиру. Продать – нет никаких проблем», – считает Виктор Зубик.
Эксперты отмечают, что в настоящее время на рынке недвижимости наблюдается нехватка качественных предложений, что также способствует росту цен на квадратные метры. Так, президент Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова отмечает, что собственники выпускают объекты недвижимости на продажу очень плавно, потому что цены на них постоянно растут.
«Цены на квартиры в Екатеринбурге за два года выросли на 37 %. Граждане вкладываются в покупку квартир, как в один из способов сохранения капитала. Если на первичном рынке цены за это время цены поднялись на 1–2 %, то «вторичка» показала рост в 28 %», – рассказала президент Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова.
В настоящее время любая квартира может быть продана в течение нескольких недель, а сдается от собственника за пару часов.
Стимулирование спроса в моменты кризиса
За последние полтора года всплеск продаж на рынке недвижимости случился дважды: в феврале-марте 2022 года и в августе 2023 года.
«В феврале 2022 года Центральный Банк РФ повысил ключевую ставку до 20 % годовых, потом она снижалась очень медленно в течение нескольких месяцев. Курс доллара был 110 рублей, а у многих – уже одобренная ипотека. Люди стали активно покупать недвижимость. То же самое произойдет и сейчас», – считает эксперт по недвижимости Виктор Зубик.
Одобренные до падения рубля ипотечные кредиты сегодня – основной стимулирующий фактор на рынке недвижимости. Сейчас уже нельзя получить ипотеку на прежних условиях, когда она в среднем составляла 6,5–11,5 %.
«Текущие условия по ипотечным кредитам Сбербанк будет удерживать максимально долго: все клиенты, подавшие заявки до 22 августа, при одобрении кредита смогут оформить его по прежним ставкам. С 22 августа ставки по базовым ипотечным программам на вторичное жилье и новостройки изменятся на 2 п.п. в связи с повышением ключевой ставки ЦБ на 3,5 п.п. на этой неделе. При этом ставки по программам льготного ипотечного кредитования не меняются», – сообщили «ФедералПресс» в Сбербанке.
Эксперты отмечают, что рыночная стоимость ипотечного кредита в России сейчас составляет 14 %.
Эксперты полагают, что сентябрь и август 2023 года станут пиковыми по уровню цен на рынке российской недвижимости.
«С мая 2023 года в целом по рынку цена на квадратные метры в новостройках выросла на 15 %. Это 30–50 % годовых. Такого не должно быть. Происходит какая-то дичь!» – считает аналитик Виктор Зубик.
По мнению аналитиков, цены на недвижимость в крупных городах России могут начать снижаться только к ноябрю 2023 года, если не будет добавочных негативных факторов.
Деньги на льготные ипотеки заканчиваются
В настоящее время большинству граждан России официально доступна льготная ипотека в среднем под 8,5 % годовых с максимальной суммой до 12 млн рублей. Сотрудникам, занятым в IT-сфере, до 18 млн рублей. Наиболее активно до начала падения рубля ипотечным кредитованием занимались Сбербанк и ВТБ.
«У Сбера рекордное количество выдачи льготных ипотек за последние несколько лет, за всю историю. Такого спроса на ипотеки не было даже в 2021 году, когда ипотека стоила 6,5 %. Сейчас льготная ипотека пока около 8 %. Важно понимать, что деньги на льготные ипотеки у государства заканчиваются», – сообщает Виктор Зубик.
Сейчас российские банки не спешат с одобрением новых ипотечных кредитов.
«Растет число закредитованных заемщиков. В настоящее время около 40 % заемщиков имеют показатель долговой нагрузки около 80 %. То есть 80 % заработанных средств человек ежемесячно отдает по долгам», – рассказал начальник экономического управления Уральского ГУ Банка России Алексей Кориков.
Чем выше стоимость квадратных метров, тем более крупную сумму приходится субсидировать по государственным программам льготного кредитования, что невозможно при дефицитном бюджете. Кроме того, ипотечное жилье покупает для заемщика не только государство, но и банки, которые в настоящее время стараются минимализировать риски. Поэтому темпы ипотечного кредитования будут постепенно «замораживаться».
«На 30 % в целом по России во всех городах выросла покупательская активность на рынке недвижимости. При этом нужно понимать, что застройщики не продают дешевые квартиры. Да, ипотека в среднем повысится примерно на 3 %», – считает аналитик Виктор Зубик.
Осень расставит приоритеты
На сентябрь 2023 года запланировано очередное заседание ЦБ, на котором теоретически ключевая ставка может быть поднята вновь, то есть станет выше 12 %. Этого не произойдет лишь в том случае, если в России замедлится темп инфляции, на что не надеется большинство российских аналитиков.
«Рынок покажет, кто купался голышом. Рынок недвижимости в России требует охлаждения, у него просто не осталось точек для качественного роста», – считает аналитик по недвижимости Виктор Зубик.
Ранее сообщалось, что банки замораживают ипотечное кредитование на Среднем Урале на фоне рухнувшего рубля.
Фото: ФедералПресс / Евгений Поторочин