Строительная отрасль России в 2026 году столкнулась с вызовами, которые скоро могут нанести новый удар по застройщикам. На фоне сокращения мер господдержки отрасли – отмены моратория на штрафы за срыв сроков сдачи домов, ужесточения условий выдачи семейной и запрета донорской ипотеки – рынок может серьезно просесть в ближайшие годы. Беспокойство относительно ввода жилья в РФ в 2028–2029 годах выразил недавно и заместитель председателя правительства России Марат Хуснуллин. В условиях нестабильности на рынке для покупателей на первый план выходят репутация и надежность застройщика. Кто из девелоперов заслуживает доверия россиян? «ФедералПресс» провёл опрос в регионах России.
Репутация против рекламы
Согласно опросу, проведенному «ФедералПресс» на своих интернет-ресурсах, при покупке квартиры и выборе застройщика россияне обращают внимание в основном на стоимость жилья и качество строительства.
Так, цена имеет значение при выборе «своего» застройщика для 62,5 % читателей «ФедералПресс» в социальной сети «ВКонтакте» и для 53 % – телеграм-канала агентства. Качество постройки и отделки квартиры волнует 56,25 % пользователей «ВКонтакте», 47 % – телеграм-канала, репутация – 43,75 и 39 % соответственно, а опыт работы на рынке – 31,25 и 24 % соответственно. Большое значение для россиян, желающих купить квартиру, имеют ввод домов в эксплуатацию без задержек – это отметили 31,25 % опрошенных во «ВКонтакте» и 40 % – в телеграм-канале. Объемы текущего строительства учитывают 25 и 11 % респондентов соответственно, а локацию – 31,25 и 42 % соответственно.
То, что девелопер работает не только на локальном, но и на федеральном уровне, важно для 12,5 % опрошенных во «ВКонтакте» и 9 % – в телеграмм-канале. Ну а на обилие рекламы девелопера обращают внимание 6,25 % пользователей во В«ВКонтакте» и 3 % – в телеграм-канале «ФедералПресс».
Участники опроса в соцсети «Одноклассники» оказались более консервативными в выборе критериев для покупки квартиры. Ключевым для них является репутация компании на рынке – на нее обратили внимание 31,6 % респондентов, опыт на рынке важен для 15,8 % опрошенных. Примерно одинаковое количество пользователей этой соцсети, если бы им пришлось покупать квартиру, выбрали бы застройщика по наличию рекламы в публичном поле – 5,3 %, за работу на федеральном уровне – 5,3 %, а также изучили бы объемы текущего строительства – 5,2 %.
Были и те, кто вовсе не планирует в ближайшее время приобретать недвижимость ни в новостройках, ни на вторичном рынке, ссылаясь на отсутствие денег и на невозможность обслуживать ипотеку.
Какие девелоперы заслуживают доверия россиян в случае покупки квартиры, по версии экспертов рынка?
«Свой» среди своих
По итогам 2025 года на строительном рынке определился топ-10 самых надежных застройщиков по оценке Яндекс, 2GIS и портала Всеостройке.рф. Верхние строчки рейтинга заняли девелоперы, набравшие максимальное количество отзывов покупателей на этих трех платформах.
Согласно среднеарифметическому значению данных оценок, десятку надежных компаний в отрасли сформировали девелоперы федерального уровня ГК «Точно» и «ДК Прогресс», первый из которых работает в 8 регионах и 15 городах России, являясь крупнейшим застройщиком на Черноморском побережье, а второй строит дома в Астрахани и Екатеринбурге (надежность 4,82 и 4,6 соответственно). «Точно» сохранила лидерство по сравнению с 2024 годом, а вот «ДК Прогресс» в позапрошлогодней «десятке» вовсе отсутствовала.
В число лидеров 2025 года также вошли ГК «Победа», которая за 12 лет работы на рынке реализовала на юге страны свыше 50 проектов многоквартирных жилых комплексов, коммерческих и социальных объектов (надежность 4,49); DOGMA, комплексно развивающая территории в Краснодарском крае, Московской и Ленинградской областях, Калуге и Омске (надежность 4,46); «ЮгСтройИнвест» – системообразующее предприятие, застраивающее Ставрополь, Кисловодск, Краснодар, Ростов-на-Дону и Мариуполь; «Ленстройтрест», построивший в Петербурге почти за три десятка лет дома для более чем 30 тыс. семей (надежность 4,33 у каждого); РАЗУМ из Астраханской области, в портфеле которого– 13 проектов с развитой социальной инфраструктурой (надежность 4,32).
Замкнули рейтинг девелопер из Южного Урала «Группа Голос», чей портфель в сегментах комфорт- и бизнес-класса, а также в секторе коммерческой недвижимости за более чем 30 лет превысил 1 млн квадратных метров (надежность 4,29); холдинг Setl Group, который благодаря собственной системе цифрового мониторинга в режиме реального времени отслеживает качество и скорость работ, вводя 30 % домов раньше срока и передавая покупателям 97 % квартир без замечаний (надежность 4,28); а также «Донстрой», девелопер Москвы, осуществляющий полный цикл работ – от проектирования до реализации и эксплуатации объектов недвижимости: за более чем 30 лет им был построен целый город площадью свыше 6,6 млн квадратных метров для 95 тыс. человек, с общим портфелем более 9,8 млн квадратных метров (надежность 4,28). В рейтинге 2024 года «Донстрой» занимал третью строчку.
Говоря о критериях, формирующих рейтинг надежных застройщиков в России, коммерческий директор девелоперской компании РАЗУМ Тимур Сурматов сказал «ФедералПресс», что в первую очередь учитываются финансовая устойчивость, прозрачность проектного финансирования и соблюдение сроков.
«Важно наличие реализованных объектов и работающей инфраструктуры вокруг них. Также значимы управленческие стандарты, качество продукта и открытая коммуникация с рынком. Сегодня клиенты и партнеры смотрят не только на цену, но и на репутацию», – прокомментировал он.
К слову, качество проектов застройщиков, попавших в лидеры рейтинга, неоднократно признавалось на различных отраслевых премиях.
Надежность застройщиков во многом определяется способностью своевременного ввода в эксплуатацию квадратных метров жилья. Отмена введенного в период пандемии моратория на штрафы для застройщиков за перенос сроков сдачи домов с 1 января 2026 года должна повысить ответственность последних за своевременный ввод в эксплуатацию (постановление правительства РФ от 30 декабря 2025 года № 2227 «О внесении изменений в постановление правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326»). По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, девелоперы уже накопили порядка 100 млрд рублей штрафов перед дольщиками. Однако отмена такой господдержки не станет критичной для строительной отрасли, тем более учитывая полученную отсрочку по уплате накопленной неустойки и иных финансовых санкций до 31 декабря 2026 года, считают в правительстве.
«Мы очень внимательно подходим к состоянию застройщиков совместно с региональными властями и контролирующими органами. У всех разное покрытие проектного финансирования, наполнение эскроу. У застройщиков есть обязательство перед гражданами. Как подчеркнул президент России, «ключи от купленных квартир должны выдаваться вовремя». Это должно быть жилье надлежащего качества. Другой важный показатель для нас, который во многом определяет «самочувствие»отрасли, это запуск новых проектов застройщиками. Тут мы видим снижение, что обусловлено рядом факторов, будем работать над тем, чтобы найти баланс интересов участников рынка и изменить эту тенденцию», – отметил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.
Оценки работы девелоперов со стороны покупателей стимулируют компании строить качественно, сдавать объекты вовремя и в целом быть клиентоориентированными и ответственными. Ведь потенциальные клиенты обязательно воспользуются такими отзывами при выборе «своего» застройщика. А это уже напрямую влияет на объемы продажи жилья.
Итог с плюсом, а прогноз с минусом
Комментируя «ФедералПресс» итоги жилищного строительства в России за 2025 год, в пресс-службе министерства строительства и ЖКХ России отметили положительную динамику.
«108,15 млн кв. метров – именно столько, по данным Росстата, составил ввод жилья в 2025 году. Положительная динамика: это на 0,4 % больше, чем за прошлый год, когда было введено 107,8 млн кв. м. Многоквартирных домов было построено 44,60 млн кв. метров», – сообщили в пресс-службе.
Подводя результаты первого года реализации национального проекта «Инфраструктура для жизни», в Минстрое отметили, что ввод жилья превышает 100 млн кв. метров четвертый год подряд. Также, по данным пресс-службы, по итогам 2025 года был установлен рекорд за всю историю ведения подсчетов в секторе индивидуального жилищного строительства: было введено 63,54 млн кв. метров частных домов – это на 1,27 млн кв. метров больше, чем в 2024 году.
«В 2025 году рекордный ввод частных домов за всю историю. При этом такого роста удается достигать не только за счет дачной амнистии или газификации, а за счет спроса граждан жить в своем доме. К тому же скоро год, как вступил в силу закон о строительстве частных домов с использованием эскроу счетов: просто и безопасно. Это тоже сыграло свою роль в стимулировании спроса», – прокомментировал замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
Сегодня в Российской Федерации застройщиками строится 115,7 млн кв. метров недвижимости – это +2,4 % к аналогичному периоду предыдущего года. Плюсовая тенденция имела место и в 2025 году, несмотря на отмену массовой господдержки отрасли.
«Важно отметить, что этот год мы прошли уже без массовой поддержки участников рынка: нет ипотеки под 0 %, а семейная ипотека стала более адресной, нет массового субсидирования проектного финансирования, при этом сохраняется достаточно высокая ключевая ставка, которая напрямую влияет на инвестиционную себестоимость проекта и на весь цикл стройки. Несмотря на это, совместно с регионами нам удалось сохранить темп», – говорил Стасишин.
Однако после вступления в силу с 1 февраля 2026 года новых правил ипотечного кредитования, запрещающих выдачу двух льготных кредитов по семейной программе на каждого из супругов и предлагающих им теперь выступать в качестве созаемщиков, а также исключающих донорскую ипотеку с включением в ипотечный договор третьих лиц и изменения прежней схемы дальневосточной и арктической ипотеки, при которой застройщик мог приобрести готовый дом и затем перепродать его конечному покупателю по льготной программе, ситуация на рынке недвижимости может ухудшиться. Причем как для девелоперов, так и для клиентов. В этой связи замглавы правительства РФ Марат Хуснуллин даже допустил снижение спроса и выдачи кредитов по семейной ипотеке, выразив особую обеспокоенность относительно ввода жилья в 2028–2029 годах.
Главный редактор РИА «ФедералПресс» Наталья Оксак видит три главных вызова 2026 года для строительной отрасли.
«Во-первых, это возвращение финансовой ответственности: отмена «моратория» на штрафы за срыв сроков сдачи. С 1 января 2026 года застройщики снова должны платить дольщикам неустойки за задержки. По экспертным оценкам, общая сумма накопленных штрафов составляет 70–100 млрд рублей, из которых до 60–100 млрд рублей могут составлять иски за качество. Эта мера, с одной стороны, восстанавливает защищенность покупателей, а с другой – станет серьезным финансовым ударом для ненадежных компаний. По прогнозам, с трудностями могут столкнуться до четверти застройщиков, особенно с высокой долговой нагрузкой. Во-вторых, речь идет об ужесточении ключевого драйвера спроса: реформе «семейной ипотеки». С 1 февраля 2026 года программа кардинально изменилась: теперь она работает по принципу «одна льготная ипотека на одну семью», супруги становятся созаемщиками, а популярная «донорская» схема полностью запрещена. Прогнозируется, что доля льготной ипотеки в сделках может упасть с 79 % в 2025-м до 62 % в 2026 году. Это существенно снизит доступный покупательский спрос. В-третьих, это рост поляризации и консолидации рынка. Рынок жилищного строительства делится на устойчивых лидеров и уязвимых игроков, что видно в актуальном рейтинге застройщиков на февраль 2026 года», – прокомментировала Наталья Оксак.
Тимур Сурматов из компании РАЗУМ в комментарии «ФедералПресс» назвал 2025 год «этапом переоценки и внутренней перестройки для многих игроков рынка».
«Высокая ключевая ставка и снижение доступности финансирования заставили компании пересмотреть модели работы. Мелким и части средних игроков пришлось либо замедляться, либо искать партнеров. Мы увидели больше точечных сделок по продаже участков и вхождение в проекты через партнерства. Крупные и системные девелоперы чувствуют себя устойчивее за счет земельного банка, диверсификации и более выстроенных финансовых моделей», – отметил он.
Отвечая на вопрос о том, что формирует тренды в начале 2026 года, Тимур Сурматов сказал: «Главный тренд – осторожность. Покупатели принимают решения дольше, чаще сравнивают форматы, смотрят на готовность проектов и надежность застройщика. Растет интерес к функциональным планировкам, проектам с инфраструктурой и понятной экономикой содержания жилья».
Прогнозируя ситуацию на рынке недвижимости в связи с нововведениями, эксперт Общественного совета при Минстрое России, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик сказал «ФедералПресс», что отмена штрафов за просрочку сдачи объектов в эксплуатацию к особым изменениям не приведет, поскольку «застройщикам и без штрафов хватало мотиваций на своевременную сдачу жилья». «Достаточно упомянуть, что без ввода дома в эксплуатацию не могут быть раскрыты счета эскроу, а соответственно застройщик не получает заработанный от проекта доход», – пояснил он.
А вот новые условия по семейной ипотеке в части «одна ипотека на семью» приведут к снижению спроса в пределах 5 %, считает эксперт. «Незначительное количество семей ранее использовало свое право на две семейные ипотеки (на каждого из супругов). Гораздо сильнее на рынок может повлиять введении дифференциации ставки семейной ипотеки в зависимости от количества детей. Если для однодетных семей ставку повысят выше 8 %, то спрос на новостройки может упасть еще на 10–15 %. Это уже существенно», – отметил Кирилл Холопик.
Впрочем, трансформируя одно, чиновники готовы дать взамен другое и нивелировать риски. Например, в Госдуме предложили расширить семейную ипотеку еще и на беременных женщин, начиная с седьмого месяца ожидания ребенка, а также смягчить условия по уплате единовременного первоначального взноса в размере 20 % от стоимости жилья. Сейчас программа семейной ипотеки позволяет оформить жилищный кредит по льготной ставке до 6 % годовых лишь тем семьям, которые уже имеют одного ребенка в возрасте до шести лет или двух и более несовершеннолетних детей, а также ребенка с инвалидностью. Инициатива, по мнению замглавы комитета Госдумы по бюджету и налогам Каплана Панеша, сделает востребованную семейную ипотеку еще более доступной.
Рейтинговые «квадраты»
Судя по данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), на строительном рынке России пока растет количество не только квадратных метров, но и девелоперов многоквартирных домов (МКД). По состоянию на 1 января 2026 года количество брендов девелоперов, строящих МКД, выросло до 2865 – это рекорд по сравнению с 2022 годом, но меньше, чем в 2019 году, когда было зарегистрировано 3211 брендов. В ЕРЗ указывают на рост доли топ-100 игроков: с 36,2 до 48,5 % за 10 лет.
По версии ЕРЗ, по состоянию на 1 февраля 2026 года топ-10 девелоперов России по объемам текущего строительства выглядел следующим образом.
Первые строки рейтинга принадлежат московским застройщикам – ГК «Самолет», строящей в 16 регионах страны 4,7 млн кв. метров (в том числе с переносом срока – более 1,2 млн кв. метров), и ПИК, которая возводит в 14 регионах более 4 млн кв. метров (с переносом срока – 318,9 тыс. кв. метров); краснодарским компаниям DOGMA и ГК «Точно» с объемом строительства 2,5 млн кв. метров в 5 регионах (с отсрочкой – 79,3 тыс. кв. метров) и 2,3 млн кв. метров в 7 регионах (219,3 тыс. кв. метров) соответственно; а также зарегистрированной в столице ГК ФСК, которая работает в 8 регионах страны – объем ее текущего строительства составил около 1,9 млн кв. метров (в том числе с переносом сроков – 121 тыс. кв. метров).
Шестое место по объему текущего строительства принадлежит ГК «ЮгСтройИнвест» из Ставропольского края, чей портфель включал 1,76 млн кв. метров в 4 регионах на начало февраля. На седьмом месте расположилась краснодарская ГК ССК, застраивающая кварталы в 5 регионах, – более 1,45 млн кв. метров; на восьмом – «Брусника» из Свердловской области, строящая в 10 регионах – в ее текущем портфеле почти 1,5 млн кв. метров; девятая строчка досталась тюменской ГК «Страна Девелопмент» с объемом текущей застройки, превышающим 1,47 млн кв. метров в 5 регионах (с переносом сроков сдачи – около 200 тыс. кв. метров). А замкнула «десятку» Группа ЛСР из Санкт-Петербурга, реализующая проекты в 4 регионах с общим объемом строительства 1,3 млн кв. метров.
Отвечая на вопрос о том, спровоцируют ли изменения на строительном рынке уход мелких и слабых игроков и/или укрупнение компаний за счет слияний, эксперт Общественного совета при Минстрое России, глава аппарата НОЗА Кирилл Холопик прогнозировал продолжение сложившегося тренда на рост совокупной доли топ-100 застройщиков.
«Скоро она преодолеет 50 % (сейчас 48,5 %) общего объема многоквартирного строительства в России. Но при этом продолжит расти и общее количество игроков на рынке. В 2026 году количество брендов девелоперов преодолеет 3000 (сейчас 2850)», – сказал он «ФедералПресс».
Очевидно, что строительная отрасль, до последнего времени поддерживаемая государством, теперь вновь должна адаптироваться к новым условиям и вызовам. Как бы то ни было, они обозначили определенные риски по ухудшению финансового положения застройщиков и уходу с рынка тех из них, кто едва устоял в период роста ключевой ставки Центробанка и отмены льготной ипотеки «для всех» с первоначальной ставкой 6,5 % годовых на покупку квартир в новостройках, поддержавшей отрасль в пандемию и после нее – с 2020 по 2024 годы. Например, по некоторым сведениям, застройщикам Подмосковья плату за смену вида разрешенного использования земли повысили приблизительно в 5–7 раз, а ее расчет привязали к площади квартир, а не к площади участка, как было раньше.
В целом есть опасения, что условием выживания станет то, что девелоперы начнут закладывать все риски в стоимость новостроек, что, безусловно, отразится на конечной цене. А февральские нововведения могут стать не последними на строительном рынке.
По мнению экспертов, игрокам на рынке важно проанализировать ситуацию в 2025 году и сделать правильные выводы, которые помогут отрасли в 2026-м.
«Главный вывод: гибкость важнее скорости. Компании, которые умеют адаптироваться, управлять издержками и честно работать с ожиданиями клиентов, проходят сложные периоды спокойнее. 2026 год, вероятно, будет более сбалансированным. И те, кто сохранил дисциплину в 2025-м, смогут чувствовать себя увереннее в новой фазе рынка», – заключил коммерческий директор компании РАЗУМ Тимур Сурматов.
Фото: ФедералПресс / Евгений Поторочин, Ирина Ромашкина
Изображение сгенерировано с помощью ИИ / Маргарита Неклюдова / Светлана Возмилова
Инфографика: ФедералПресс / Светлана Возмилова